地产博客 > 楼市干坤 返回
浏览人次:11049    回应:14
楼市干坤
富人资产大缩水
 
何熊辉
2020年5月16日
  自去年底发生的大流行肺炎疫症,对全球的经济格局,将带来一次巨大的改变,强如毕飞特旗下基金,亦因沽出其持有的航空股,带来数百亿元的损失。本港的置富方法,揸铺赚租金,起楼赚溢价的方程式,这持续带来恒久富裕收入的妙招,已出现异化。富人今年身家腰斩一半,数目将创历史记录。

  在传统智慧中,贫富悬殊会越拉越远,其中贫者会越变越穷,富者会越来越富有,但今年情况翻转,贫者收入少了,但其持有的细楼尺价跌幅有限,加上近期各国政府大力救助基层,除直接派现金外,更有直接资助受重创的企业,幸得此等措施支持,基层资产至今未有大损失。

  反观收租的大企业,租金收入大跌三成以上的,比比皆是,强如上市的创汇房地产信托基金,年内股价跌幅接近三成半,不少揸了此等股票的小股票,财息兼失,其它揸铺收租靠自由行的,铺位不至空置已偷笑。

  这次疫情过后,收租企业也难复当年勇,随着利丰的私有化,将预示一批老旧运作模式的企业,将在市场上消失,营商越来越难,香港将怎样走出此困局,真是难以预知。

  作为一般的基层,有工开就继续开工,稍有余力的,也不计较太多,买层细楼做小业主,有钱的富户,则不断在脑交战,怎样做资产配置,怎样保持企业运作,忙来忙来,但最终资产也要大缩水。

 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
会员登入
登入ID 或 网名
密码
1. 豪宅抢升 2020-05-17 08:40:31
楼市回暖,市场屡现大额成交。有「九龙版Mount Nicholson」之称的嘉里笔架山缇山,本月连录2宗别墅成交,最新别墅2以3.7亿元售出,成交价打破同盘本月初纪录,再创九龙区新盘新高。
2. 楼市不死 2020-05-17 10:55:36

美国是受肺疫影响最严重的国家之一,多个州经济停顿,不过楼价仍然保持坚挺,原因何在?

根据全国房地产商协会数字,在三月,即是美国疫情开始爆发之际,全国平均楼价仍然按年上升8%,至逾28万美元(折合约217万元)

3. 波友心伤 2020-05-17 22:10:35
二手住宅楼市升温,反映主要大型屋苑二手住宅楼市城市领先指数(CCL)最新报175.94,按周升0.54%。楼市新一轮升浪开始,楼价摆脱过去好淡争持的局面,未来数周CCL将转势上升。
4. 武汉疫情期间死亡数字的分析 2020-05-17 22:48:02

    西方媒体和反华势力最近一两个月不断利用几张武汉清明前殡仪馆排队领骨灰的照片,一口咬定中国大量隐瞒新冠病亡数字和疫情的严重程度,对他们造成“误导”和损失,要对中国进行所谓“追责”和“索赔”。这是一场严肃和严峻的斗争,不能回避,必须坚决反击。

 

    武汉役情期间的死亡人数,包括:1.正常死亡;2.直接因新冠而死;3.因新冠的次生灾害而死。前两种都有正式数字或容易估算,最后一种麻烦些,但也不是不能估计个大概范围。

 

    所谓新冠的次生灾害,包括医疗资源被挤兑后其他病的危重患者得不到救治,例如尿毒症得不到透析,癌症没得动手术,心脏病得不到抢救等等,还有脑瘫儿因家长被隔离无人照顾死在家里的,甚至还有绝望跳楼的,直接被吓死的。不过后面几种应是少数,绝大多数还是其他病的危重患者。那么它和正常死亡数字就存在一定的对应关系。

 

    如果正常情况下所有其他病危重症的月死亡率是30%,月死亡3000人,那么当月的危重症患者就是10000人。在医疗资源挤兑的情况下,这10000人恐怕七八成要死,这样其他病的死亡数就至少7000/月。2月下旬以后,随著医疗资源的改善和救治经验的增加,新冠危重症病人的死亡率由60%以上下降到30%以下。那么对於已经有充足治疗经验的其他病来说,没有疫情时危重症总的死亡率也不会高於30%

 

