上车盘买少见少 狂潮何时了 ?

　　上周本栏提到，香港货币基础（Monetary Base）暂未因为美国加息行动而出现退潮，即「水多」情况持续，并继续支撑本港楼价居高不下。然而，这并不意味楼价不跌情况可永远持续，尤其个别内在和外围负面因素正逐步浮现。今期我们与读者先探讨其中一项内在因素――上车盘狂潮。

　　自2009年金融海啸后，香港楼市便展开连绵升浪。根据差饷物业估价署数字显示，自2008年底至今年1月底为止，整体私人住宅售价累计上升1.95倍，或按年升14.3%。

　　然而，不同单位面积类别的价格升幅却十分参差【注】。以实用面积最细的A类单位为例，同期累积上升多达2.27倍，较整体升幅多逾30个百分点！反之，实用面积最大的E类单位，同期只累升95.9%，分别远远落后整体楼市和A类单位近100个和130个百分点之巨【图1】！可见在金融海啸后的楼市升浪中，单位面积愈大，期内楼价的累积升幅便愈细；反之亦然。

辣招迫购买力涌细价楼

　　此外，若以4个不同起点来观察这波楼市升浪，分别是自2008年12月至今年1月、2012年1月至今年1月、2014年3月至今年1月和2016年3月至今年1月，即每次楼市调整后重拾升浪起计至今的表现，与同期整体楼价升势的差距比较，同样可发现类似讯息，即不论升浪从哪个起点计，细单位表现都跑赢整体楼价升势；而单位面积愈大，升幅较同期整体楼市升势的距离便愈大【图2】（只有自2016年3月至今的升浪，E类大型单位与楼价期内的升幅差距有所收窄）。

　　为何会出现上车盘或细单位持续跑赢大市呢？说穿了，当然很大程度与政府「辣招」扭曲市场需求有莫大关系。

蓝筹屋苑尺价溢价严重偏低

　　自2009年至今，特区政府和金管局已先后推出八轮辣招或逆周期措施，藉以抑制楼市的升势。然而，或许当时政府不欲影响市民上车置业，不难发现早期的「辣招」主要针对中大价楼，对上车盘影响有限。例如：（1）2010年8月收紧1200万元或以上的住宅按揭成数，由70%降至60%；（2）2010年11月起，楼价800万元以下的住宅，最高贷款额不能超过480万，以及按揭保险计划只可接受680万元或以下物业的申请；（3）2013年2月把九成按揭的住宅楼价上限，由原先的600万元降至400万元，而450万至600万元的住宅最多只能敍造八成按揭等。而且在2013年2月之前，200万元以下的印花税只是100元而已！由此可见，在这些辣招下，无疑驱使更多市场购买力推向细价楼或上车盘，直接造就上车盘狂潮。

　　问题是，上车盘楼价疯涨的情况何时了？这点或可从以下两方面找到端倪：

　　其一，蓝筹屋苑与上车盘尺价溢价。正如以往本栏分析，一些大型优质蓝筹屋苑（如太古城），由於物业质素及保养较佳，加上位置优越，往往较新界区屋苑存有一定的溢价（premium；下称「屋苑溢价」）。以太古城与沙田第一城为例，自1994年至今，两者3个月平均尺价存在的溢价介乎28.4%至86.3%（【图3】；选用太古城屋苑作比对，纯粹较具代表性的优质蓝筹屋苑）。若与部分地区偏远的屋苑，如嘉湖山庄比较，「屋苑溢价」水平相对更高（78.7%至267.5%）。

　　随着近年细价楼愈升愈有，大价楼表现继续大落后，令「屋苑溢价」的差距逐步收窄，个别上车盘如沙田第一城、大埔中心、沙田中心、大兴花园和新屯门中心，更接近过去20年溢价范围的底部位置；其中，上述首3个上车盘现时的溢价水平，甚至较1997年还低！

　　换言之，除非大型屋苑楼价升势加快（惟在特区政府辣招掣肘下，相信机会不大），或预期「屋苑溢价」将出现新常态，令溢价水平进一步收窄至更低，甚至达负水平位置（惟这也似乎不太合理，很难想像太古城平均尺价与沙田区的屋苑趋向一致），随着愈来愈多「屋苑溢价」逐步收窄至历年区间范围底部，上车盘狂潮可能已开始进入倒数阶段。

　　其次，上车盘买少见少，买家负担能力将受考验。一直以来，上车盘均没有明确定义，不过，若以价格划分，相信读者的认知或许是那些楼价四、五百万元或以下的物业。

买家负担能力受考验

　　然而，随着过去几年上车盘楼价持续攀升，令目前所谓「上车盘」买少见少。截至今年1月底为止，一、二手楼成交价达500万元或以下成交比例分别只有8.5%和41.4%而已，两者均处於纪录偏低的位置【图4】，而且相信当中不少是四五百万元的交投，因为目前一、二手楼成交价300万元以下的比例分别只有2.5%和14%【图5】！换言之，目前市场可供买卖的上车盘，大部分都是400万至500万元的物业。

　　问题是，按目前的辣招规定，楼价在400万以上已不能透过按揭保险获得九成贷款；楼价在450万或以上，更只能获得八成贷款上限，即上车盘买家须支付更多首期，进一步压抑购买力。屡创新高的上车盘楼价遇上购买力愈趋减弱，结果如何不问自知。

　　总括而言，自金融海啸后楼价升浪的一大特色，便是上升动力由上车盘带动。然而，经过逾8年的飙升后，「屋苑溢价」已收窄至异常偏低水平；加上所谓「上车盘」的入场门槛已攀升至一般市民难以负担的程度（因所需首期愈来愈大），令这个上车盘狂潮逐步逼近尾声。

　　注：差饷物业估价署把私人住宅单位划分为A、B、C、D和E五类。A类单位即实用面积小於40方米；B类单位即实用面积为40至69.9方米；C类单位即实用面积为70至99.9方米；D类单位即实用面积为100至159.9方米；E类单位即实用面积为160方米或以上。