本港置业阶梯断裂多年，「无壳蜗牛」愈来愈多。「自置居所对香港社会经济的影响」《研究简报》指出，近年全港租户急增，於2009年至2019年期间，全港增添33.5万住户，其中自置居所只增加8.02万户，居於公营房屋或私楼的租户则飙升25.02万户，包括9.27万个居住环境较差的劏房单位。

相比1997年至2008年期间，全港住户增加35.41万户，当中自置居所住户显著多33.67万户，而租户只增加4.72万户。

七成父母愿资助子女买楼

2021年3月2日

研究表示，住户的居所租住权分布出现重大变化。2009年至2019年期间，公营或私营房屋的租户数目增幅最大，这与1997年至2008年期间最大的相应增幅来自於自置居所住户，形成强烈对比。有楼与无楼人士财富差距扩大，对社会流动构成连锁影响；2009年至2019年期间，私人住宅单位的净增业权大多由投资者持有，并放租予租户，而非自住；虽然普通租户也可努力储蓄置业，但单凭工资，他们较难在物业市场与其他买家竞争。

财富分配不公平会否延伸至下一代引起关注。综合数项调查，本地父母在财政上倾向支持子女置业。以房委会为例，2017年的资助出售房屋买家中，约22%获父母资助缴付首期。另一调查显示，约七成父母愿意协助子女买楼，当中一半更准备为此把自身居所重新按揭。社会关注此种财富转移，会否对跨代社会流动带来影响。

香港人买楼安居愈来愈困难，受楼价高企、房屋供应不足及租户大增等因素影响，自置居所比率持续下降。立法会秘书处昨天发表「自置居所对香港社会经济的影响」《研究简报》，指出整体自置居所的户主中，年轻人仅占7.6%；要上车买楼平均要等到44岁。

比例远逊其他富裕经济体

《研究简报》提到，本港楼价於15年内急升近4倍，自置居所比率於2019年跌至49.8%的约20年新低，尽管去年第四季轻微反弹至51.2%，但仍低於2004年高位的54.3%，亦远不及富裕经济体系，包括英美欧盟及日本的60%水平。研究更称，整体自置居所户主中，年轻人只占7.6%；首次置业人士的平均年龄由38岁推迟至44岁。

研究指出，在土地严重短缺和置业负担能力下降的背景下，35岁以下的年轻世代於整体自置居所户主中的比例，由1997年的22.1%（19.81万人），大幅缩减至2019年的7.6%（9.82万人）；年轻世代单凭工作入息，难以追赶不断攀升的楼价，亦未有足够财力在物业市场跟其他买家竞争，据悉，置业困难是本港年轻世代感到无望的其中一个源头，弥漫着负面情绪。

与此相反，60岁及以上的年长人士，於自置居所户主中的比例为41%（53.6万人），较1997年的21%（19.21万人）上升一倍。然而，贫穷情况报告显示，於2019年约有11.2万个拥有资产的长者家庭活在贫穷线之下，比例相等於居於自置单位年长户主的五分一。政府视这现象为「贫穷线分析框架」的掣肘，但有其他意见认为这代表退休保障的不足。

66%还清按揭 有力买多层

此外，多达三分之二（65.7%）本地业主，已於2016年全面缴清按揭贷款，较2001年的48.5%、2006年的52.2%及2011年的60.1%有显著改善；他们拥有较强购买力添置额外单位，作为子女的第二居所，或为收租的投资物业。研究称，这或是由於从事经济活动的家庭收入年均增长2.5%，令他们可以提早清还按揭，而楼价短短15年间急升391%，亦令业主有更大财政空间决定如何及何时清还按揭债务。

研究又提到，私楼市值於1997年至2019年间累升两倍至约12万亿元，2019年私楼总值约为本地生产总值4倍，远高於美国的1.6倍；楼价变化带来的财富效应，对本地消费及本地生产总值，可以产生重大影响。

未来10年私楼供应仍紧绌

《长远房屋策略》未来10年私楼建屋目标仅年均1.29万伙，低於过去10年约1.35万伙的实际年均建屋量，可见供应仍紧绌，尽管资助出售房屋在未来10年的年均建屋目标由2100个提高至约9100个，但整体可供出售房屋的数量，与社会需求仍存在颇大距离。中长期展望，提升自置居所比率仍然充满挑战。

中文大学经济学系副教授庄太量认为，香港的自置居所比率较其他地方低，并非不合理，香港有其独特因素，由於公营房屋规模较大，本港有约三成人住公屋，实际有约八成人已满足居住问题。

