疫情缠扰香港超过一年，兼发生连番政治风波，经济下滑，楼价却依然坚挺，难怪不少人惊叹「香港人真系好有钱」。但其实这种「楼市免疫」现象几乎在全世界集体上演，例如英国和美国，楼价同样屡创历史新高，中国内地在「房住不炒」下也难遏升势，全国楼价连升66个月，近日炒风蔓延至二线城市，每星期升幅可达10%以上，媲美炒币（加密货币）、炒波鞋。

环球砖头疫市不跌反升

美国至今有超过3200万人确诊新冠肺炎，按数量计属全球第一大重灾区，可是当地楼价只曾在去年第二季短暂下跌，随即重拾升势，更接连破顶。据联储局经济数据中心（FRED）公布，美国住宅平均交易价格在2020年首季（主要反映疫情爆发前的交易）为38.3万美元，第二季微跌至37.5万美元，之后便拾级而上，今年首季数字料将首次突破40万美元。

另据美国物业顾问Realtor统计，截至4月初，当地楼价中位数按年飙升18.7%，连续35个星期录得双位数字升幅。换句话说，美国人现在若想买一个普普通通（楼价中位数左右）住宅物业，价钱较一年之前高出接近两成。

英国同样遭受疫情重创（至今逾430万人确诊），加上脱欧（Brexit）双重打击，经济比美国更糟糕。据英国政府公布，该国去年GDP萎缩9.9%，是自从1709年以来最恶劣表现。惟当地楼价似乎与经济背道而驰，据苏格兰银行统计的全国住宅价格指数，3月份报439点，创历史新高，按年上涨6.5%。不少近日移民到英国的香港人慨叹，原拟「执平货」买楼，现在却变成要用「破顶价」接货，兼且担心愈迟买愈贵，不敢「慢慢拣」。

至於在中国内地，领导人虽不断强调「房住不炒」国策，但据国家统计局上周五最新公布，3月份全国70个大中城市楼价指数按年升4.6%，已是连续66个月上涨。尤须注意，中央政府自2019年已禁止所有非官方机构公布全国性楼价统计数据，而大多数市场人士认为，由国统局炮制的官方楼价指数有所低估，意味实际楼价升势可能更劲。

香港中原地产发布的大湾区楼价指数（追踪粤省9市及香港和澳门楼价）显示，3月份指数报125.5点，连续3个月创历史新高，其中，深圳市楼价升幅最癫，按年飙29.3%。

面对「北上广深」等一线城市楼价炽热，内地当局连环「加辣」调控，例如深圳市在半年内已九度出招，包括严打「假离婚」买楼，又禁止地产中介接受叫价过高的放盘，上海市更把住宅交易禁售期由3年延长至5年。这些辣招或许有助控制一线城市楼价升势，但同时也令炒风转移至二线城市。

以浙江省宁波市为例，据中国房地产协会统计，每方米平均楼价在3月份首次突破3万元人民币，按年急涨近20%，且成为内地第九个楼价「破3万元」城市；而宁波并非浙江省会，仅属该省第二大城市。分析指出，主要因为浙江省会兼第一大城市（暨科网重镇）杭州楼市被加强调控，令购买力外溢至宁波。

讲到内地今年楼价最癫城市，相信是邻近浙江的安徽省省会合肥，据估计今年升幅超过30%，并继续火热。中央财经媒体《华夏时报》引述合肥地产业界消息报道，当地有准买家花了两三个月时间睇楼，期间楼价飙涨逾20%，个别热门地段的成交价更於一年间狂升75%；据中介商链家在3月份统计，合肥某小区楼价单在一星期内便上扬14.8%。

综上可见，从香港到内地、美国、英国，楼价皆「疫市坚挺」，令很多人大跌眼镜。此现象背后主要有三个原因，首先关乎楼市属「边际交易订价」市场，例如全港有逾160万个私人住宅单位，而2020年住宅交易宗数（一手二手合计）仅约6万宗，占比3.8%，这些交易却决定了整体楼市价格。换言之，一个市场不需要大多数人都「好有钱」，在并非严重供过於求情况下，只要有少数人存在有效需求（具购买力及意欲），便足以撑起整个楼市。

派钱保就业 资金续泛滥

其次，疫情下各地央行量宽放水及派钱保就业，一方面资金持续泛滥，同时为普罗大众生活提供支持，令租客断租、业主断供等情况不致大规模发生，对楼市有保底作用。

最后，尽管各地政府出手救市，但实体经济长远前景欠明朗，所谓「生意淡薄，不如赌博」，即使楼宇买家非为短炒投机，在「放水抗疫」之下富者愈富，不少人受惠於此十多年经济好景及财富效应，手握充沛购买力，兼且能够「借平钱」，又想对抗通胀，继续投资於砖头似乎是最稳妥选项之一。如上所述，只要这些买家可消化相当於整体物业规模3%至4%的供应量，便足以撑起楼市，而实际上往往「僧多粥少」，楼价被抢高。

反过来看，若要楼价下跌，以上因素须出现逆转，例如实体经济在救市招数失效后急剧恶化，又或者资金环境由宽松转为紧缩，届时「富者」购买力也大跌，楼价便将失去支撑。在这些情况出现之前，相信人们仍会惊叹「买楼客真系好有钱」。