地产博客 > 置业避雷针 返回
浏览人次:47751
置业避雷针
置业避雷针
应否买有拆卸令或维修令的单位
2021年5月1日

  笔者朋友睇中一个平市价一成的单位,但查册后发现整幢大厦有一个属公用地方的维修令,朋友问笔者应否买。

  笔者一听到有维修令,就立即问朋友买入该单位是否要向银行申请按揭。朋友表示要向银行申请按揭,因为有银行会因为物业有维修令而不批按揭,就算有些银行会批按揭,也有机会用较低估值去批,容易令买家失预算而要付多些首期。

  不过朋友也做足功课,他透过代理把该大厦的近期成交单位也做了查册,发觉那些单位的查册也有同样的公共部份维修令,同时那些单位也有银行批出按揭,即代表该单位应该也可以向银行申请按揭,所以就放心地买下单位。

  物业因为楼龄老化而需要作出大小维修,或因上手业主的居住需要而僭建,可算是普遍现象,所以物业的注册纪录上有维修令不算是罕有的情况,当中较常见的维修令就有order 24 order26 两类。

  Order24指屋宇署根据「建筑物条例」第24条发出的拆卸令,而Order26指屋宇署根据「建筑物条例」第26条发出的维修令。Order24通常涉及屋内有僭建物,例如檐篷、玻璃屋、组合屋等,也有可能是公共地方有僭建物,无论是Order24还是Order26,如果是涉及公共地方,物业注册纪录上就会注明"Remarks:With Plans Re Common Part(s)"。

  银行通常都会对有Order24的物业批出按揭,不过会要求验楼,也会要求买家负责因为有Order24而产生的费用,例如法律诉讼费用或清拆僭建物的费用等,如果注明是公共地方的拆卸令,虽然未必影响买入的单位,也要留意有些银行可能会对有拆卸令的物业取态保守而不批按揭,另外要留意如僭建物涉及结构性改动,例如把单位改建做多间劏房,银行也不会批出按揭。

  至於Order26是指危险建筑物,既然是危楼,买来也要花大笔费用去维修,根本不应该去买。坊间不少人会把Order26Order26a混为一谈,但其实是不同的命令,Order26a是指维修欠妥的建筑物,大多数情况是公共地方的维修令,也有可能是物业楼龄满30年而要进行大维修,如果买入有Order26a的物业又要做按揭,最好向屋宇署或者该物业的业主立案法团取得维修令的详情,然后主动把所得资料交给银行,如果银行认为维修令的内容风险不高,只要按揭申请人签署承诺书负责维修令的相关费用,银行就会批出按揭。

  无论是拆卸令还是维修令,作出买入决定前都必需了解该命令的内容,至於应否买入,怕麻烦的人最好不要沾手。