    武汉的各大医院大约是从3月上旬才逐渐恢复其他病的门诊,其他病的危重症治疗被(至少大部分)停止了多长时间没有资料,但一个月以上是肯定的。因为直到火神山和雷神山都落成,十几家方舱都开放,武汉医疗资源挤兑的现象才开始扭转。因此其他病的危重症治疗大部分恢复的时间不会早於2月下旬,而且即使恢复,也会长时间达不到疫情前的治疗效果(许多危重病人被耽误治疗又加重了)。

 

    那么可以合理假设: 疫情前其他病的危重患者死亡率为30%,疫情后第一个月为70%,第二个月为50%2019年武汉记录的死亡数位是48000,平均每月4000。但每年的冬春季(11~4月)是死亡高峰,高於全年平均数,而且1~3月又是天气最冷和变化最大的时候,月死亡数又高於冬春季的平均,没有疫情时正常死亡估计约6000/月,那么1~3月每月都有20000危重病人。疫情发生后,由於医疗资源挤兑死亡率提高,第一个月死亡约14000人,第二个月死亡约10000人,加上死於新冠的约3700人,共约27700人。

 

    网传排队领骨灰的殡仪馆是在武汉中心城区,数量自然较大,每天发500个应属於较高的情况,其他多数殡仪馆没有那么大的数量。那么可以假设较低数量的每天发200~300个,较高数量的每天发400~500个,平均每天350个,8个殡仪馆发10天就是350x8x10=28000个,和上面估计的27700人非常接近。这就证明了前面估算的方法合理。

 

    4月份修订武汉的新冠病亡数字,由2500多增加到接近3700。这个统计我认为是基本准确的,即使仍有遗漏也是两三百以内的范围了。因为这不仅可以由上面的估算过程验证,也可以通过熟知的实例验证,还可以通过常识和逻辑推断。熟知的实例如导演常凯家族四人病亡,只有常凯的父亲是封城早期医院挤爆死在家中,他的母亲,姐姐和他自己最后都是入了院的,这三个人一早就会算进确诊病死的数字,这个例子无确诊的死亡数字是有确诊的1/3。再由常识和逻辑可知,武汉的重症医疗崩溃时间不算太长,大约20天左右。对於必须住院的重症新冠病人,到210火神山和雷神山两个专门医院都落成后基本都应收治了,而方舱医院只是收治轻症能自理的患者。新冠病人由发病到转重和死亡还是有至少两三周的过程的,很少一发病就马上死,所以210以后应该基本不存在无确诊的死亡病例了。考虑到早期无确诊的病死数字会偏多一些,因此我当初估计无统计的新冠死亡数字可能是已公布的一半左右,现在看来完全符合。

 

    武汉当局迄今仍未正式公布今年1~3月的整体死亡数字和死亡原因分类。这在之前或有一定的考虑和理由,但现在已经越来越成为西方国家和反华势力抹黑和攻击中国的口实,成为巨大的外交包袱和政治隐患。虽然大量的同胞不是因新冠而死,而是被它的各种次生灾害夺命,确实是一个巨大的悲剧,但可以想见,在美国和西方那种新冠感染数和病亡数下,在迄今尚无停息的长期医疗体系崩溃下,它们的次生灾害死亡人数只会数十倍於中国甚至更大,堪称恐怖的人间地狱。中国必须以各种管道和声音严正指出美国和西方对自己国家人为的巨大灾难的刻意淡化和隐瞒。

 

    中国应该主动公布今年1~3月武汉和湖北的详细分类死亡数字,才能有效地释除国人的疑虑,有力地反击国内外反华势力的造谣和抹黑,在舆论战中争取主动。

5. 跌硬 2020-05-18 10:41:57
世界经济不景气,香港失业率大幅升,香港难逃一刧,现在买楼等挞订,硬食变负资产在所难免。
6. 忍者 2020-05-18 10:47:39
出现亢奋之后的冷静。
7. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2020-05-19 09:09:38

2020年5月19日

香港楼市免疫抗体

美国「无限量宽」放水,令港元同业拆息急降,既紓緩供楼负担,又助准买家更易计数上車,是支持楼价坚挺的因素之一。(资料图片)

世事兴衰幻变,香港楼市则一贯坚挺不受动摇,经历去年社会动荡及今年新冠疫情肆虐,反映住宅楼价走势的中原城市领先指数创近3个月新高,令不少觊觎「沙士价」入市的准买家感到失望。然而,这不代表香港楼市真的有金钟罩护身、百毒不侵,只不过对於三大备受关注的因素具有「免疫抗体」;日后可能会令楼市失守的,将会是变异的「新病毒」。

