上周本栏从上车盘角度，探讨楼市过去八年间其中一股主要上升动力将无以为继。今期我们将从辣招政策、一手楼和楼市市宽等三项内在因素，探讨和推算楼市何时出现调整或甚至转势。
上周本栏从楼市上车盘角度探讨楼市后市发展，指出随着「屋苑溢价」逐步收窄，加上上车盘入场门槛愈来愈高，令首置人士须付出的首期愈来愈多（即需求因而进一步萎缩），令这个上车盘狂潮逐步逼近尾声。
然而，上车盘狂潮临近尾声，并不一定意味楼市随即下挫，犹如汽车纵使没有加速（动力），还可以继续前进一段距离。那么，楼市何时再出现周期顶部，并且开始回落呢？我们先从以下三方面探讨这课题：
新政府或再度「加辣」
（一）辣招政策。自2009年至今，特区政府及金管局先后8次出招抑制楼市的升势。从楼价的最终走势屡破新高来看，辣招的「长远」作用十分有限，惟遏阻楼市短期升势却没有太大问题。
从过往政府多次推出辣招的情况来看，有一个现象值得留意，就是每次出招后，楼市的（按年）变化若然没有明显回落（即楼价升势没有减慢），政府很多时会在约半年内再「加辣」，直至楼价升势出现（尽管属短暂情况）较明显下滑或减弱才会「收手」【图1】。
例如2010年8月、2010年11月和2011年6月第二、三、四轮出招相隔的时间，分别为3个月和7个月，而2012年和2013年第五、六轮辣招推出的时间，则相隔只有5个月。
换言之，从去年11月「加辣」后二手楼价升势未歇（截至今年1月，楼价按年升约11%），预料特区政府最迟今年下半年（新特首上任后？）再度（甚至密集）出招「加辣」的机会甚高，直至楼价升势减慢为止。换句话说，今年下半年较后时间，楼价可能因为政府再度「加辣」的导火线而出现周期性调整。
（二）一手楼销售。正如以往本栏分析已指出，金融海啸后楼市的大升浪，背后原动力除来自上车盘外，另一主要助力便是一手楼。当然，一手楼对楼价的影响与日俱增，背后的因由或多或少受惠於政府辣招政策，把更多市场购买力推向一手市场有莫大关系。
一手楼价左右整体后市
事实上，自2009年至今，每当市场完成消化政府的辣招并开始回稳，即第一至四轮、第五至六轮和第七轮后，市场便有更多购买力涌向一手市场，令新盘买卖金额占整体成交比率（12个月累计），由2010年初的约21%，辗转回升至目前逾四成的比重【图2】
，足以佐证一手市场对整体楼市后市影响举足轻重。
说回近月情况，自去年11月特区政府推出新辣招后不久，不难发现一手市场交投更趋壮旺。截至今年2月为止，12个月累计一手楼买卖涉及金额的按年变化（以下简称「一手楼销售金额变化」）已反覆回升至41%，创2015年6月以来新高；从近期一手楼销售炽热的程度看，相信有关变化还有进一步攀升的空间。从历年「一手楼销售金额变化」与二手楼价的关系来看，前者往往回升至九成甚至1.5倍或更高位置才见顶，楼价的升势则在数个月内亦会出现逆转，因为届时有大量购买力被一手楼所吸纳，令二手楼价出现回调压力【图3】。
换言之，若按目前「一手楼销售金额变化」回升速度推算，楼市变化在今年第三季较后时间又或第四季，将出现拐点向下（调整），情况与2015年9月相若。
（三）楼市市宽表现。自2003年香港二手楼价进入连绵升浪，不难发现整个大升浪可分为6个细小升浪，分别是2003年至2005年、2007年、2009年至2011年、2012年至2013年、2014年至2015年和2016年至今的升浪。
从之前5个小升浪，可见楼市每次进入上升周期，楼市长线市宽（即中原城市领先指数成分屋苑，10周移动平均尺价高於50周移动平均尺价的比率）达90%或以上的时间，往往可维持约达60周或95周以上，惟后者主要出现於大调整后的市况，例如2003年和2009年。而楼价的表现，则在这市宽从高位跌穿90%以下早约一个季度见顶【图4】。
长线市宽企稳九成门槛
自二手楼价於去年第一季见底后，楼市长线市宽於去年10月底已升越九成的门槛，迄今已维持20周。若然今次跟以往升浪的情况相若，长线市宽同样维持於九成水平之上约60周，意味今年第三季末或第四季楼市的升势将出现周期的顶部。
总括而言，从特区政府可能再度「加辣」、「一手楼销售金额变化」和楼市市宽角度看，均显示今年下半年第三季末左右，楼价将可能出现周期顶部而出现回调走势，
情况类似2015年9月至2016年3月般。问题是，调整市况的发展，最终会否演变成楼市转势的拐点？相信很大程度上要视乎外在因素的发展，这点留待下周再讨论。
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