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弼尖言论

如何把八十万变成六千万?

 

王弼

狮子山学会前主席
香港奥国经济学院创办人
2019年7月14日

  一如市场预期,美联储局主席鲍威尔放鸽,7月减息似成定局,美股一炒而上,再创新高。全球股市,美股的大牛市最值得投资,因为无论英法德日到港股,都是区间上落市,和以前的历史高位仍有距离。美股和港楼的大牛市,算是各类型资产的奇葩。

  另一个资产出人意表的,是年初王弼给私人银行的客户经理「追杀」,强烈推销本地高息债,本栏也有提及,王弼买了不少,后来,客户经理更推介年期长的高息美债,王弼於是沽出一些本地短债,换入长债,结果美十年国库债券跌穿两厘,长债价格升幅扩大!去年年底,全球还预期美国会持续加息,怎料鲍威尔一个U Turn,长债价格竟然大升,实在是始料不及。

  对於拥有美股或港楼的人来说,当然欢迎鲍威尔的U Turn,不过,王弼作为受益人,特别是看见近来社会持续动荡,这种利益令我不太安乐。

  因为央行持续印钞,结果必然是继续的贫富悬殊,而这种贫富悬殊,是跟个人能力或眼光没有太大关系。一些好彩的人,例如王弼的一位朋友,在10年前买了一个三房加工人房的单位,到几年前,因为家庭成员的增加,再买一个四房加工人套房单位连车位,上述决定,都跟眼光没关系,只是因家庭需要而购入,但只两个物业,已经价值六千万元!不要忘记,在10年前上车的时候,因为按揭成数高,他付出的首期,不过是二百多万元而已!如果他利用了按揭证券公司二按,首期更只需要八十万元!

  因此,持续的印钞,只不过是叫早上车的人越来越富有,迟出生而没父干的人唯有望楼兴叹。年轻人为何绝望,不难理解,当然,这不是年轻人可以违法捣乱的理由,因为印钞而造成的乱局,冤有头债有主,一定是各大中央银行!不过,政府从来没有好好跟年轻人解释,还把社会上另一样很重要的元素 — 文明社会留下的普通法法治,都想摧毁的话,年轻人本来和平地以游行表达不满,政府却毫不理睬,引来年轻人激烈的回应,又是另作别论了。

  上周本栏推介石油相关资产,结果油价跟美国油股都有一些升幅,油价升了约3美元,年息逾4厘的埃克森美孚(XOM)亦升了约2%,黄金亦呈强势,低息环境下,石油黄金资产拥有不俗的表现。

 
 
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1. 李泽西 2019-07-14 12:07:24
香港已进入文化大革命的时代。连我家附近的行人隧道也变了“连侬墙”;贴满反政府和“黑警死全家”的标贴,更有人在现场提供标贴纸和笔,“劝”你写上反送中和反警察的字句贴上。这令人想起大陆文革时,红卫兵满街写上毛语录,要人叫同一口号,统一思想。

香港已失去言论自由。一般平民百姓,在公众场合不敢发表反暴力言论,怕被人打;连警察都被打,我们可以幸免吗?人民只会敢怒而不敢言。
2. 李泽西 2019-07-14 12:08:08
其实港独的背后是台独。最不想一国两制成功的是台独党。台独最想你一国一制,港独班儍仔就以爲人多就得,所以拼命控制传媒同学校,帮年青人洗脑。
3. 求仁得仁 2019-07-14 13:21:54
打残政府,打残土地供应,未来几年楼价升到班杰青绝望。
4. 炒楼狂胜术 2019-07-14 13:26:05
香港炒楼高扛捍,80万十年炒出6千万。

10年前沽出香港物业者的叻仔,真的是惨到绝啊!
5. 香港不败 2019-07-14 13:32:20
60年代香港暴乱,好多有钱佬贱卖香港物业走佬,80年代中英谈判,2003沙士,2008金融海啸,亦不少叻仔看淡离场。

结果笑到最后的都是接了货的儍仔。

香港楼仔最怕就是你不够叻。




6. 十年炒楼 2019-07-14 14:23:40
十年只一开二,太过保守。十年炒楼赚愈亿者比比皆是,这正正是当下一班无壳蜗牛、股神、经济学家、学者愤怒的原因。当然,他们不会直接讲哩个原因。
7. 好友潜水 2019-07-14 14:27:21
胜负已定,所以呢度净系剩下几只傻淡日日「辨沦」发楼丧。😂😂😂
8. Zeitgeist 2019-07-14 16:31:03

Why are the youth of today got so angry and pissed?