事实上,社会躁动及肺炎疫情对本港经济构成沉重打击,只须看街上陆续丢空的商铺,以及已升至4.2%、创逾9年新高的失业率,便可感到境况严峻。然而,这些令实体经济受重创的「病毒」,却似乎没怎么「传染」到住宅楼市。上周五公布的最新中原城市领先指数报175.94,按周上涨0.54%,为接近3个月以来高位,亦略高於今年初水平(175.88)。同时,多个屋苑录得「破顶」成交,楼市看来不但未有「躀低」,还正在酝酿新一轮升势,此番气氛促使一些买家放弃观望,心急入市。

逆周期措施增防守力

楼市何以好像具有「免疫抗体」?首先要看现时有哪些「病毒」可能造成危害,主要是失业恶化、内地客却步、港人移民潮三大因素。

诚然,目下本港百业叫苦,失业压力沉重,失业率今年内升至6%水平并不出奇,但这未必会迫使大批小业主需卖楼套现,遑论劈价求售。事关目前全港逾120万个拥有自置物业的家庭,多达66%已经「供满楼」,约34%仍有按揭在身,所以就算忽然失业,对於「供满楼」业主来说影响有限(不少人更已退休),除非山穷水尽到要「卖楼开饭」。而34%要供楼的业主,在金管局连续8轮「逆周期」措施约束下,防守能力跟1998至2003年时期的业主不可同日而语。

66%业主供满按揭影响微

至於社会多乱事导致内地买家却步,这种情况确实存在。不过,自从港府引入BSD(买家印花税)辣招,「真.内地人」(不持有香港身份证)入市宗数已经买少见少,且局限於豪宅单位。例如在未爆发示威浪潮之前的2019年上半年,涉及BSD的楼市成交亦不过900多宗,占总成交(约3.5万宗)仅约2%。

另一个因素是在社会事件后,有香港人心淡萌生移民念头,部分更已身体力行,移居到台湾等地。然而正如上述,本港66%业主已「供满楼」,他们通常年纪较大,在香港住了几十年,不易适应新环境,临老「卖楼移民」的意欲和积极性未必如想像中那么高。相反,较积极考虑移民的通常是年轻世代,手上并无物业可卖,他们若真的离开香港,无疑会令本港居住需求有所减少,但这是较长远影响,难在短期内对楼市构成具体打击。

再者,近月中央加强对港「全面管治」,包括号召内地国企和民企「在香港经济扮演更积极角色」(可参照近日Bossini和先施卖盘),明里暗里来港的人员都要住屋(中联办买楼可豁免BSD印花税)。同时,随着中美经贸矛盾恶化,据传京东、百度等大批中概股排队来港第二上市,将带动外来人员居住需求。换言之,「新香港人」的增加或足以填补「旧香港人」的流失。

慎防两大「变种病毒」

由此可见,失业恶化、内地客却步、港人移民潮等三大「病毒」似乎都没拖垮香港楼市,加上美国联储局「无限量宽」放水,令1个月港元同业拆息(HIBOR)由3月份的逾2厘,急降至昨日的0.61554厘,创逾两年半新低,实际按揭利率普遍低於2厘,有助供楼人士每月节省几百至几千元,准买家也更容易计数入市。这就像一个原本已健康的人获注入强心针,难怪楼市继续生生猛猛。

当然,这不代表香港楼市真的百毒不侵,永远有升冇跌,只因现时浮面的因素不足以打败免疫抗体。若要攻破香港楼市金钟罩,大抵只有两种可能,一是现已存在的「病毒」进一步极端恶化,例如失业率升至10%以上,实施「一国一制」,或者超过100万香港人移民。另一种可能就是爆发无可预计的「新病毒」,例如战争危机、更严重的天灾人祸等等。这些情况一日未出现,憧憬「沙士价」的准买家恐怕望穿秋水。


8. 执笠潮到临 2020-05-20 07:13:58
新冠肺炎疫情令本港经济衰退加剧,香港总商会於本月初进行调查,了解疫情对企业业务的影响,结果显示,有逾三成受访企业忧虑业务只能维持不多於6个月,另有43%受访企业表示受疫情打击营业额减半。
9. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2020-05-20 12:57:45

中国式「积极不干预」


中国式「积极不干预」

正当大家关注疫情、华为、「去中国化」等问题之时,国务院本周一发布了《关於新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,未引起太多人谈论,却可能意义重大,事关该文件有多项破天荒的新讲法,包括「从立法上赋予私有财产和公有财产平等地位」,以及「坚持正确处理政府和市场关系……更加尊重市场经济一般规律,最大限度减少政府对市场资源的直接配置和对微观经济活动的直接干预」,从字面看,近似香港以往的「积极不干预」方针,亦可视为重新表态拥抱国际游戏规则,但或许too little, too late。

