藏富於外 水向低流

　　笔者和地产基金经理杨书健合著的《环球置业 最强天书》已付印并即将出版，写这本新书主要是觉得香港楼价高企和回报偏低，已引发港人在海外置业的热潮，惟不少人因怕「隔山买牛」而堕陷阱，故希望以大量数据和提供专业的分析，帮助大家更容易「藏富於外 水向低流」。

　　另外，如读者报名参加本周六(10月27日)《亚洲周刊》主办的「2018环球置业博览暨投资讲座」，除可免费听到包括笔者、杨书健，以及汤文亮、曾渊沧、李兆峰等投资专家的股楼分析外，首300位参与讲座读者更可获赠《环球置业 最强天书》乙本，详情及报名请登入 : link.mingpao.com/55903.htm

以下为《环球置业 最强天书》的作者序:

不要将所有鸡蛋放在同一个篮子内，可说是投资的金科玉律。以往不少香港人只会投资本地的「砖头」，但随香港楼价以负担能力计差不多已是全球最高水平，加上经历了１２年的低息周期后，在2018年9月终於再次加息。 楼巿虽然需求仍然旺盛，但是未来楼价走势只会逐步放缓。在这情况之下，考虑投资海外地产属明智且有分散风险作用。

对於地产项目的机构投资者，更最着意分散地域，例如英国邮政的退休金，就持有超过２０亿英磅的商厦、商场等商业物业，散落在全球不同大城巿。如此分散投资，主因是地产供求受限於距离。例如一旦投资兴建了一幢商业大厦， 就不能将大厦搬迁，只能服务因为当地经济活动而产生的需求。就算售卖资产，再将资金投放到其他地方，需时亦往往以年计算，不如股票债劵等流动资产方便。

考虑海外地产的要诀，其实就是寻找足够的资讯。各类投资会议和讲座都是寻找资讯的良机。不过香港的海外投资之风极盛，旺季的时候，可能每周都有这类会议。如果投资者没有自己的分析框架，只是人云亦云地吸收资讯，或会出现囫囵吞枣的情况。

而分析资讯，最重要的就是找到合适的框架。因此，我们两位作者将写出各自所长的框架，先将投资过程分为四个步骤:「集资、分析研究、买卖过程、营运细节」，再以专业的PRICE 框架分析经济数据和当地楼巿。读者以此框架分析和执行收购过程，可以按图索骥，减少出现挂一漏万的状况。

本书亦挑选了九个广受香港人青睐的国家或地区，以PRICE框架仔细分析，一方面向读者提供实际资料，一方面亦以例子解释如何使用这个分析框架。书中的图表超过１２０张，应该是同类书藉之中，最详尽的一本。在此感谢安泓投资的研究总监马伟信先生和投资总监办公室经理袁燕珊小姐两位在数据和审核文稿方面所提供的协助。

地产投资还有一个特点，就是因为资产在地，极受所在地的税制影响。在可行的状况之下，我们提供了现时税务的基本状况。但是近年资金全球化，影响了不少国家的投资巿场，因此各地政府都有诱因，以税制规管投资。全球税制变化颇急，并非一本在书店出售的书藉所能追上。再者，个人税务问题永远是复杂课题，因为投资者的国藉、投资者的定居地、以及投资标的的税辖区都会影响具体税负，往往并非一本书所能详述。因此，在参考我们在本书的基本资料之余，读者宜在投资之前，咨询会计师的税务意见。

本书两位作者，一位是之前已撰写多达12本地产投资畅销书、拥有地产新闻采访及编采工作逾20年经验的资深传媒人，另一位是管理资产曾达20亿美元、演讲场场爆满的基金经理，都是久在投资界打滚之士。因此本书我们希望能做到结合理论和实际情况，既非纯理论的空中楼阁，亦非只有实务的见树不见林，以期能帮助各位有兴趣海外地产的读者。