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楼市干坤

肺炎越烈楼市越跌

 

何熊辉

2020年2月1日
  鼠年开局,新冠肺炎肆虐,所有经济活动基本上停顿,公务员停工,学校停课,银行亦开始减少服务时间,至於一向新年照卖楼的发展商,门堪罗雀,这景况下的楼市,启动了零成交新时代。
  现时最牵动港人的,莫过於有关新冠肺炎的消息,当感染数目不断上升之际,所有家庭只会加紧搜购口罩消毒药水等家居清洁用品外,其它事已变得很次要,发展商也深感世道沧凉,暂未见有较大的举措去部署推售新盘,至於二手业主,大多也不急於大减价出货,所以二月份的成交量,肯定会创近年新低。
  现时市场普遍相信武肺的爆发期会於月中前出现,因此买家也懒得现时出手,所以在超低成交下,楼价较难录得明显的跌幅,所以现时能大幅锄价入市,其成功的机会不高。
  香港楼市每次出现的大调整,都是由外在因素所促成,97至03年的金融风暴,08年的金融海啸,前者令楼价插近七成,后者约为三成,今次的武肺可以有几大杀伤力,现时暂难估计。倘疫情月底前受控,楼市所受影响较少,反之若情况於三月后仍未受控,楼价逐月下跌,直至疫情受控为止,这情况出现的机会就相当高。
  从乐观角度观察,基於一般业主只可接受半成至一成的议价空间,因此再大的锄价能成功的机会就不大,由於市场普遍估计此次疫情最多可於三个月内受控,因此业主大多宁再等多一季后,才再部署售楼策略,所以楼市暂无大跌危机。

 
 
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1. 唔明白 2020-02-01 15:03:40
买楼容易,买口罩难。
2. 引刀一快 2020-02-02 01:45:36
https://mp.weixin.qq.com/s/uknueO4uBOBI5gyOv1OCSA

俄罗斯,不共戴天
3. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2020-02-04 13:03:51

2020年2月4日


从地震后买楼想到瘟疫中捞股

2月3日,周一。有对日本夫妇,先前接受电视台访问,大谈如何在神户大地震后,毅然决定买入现在的居所。神户名胜之一异人馆,为明治时期外国人居住的房屋,部分变身成收费景点,部分成为寻常住家。二人买入的正属此类稀有建筑。世人皆弃我独取,谈何容易,勇气何来?依靠的就是对复苏的信念。

有份日本报纸,回顾了1995年阪神大地震以来该国多次灾难。阪神大地震,可能已经没有太多港人记得,笔者十多年前到过神户,当时已经难以察觉灾难留下的痕迹。最深印象,只有神户著名的爵士音乐。但如果翻阅当年报道,地震的确带来极大破坏,令人意外的是其复苏速度之快。

回复旧观何需十年

神户如何极速复苏,据专家研究,有几个理由。首先地震虽然破毁大量生产器材与设施,但硬件不代表一切,人才更加重要,人会变通,人会加班,加倍努力,以补其他资源的不足。重建一部分工作属於复制从前,有以前的经验,并非真的由零开始。重建另外有个好处,可以利用更先进科技,更好方法,震后神户地下水道系统与燃气系统,就采用更多自动化装置与更具弹性设计,以往城市规划有问题的地方,亦趁机换个更理想安排。

最初悲观论调估计恢复旧貌,神户需要十年时间。事实?大概年半,已经大致恢复正常。基本民生所需,电力铁路公路,几个月已经重新投入服务。一年后,虽然受破坏港口设备只有一半修复或者重建,进口已经百分百正常,出口量亦达震前85%。15个月后制造业回到地震前98%水平,18个月后百货公司销售量大概恢复八成。

信念强所以下重注

地震自然成为炒作经济下行与股市冇运行的上佳材料。事实却再度证明媒体看法太灰。灾难带来千亿美元损失,但重建活动与地震相关经济刺激反而带动经济增长。遭破坏的工厂、港口一段时间无法运作,但贸易与生产转移到其他未被波及的地方。股市比神户市复苏更快,地震发生在1月,股市一度插水,但年底已经升突。

试想想上文夫妇,如果因为见到处处颓垣败瓦,又读到种种地震损毁报道(十万幢大厦被摧毁,十万幢遭严重破坏,十八万幢局部损毁,几十万人无家可归),就认定神户无药可救,下次地震可能随时发生,绝无可能下决心落重本买楼。但因为相信神户总有一天重生,目光投放未来,所以有信心。两人都明白,当一切逐渐恢复正常,卖家可能会改变主意,不再出售,或者大幅提价,而类似罕有大宅未必可以在市场上再找到。

这个地震后去买楼的故事,令在下想起一位老前辈,每次市场大唱各种危机,就会拿来跟年轻时候遇上香港沦陷,间中就有战机飞过头顶的日子相比,结论就是,大惊小怪。

回到中港股市,武汉肺炎爆发,吓得投资者鸡飞狗走。人命关天,疫情可怕程度,当然不容小觑,对经济打击,亦毋庸置疑,维持多久,更加无人会知。担心,人之常情,笔者当然亦一样会,但对比地震与战争的恐怖,后者在下根本无法想像。地震与战争,都可以克服,而且快速复苏,没有理由,以今天生物科技的先进程度,无法对付到这个病毒。

贪都要有胆

别人恐惧,理论上应该去贪,但如何贪,实行起来,并不简单。无视市场悲观情绪,好难。贪,都要有胆。有胆出手未够,更要有胆面对捞完后股价进一步插水危机进一步深化;面对买得太早买得太高,在铺天盖地的负面新闻和末日观点中坚守信念。

实在害怕,面对低迷股市,选择躲得远远,完全可以理解。不过,仍旧要提醒一句,目前疫情好似只手遮天,但形势可以突然改变。熊市时,股价跌得劲跌得快,但一旦牛市回归,会升番够本,报仇力度非常大。而且,不要忘记,天灾人祸疫情,通通都好可怕,但通胀威胁同样可怕。疫情不可能维持十年八年,而通胀对购买力的蚕食,却可以困扰你一世。