楼价持续下跌,许多人都在谂是否应该趁低吸纳?个人以为,买楼与否,切忌人云亦云,最重要是独立思考!即使他日发现自己「睇错市」,亦不至於怨天尤人。早在两年前,小弟已呼吁不要急於买楼,因为当时港楼已是高处不胜寒!时至今日,港楼前景未见转势,正所谓君子不立危墙之下,现阶段借高成数按揭入市,更是「搵命博」!
是次纯粹分享个人愚见,供各位看官参考。近月,环球通胀急升温,不少楼市KOL游说买家指买楼可抗通胀。先不说香港通胀比起英、美、欧等地只属小巫见大巫;就连美国6月消费物价指数(CPI)按年升达9.1%,亦不见得买楼可抗通胀,反而在加息阴霾下,美国楼市迅速降温,需求减少,万神殿宏观经济首席经济学家Ian Shepherdson撰写的报告指出,经过季节性调整的5月住宅价格按月跌0.4%;6月会再跌1.8%。
加息将是压垮香港楼价的最后一根稻草!说到底,大部分人买楼都需要做按揭,而供款多寡由按息决定。香港经济於过去三年委靡不振,多数港人难逃「内卷」命运,个中滋味相信大家亦是深有体会。值此经济不景之际,正常做法是减息、放水刺激增长,但基於联汇制度,香港息口只能跟随美国上升,否则只要港美存在息差,港元就会不断受到冲击,亦因如此,金管局近月持续入市承接港元沽盘,银行体系结余於周四已减至1,434.54亿港元,而仅仅两个月前,该数字仍有逾3,000亿元,可见加息压力之大,对香港经济及楼市只会更不利。
有按揭专家指出,H按实际息率在6月份前仅1.5厘水平,而在7月底已飙升至2.5厘锁息上限,每100万元按揭额,以供款30年计,每月供款由3,451升至3,951元,供款增幅约14%。在公务员冻薪两年后、今年统一加薪2.5%的背景下,普通打工仔除了节衣缩食,难有更佳办法应付供款,而为供楼而遏抑消费,只会令以本地消费为主的香港GDP更受压,形成恶性循环。
作为香港加息源头的美国,下月仍大机会再加息0.75厘,届时港P将不得不跟加。至於市场寄望明年美国开始减息,亦可能是一厢情愿,因为就算通胀放缓,但距离美国联储局期望的通胀2%仍然相差甚远,未来两年,息口保持高企的态势难改,中线来看低息环境已一去不返。
未知大家有没有发现,在如斯不利楼市的大环境中,就连向来持货力极强的香港地产商,亦不得不面对现实,近月就有大型新盘开价比同区二手低逾1成,旋即冻结同区二手市场,区内业主走货更难,加快二手楼价跌势。
最后,今年全球地缘政治极不稳定,连承平数十年的欧洲大陆,都发生俄乌大战。正所谓「今日唔知听日事」,但凡有一点危机意识,都应该明哲保身,何必在这重要关头,清空储蓄、孭上长达30年的楼债...