该份《意见》文件长达1.1万字,有6项主要内容,其中4项无甚新意,诸如「坚持习近平新时代中国特色社会主义经济思想」、「坚持解放和发展生产力」、「坚持以供给侧结构性改革为主线」、「坚持扩大高水平开放和深化市场化改革」等。实际上,中国官场文件惯常95%重复旧内容,最重要是看有没有5%新内容,而这份《意见》就有两项全新讲法。

立法保护私有财产

第一项是「从立法上赋予私有财产和公有财产平等地位并平等保护……维护公平竞争市场环境,制定和完善发展规划、国土空间规划、自然资源资产、生态环境、农业、财政税收、金融、涉外经贸等方面法律法规」。其背景是自改革开放以来,中国政府一直都强调「尊重私有财产拥有权」,但在执行上往往未尽如此,特别近年呈现「国进民退」趋势,不少企业家及投资者都没信心其财产受到充分保护。今次强调「从立法上赋予……平等地位」,或意味将有大动作,冀能给予各方充足信心。

第二项是「坚持正确处理政府和市场关系,坚持社会主义市场经济改革方向,更加尊重市场经济一般规律,最大限度减少政府对市场资源的直接配置和对微观经济活动的直接干预」。这一段最堪细味,首先所谓「坚持正确处理」,按中国官场逻辑,就显示以往不够「正确」,现时需要纠偏。怎样纠偏呢?线索在接下来一句「『更加尊重』市场经济一般规律」,意即以往「不够尊重」。更重要是最后一句「最大限度减少……干预」,不但强调要减少干预,还讲明「最大限度」,这不禁让人想起香港从前奉行的「积极不干预」经济政策方针。

纠正不够尊重市场

「积极不干预」(positive non-interventionism)概念早於英治时期的财政司夏鼎基在七十年代提出,属於对此前自由放任(laissez-faire)经济政策的纠偏,意思是政府并非完全不管,但会刻意约束「有形之手」,只在必要时才作出干预。诚然,何谓「必要」不易界定,当局手握权力就很难抑制出手的冲动,而「积极不干预」正是一种大政方针,提醒所有官员时时刻刻要约束自己的手。香港这么一个蕞尔小岛,能自七十年代起发展成为国际金融中心,吸引世界各地企业投资,不少人认为「积极不干预」乃重要根基之一。

换言之,「积极不干预」在经济政策光谱上固然偏右,却并非太过极端。香港在半世纪前以此纠偏昔日的自由放任,如今中国可能借「积极不干预」来纠正此前的「不够尊重市场」及「过多干预」。

无论如何,上述两项假若落实执行,似乎意味着中国经济政策方向将有很大变化,甚或将由近年的「向左」转为「向右」。为何如此?或许是鉴於目前国际及国内形势,不得不改弦易辙。

周五两会料见端倪

例如从国际形势看,美国政府大力制裁华为,声称的主要原因是怀疑华为并非普通民企,跟中国政府及军方有密切关系,担心会危害美国国家安全。如果中国政府真的会从立法上明确私人财产的地位,以及「最大限度减少干预」民营企业和市场经济,或许可让更多人相信华为是「人畜无害」之纯粹民企。当然,不代表美国政府就此便会「放过」华为,但至少动摇其冠冕堂皇的理由,同时可能令其他国家不会完全「听美国支笛」。

讲到底,中国近年跟西方国家的一大矛盾正在於经济政策体制的冲突,尤其以2015年的《中国制造2025》纲领作为导火线。中国现在高调提出要保护私产、尊重市场,变相重新表态拥抱国际游戏规则,或可带来减轻冲突、消弭矛盾的效果。

不过事到如今,即便中国肯调整,是否能够快速扭转对外形势?恐怕不太乐观。但从另一角度看,迟到总好过冇到,更坚定地保护私产、尊重市场,估计有助於促进内地经济进一步发展。且看中国式「积极不干预」将在几时、以何种面貌现世,或许在本周五开幕的全国两会上可见端倪。



10. 20万人失业 2020-05-20 19:25:40
本港最新失业率升至逾10年新高,超过20万人失业。政府统计处公布,经季节性调整的失业率,由1月至3月的4.2%,大幅飙高一个百分点,2月至4月达5.2%;就业不足率亦由2.1%急升至3.1%,为逾15年来新高。期内多4.03万人加入失业大军,总失业人数突破20万,除重灾区消费及旅游相关行业、建造业外,政府更特别提到其他如教育、资讯及通讯、艺术及娱乐等就业情况亦显著恶化,劳工市场短期面临巨大压力。
11. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2020-05-22 08:11:54