Is it because they thought that they had studied in higher education, therefore it warrants the world should run in accordance to their will and desire?

Why and why are so many learned academics, illuminated scholars and pedantic professors got so wrong on the world economy, especially after 2008?

⋯⋯

This "I am learned, therefore I am" is a common fallacy for many intellectuals, who are most prone to pride and prejudice. They look down to commoners and sometimes their pride and prejudice got the better of them that common sense cannot prevail. In the words of Eric Hoffer---“Scratch an intellectual, and you find a would-be aristocrat who loathes the sight, the sound and the smell of common folk.”

It is pride and prejudice that even the patriarch of the Chicago school of Economics, Paul Samuelson, cannot escape. His classic book, Economics, was a must-read for many Economics students, not to mention that he himself was the first American to win the Nobel Prize in Economics in 1970.

As a student of Joseph Schumpeter, Samuelson followed the teaching/preaching(?!) of his teacher, and firmly believed that Socialism is the natural and logical stage succeeding Capitalism. In the first edition of his book, he predicted that the GDP of USSR would surpass that of USA in the foreseeable future. Despite USSR had never and ever surpassed USA in its entire history, Samuelson's prediction still stand, even after several revisions up till the disintergration of the Russian Empire. Such is the sorry state of a Nobel Laurate!

So a word of advice to today's young students and tomorrow's learned intellectual: Don't base your decision-making by watching the world with a rear-view mirror.

9. 200 2019-07-14 16:58:39
刚到油塘,由港铁到大本型,一张小连浓也清掉. 跟本就不能开花
10. 十郎 2019-07-15 09:15:07


      我知道有一办法 , 用十蚊可以变成最少800万, 不过要中左才可以。80万变几千万 ,不过你要有80万本钱至得。对一个排紧饭盒的人说我教你发达 , 你要有80万 , 要买对地方 , 重要楼价必升。或者去马会用80万买一条Q , 唔驶十年 , 几分钟就有几百万 , 哈哈哈。

11. 闲人1 2019-07-15 14:01:53
弼哥终於拿出勇气打倒昨日我了? 4年前你计算的物业回报率明明无理会买楼只是用1-3成首期既杠杆架? 

三厘半的大志
 
王弼
专业投资者
香港奥国经济学院院长


易方资本首席经济师
2015年6月2日

  明报上月的一个投资讲座,找来了王弼评论未来半年的股市走势,详情可按这里,在此不赘。讲座中,王弼讲了一句话,可能会伤了不少地产资讯网朋友的心。著名的地产评论员陆振球先生是这样引述我的:「王弼说,他看到一些人拒绝投资『砖头』以外的其他资产,认为收那约2厘的租金回报,只要高於近零的存款息口,便已觉得满意,其实是没有『志气』的表现,当然楼价升了多年,也有人会说租金回报低不紧要,只要楼价升,赚价便成,在王的投资思考里头,买入的投资工具不能提供合理的现金流回报,只是博别人抢高价,然后转售图利,那其实投机高於投资成分。」

  首先,关於「投机」和「投资」的部份,王弼是实用主义者,可以捉到老鼠的就是好猫,赚到钱的,那管是投资投机,况且我觉得企图为两者定义,非常多余。我认为楼市目前不值得投资,是基於许多买楼的人已经是不管租金回报,只渴望楼价升值,这明显是牛市末期的现象。客观上,零售已死,自由行概念玩完,大陆实体经济亦败象已露,我已经有一半的资产是地铺、工厂和住宅,不再跟人癫,就是如此简单。

