作为一名睇淡的地产评论员,总是收获许多「另类鼓励」,不过仍要多谢各位一年多以来的支持,才令本栏生存至今。今日突然跟大家讲多谢,并非为了告别,而是告诉大家,一直所说的香港住宅海量供应,终於来到。
事缘愈来愈多迹象显示,港府已下定决心增加供应。上月底,财政司司长陈茂波坦言,土地及房屋令香港发展受到制约,必须增加短中长期供应,简化制度中过於繁琐的程序,并透过填海等方法增加长远供应及建立土地储备。
乍听之下,似乎又是老生常谈,实际上无甚帮助。不过,未知是巧合,还是住宅供应已经水到渠成?过去一周,的确传来多则住宅供应大增的消息。
上周五(7月30日),运房局公布截至6月底止,未来3至4年潜在一手私人住宅单位量约9.6万伙,按年增长4,000伙或4.34%。当中1.2万伙为新盘货尾;5.7万伙正在兴建中;余下的2.7万伙,处於随时可动工的状态。换言之,即使此刻起发展商不再起楼,也有6.9万个单位可以出售或即将出售。该局更透露,未来数月将有9幅住宅用地转为熟地,提供5,700伙,更预测未来私楼将维持在较高水平。
正所谓没有比较就没有伤害,以目前供应量来推算,未来4年平均每年最少有2.4万伙住宅应市,而对上一次新盘年度成交量多於2.4万宗,已要上溯至2004年;由2005年至今,新盘成交最多的2019年亦仅2.1万伙。由实际数字来看,未来4年根本就供过於求,坊间流传甚广的供不应求迷思,自可不攻而破。
除了私楼,公营房屋亦在急遽增加中。还记得上周一(7月26日),本栏提及近月地政总署4次公布透过《收回土地条例》收地,共提供1.7万个单位。怎知上周四(7月29日)再有重磅消息公布,地政总署於元朗朗边大手收回106幅私人土地,涉及面积约4.8公顷,一次过提供约1.2万个单位,首批住户最快2025年入伙,加快收地规模及步伐的决心跃然纸上。
就连发展商也指,香港楼市出现根本性改变,会比以前释放更多土地,料当局不会让楼价上升太快。事实上,楼价走势就如逆水行舟,只有大升才能引发买家恐慌追入市,同时支撑贵绝全球的楼价。若然大家都看清未来供应源源不绝,只要不急於入市,大可等候海量供应来到,一旦市场由买家主导,已可令楼价出现显著调整。而且,未来就算楼价向下跌3成,也只是稍稍降低置业难度,而对大多数香港人来说,仍然是难以负担...