今日 06:33 国际财经

联储局资产负债表规模破7万亿美元

美国联储局公布,截至周三为止,资产负债表规模突破7万亿美元(54.6万亿港元)。

根据报告,联储局资产负债表规模为7.09万亿美元,前一周为6.98万亿美元。

联储局上周二启动购买企业债券交易所买卖基金(ETF),持有的企业信贷资产规模单周增加15亿美元,至18亿美元;持有的按揭抵押证券金额单周上升790亿美元,至1.86万亿美元;国库券持有金额增加320亿美元,至4.09万亿美元。海外央行对美元需求强烈,掉期机制借贷金额上升51.7亿美元,至4460亿美元。



13. 美国的言論自由就系:讲真心话,然后被解雇 2020-05-22 12:01:02
近日,美国一名警察在社交媒体上发表过激评論,称“遗憾没有更多黑人在暴发的新冠疫情中死亡”,其所在的警局负责人表示,不会容忍其言行,已将其解雇。

综合美国《国会山报》、哥伦比亚广播公司报道,当地时间15日,这名叫做史蒂文・奥库因的警察,在美国路易斯安那州州长约翰・贝尔・爱德华兹的新闻发布会直播时发表了这番言論。奥库因在一名用户的评論中表示,“杀死所有黑人的病毒就是死亡,好吧,它没起作用,多么遗憾。”

奥库因这番言論引发争议。其所在的卡普兰警察局局长乔舒亚・哈代表示,“警局不会容忍奥库因的这种行爲,对社交媒体帖子进行调查后,我们解雇了他。”哈代指出,警察的标准比普通民衆要高,因此你必须检视自己的所作所爲,而不是在社交媒体上随意发表言論。

对於有些民衆质疑这或许并非奥库因本意,是否可能存在断章取义的可能,哈代回应表示,他们对整个帖子都进行了调查,还有一些评論不适合警察在社交媒体上发布。警局再次爲其不当言論向公衆道歉,并宣布奥库因已於日前被解雇。

虽然被解雇,但无可否认佢系爲好多美国白人发声。
14. MR CHEUNG 2020-05-22 21:28:00
多谢黑衣傻仔出来多点示威搞破坏,推动中央决心在香港立23条,根据基本法,此国家安全法可直接绕过立法会及不需立法会通过,以后任何港独行为将会被控以非常严重的刑罚。
你们班傻仔给民主党煽动搞香港独立的事,将来可能被控以叛国罪及终身监禁。
民主派快点收手,不懂进退只会自讨灭亡!

以为想解散警队是否太傻太天真,你们越反抗,政府调给警队资源就越多及只会成立更多反恐部门及设多更多情报科!

所以说你们黑衣人是傻仔,有没有根据?有没有说错?
16. CH CHAN 2020-05-23 08:34:06
真的好怀念当年港同盟有司徒华的时代,起码进退有据,同中央能保持适当距离又不会令中央感到受威胁,一直坚持和平抗争,一有暴力抗争会出来一起同建制派遣责暴力不认同不支持,有反对但不会让立法会停摆,做事有底线,又不失立场,原则也需聪明地行使,不要碰到国家分裂底线, 因司徒先生知道香港人要民主自由,不是要香港独立及从国家分裂出去,更不会找外国势力干预自己国家,坚守一国两制原则,中央曾一度加大与民主派沟进及合作!

唉,可借现在的民主党人个个要出位,要做show, 不知什么时候居然同本土港独分子,分烈国家人物结盟,作奸犯科,天真又傻到以为可以要胁大陆并与暴力分子为伍,为他们謢航及公开支援,更后来用实际行动支持,多次干扰立法会工作,最终逼令中央出手全面整顿。

民主党人千古罪人

普选行政长官拒绝袋住先,不懂妥协,不懂以退为进,缺乏知慧,没有远见,甚似香港年青人什么都要一步到位,能买楼的时候就挑剔要买三房正市区中心一样,不明白万丈高楼从地起的道理。

中国的富强也要经过四十年十几亿人艰苦努力才有今天的世界第二经济体,港人心头高,惯了什么都受优待,年青人对国情不了解,已到无知地步,十分可怜,多得教掍多年来企图去中国化!