  至於租金回报方面,我看见有网友说:「2厘回报?王弼不懂找笋盘吧?我可以找到3厘多的!」首先,2厘没志气,3厘半就有志气吗?那么恭喜这位兄台了。做人如此容易满足,一定身心康泰。事实上,王弼收租的经验所得,3厘半gross yield,扣除经纪佣、管理费、物业税、空租等,厘数不就变为2字吗?不过砖头塔利班很奇怪,他们竟然可以用自己多年前的买入价,来衡量自己的租金回报,例如一间与2009年以1600万买入的单位,业主现以3600万放售,同时在市场以7万元放租,年收84万,塔利班可以和跟自己说,回报超过5厘!实在对金融有些少认识的人都会明白,如果该单位现市值3600万,回报就是2厘多一点。有人可以如此阿Q精神,称回报率5厘,除了香港楼市,实在罕见。

  至於我认识在楼市的真正劲人(不是一些手上只有几个单位便也文也武的散户),例如最近我在饭局遇到的蔡志忠老板,他当然仍在市场活跃买卖。在这个楼市牛市末期,他仍有能力赚大钱,理由非常简单,就是蔡老板的层次,已经远远超越了普通投资者。例如许多「铺王」,他们有能力把整幢大厦或停车场买下,然后拆售,把潜力释放,并非像许多散户,买楼收租然后被动地等大市把价值推上。王弼就是看通这点,如果不能够专业得像蔡老板一样(更不要说自己不够规模,有笋铺位经纪也不会给我这现实了),只有退而求其次,投资国际股票市场,买卖期权年收15-20厘息好了。三厘多的砖头回报,还是留给别人赚吧。

12. To 11 2019-07-15 14:50:18
你唔睇埋收尾果段?
13. 王哥 2019-07-16 12:15:45
王哥认输,不过已经冇乜人有兴趣领奖
14. 冇乜人有兴趣领奖 2019-07-16 12:26:11
尾段老蔡咪中奖罗
15. 闲人1 2019-07-16 14:56:56
好文重温, 嘻嘻!

三厘半的威风
 
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2015年6月4日

  早上起身写文,见到狮子山学会王弼好似美斯上身,以一篇「三厘半的志气」扭到几十个网友一栋都冇,网友长篇大论,都未能够将弼哥驳倒,我亦身为物业投资者,见到如此情况,如果再赞成弼哥讲法,有多少长他人志气,灭自己人威风感觉,冇办法,唯有写一篇短文解释弼哥的三厘半,其实,投资物业,有三厘半已经好威风,弼哥在他的文章内已经表达出来,不过,各位网友未能留意而已。

  弼哥话,有条友在2009年以1,600万买入一个物业,现在以70,000元放租,同时以3,600万元放售,他的物业回报是2厘多,并不是5厘,除非他是阿Q。答案有两个,如果条友真的是以70,000元租出物业,他的回报相对他的买入价真的是有5厘,并不是阿Q。反过来说,如果认为条友的回报应该以3,600万元计算,即是承认条友投资1,600万元,在六年内除了没有志气的租金回报外,还有2,000万元利润,连租金计算,已经超过年息15%以复利计算的期权金融产品,我相信有此回报,就算被人话冇志气, 一样有大把人会投资,香港人始终唔会同钱斗气,所以,任由那些金融界才俊怎样吹嘘,那些小业主一样揽实自己物业,执吓一间,执吓又一间,执执吓就变成自动波,由租客替他们供楼,买楼,有时回顾,自己都觉得自己冇志气,不过冇办法,在香港地,Low Tech捞嘢,High Tech hi 嘢,话晒那些15%的期权金融产品都是High Tech,好容易hi 嘢,如果自命唔系专家,或者认命,只是小人物一个,倒不如安份守己,买几个物业收租算啦,老实说,我做咗收租佬三十几年,近几年我才够胆话俾人听买楼收租,以往同人讲,真系俾人笑到面黄。

  我曾经写过一篇文章,叫「投资物业应以双回报计算」,我已经唔记得内容细节,不过,大约的意思是物业的租金收入只是表面的回报,作用是令业主可以长时间持有该物业,物业升值才是真正的回报,不过,很少人细心睇我的文章,他们只会说,我的「细价楼爆煲论」令他们不敢买楼,或者将物业卖走,叫我赔偿,其实,细心睇我的文章便会搵很多钱,捉我的痛脚,叫我赔偿,讲出嚟都俾人笑。