他又说，港人难以自置居所并非供应不足问题，而是由於楼价贵，并且要负担较高首期；即使增加供应也难令楼价回落，自置居所比率长远未必能提升。

2021年3月2日

近日香港跨年龄层围绕「港产片前途」爆发论战，非常热闹。而在楼市方面，昨日有两份最新研究报告出炉，显示这个市场未来仍将由「长辈」世代牢牢主宰，年轻世代不太可能接棒，「代际鸿沟」比电影业更严重。这种「代沟」非关观念差异，而在於购买力及入场门槛差距。

第一份报告《自置居所对香港社会经济的影响》，由立法会秘书处资料研究组发布，显示本港住户自置居所比率，由2004年的54%下降至2019年的49.8%；这符合大众一般观感，皆因随着楼价上涨、供应有限，打工仔愈来愈难买楼上车，「无壳蜗牛」比率自然提高。

更吸引眼球的是另一组数据，本港35岁以下自置物业户主占所有自置户主的比率，由1997年的22.1%降至2019年的7.6%；相反，60岁以上自置户主占比则由21.4%增至41.2%。

或曰，随着本港经济及人口结构渐趋成熟，很多在早年买了楼的「年轻」户主（例如在九十年代以30多岁之龄入市），现自然已迈进银发阶段，他们占比提升实属正常。但同时值得留意，按绝对值计，1997年全港有19.8万35岁以下自置户主，2019年却只剩9.8万，充分显示，如今在香港35岁以下而拥有自置物业者，属极稀有族群（扣除「靠父干」或「做人头」则更少）。

致富方程式门槛比天高

何以如此？其实不难理解，一来楼价由2004年至今上涨近4倍，大幅抛离打工仔收入，年轻人原已不易上车。其次，港府为遏抑楼价、管控风险，连番推出逆周期措施，包括假设息率提升3厘之压力测试，令初出茅庐青年很难像九十年代般「借到尽买楼」。第三，「双薪族」家庭集合夫妇二人之力较易咬紧牙关供楼，然而香港近年迟婚、不婚成风。这3个因素也互为影响（例如楼价高企，损害年轻人结婚成家意欲），构成恶性循环。

与此同时，自置户主已「供断」的比率，由2004年的48.5%升至2016年的65.7%，多达三分之二。该报告认为，「这批财务稳健业主，拥有较强购买力，（可以）添置单位，或作为第二个居所，（或）供子女居住；又或作投资用途，赚取租金收入。对跨代财富分配，或会构成一定影响。」

另一边厢，国际物业顾问莱坊（Knight Frank）发布2021年度《全球财富报告》，指出在香港若想成为最富裕1%人，须拥有至少279万美元（约2176万港元）净资产，此门槛在全球排行第六，高於日本（150万美元）、台湾（150万美元）、英国（180万美元）、德国（200万美元），仅次於摩纳哥、瑞士、美国、新加坡和纽西兰。

那么在香港想成为「最富1%」算不算难？说难不难，只需拥有一个已供满的鰂鱼涌太古城住宅物业连车位，再加上数百万元现金和股票便能达标。这种「靠一间屋致富」方程式迄今仍有效，惟站在年轻人角度，入场门槛不可同日而语。诚然，上一代未必一开始就买太古城，不少两口子由单幢迷你户起步，随着收入增加、生儿育女，一步步换楼，问题是今天的年轻年代连荃湾绿杨新邨、沙田第一城也难以「上车」。

该报告又显示，本港超高净值人士（拥有至少3000万美元净资产）当中，约29%今年有意入市买楼，较去年的21%有所提升。这或许反映本港尽管在政治、社会和经济等方面陷於低气压，但真正「买得起楼」族群的入市意欲有增无减。

年轻人无望 加剧社会不稳

总的而言，本港电影业能否由年轻世代再创辉煌，尚属未知数，楼市主导权则看来不太可能「世代交替」。即便考虑到家族内传承，但本港是全球最长寿地区，平均预期寿命达85岁（且在持续提升），当「长辈」户主把物业传承予「下一代」时，后者恐已不再年轻。

在历史上，本港八十代末、九十年代初掀起移民潮，曾为年轻世代带来「上位」兼「上车」良机。不过今次可能出现的移民潮，根据多个不同机构民调，偏偏愈年轻愈想离开；若说有人可以趁机入市，其实更可能是内地及「新香港人」买家，而非本地年轻人。

当然，任何成功定义都不会一成不变，就像香港电影业不一定要拍回八九十年代《精装追女仔》、《英雄本色》和《家有囍事》才算成功，新世代凭《狂舞派》、《一念无明》、《幻爱》也可闯出新路。但所谓衣食住行，「安居」是任何年龄层之共同核心需求。正如上述立法会报告指出，「置业难」令年轻世代感到无望，弥漫负面情绪，甚至被视为「近年社会不稳的其中一个潜在原因」（非唯一原因）；而在「土地不足」死结下，楼市「世代差距」於可预见的将来都无法收窄。