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楼市干坤

非理性看淡易错判跌势

 

何熊辉

2018年10月21日

  中美贸易战战火持续,政经内外环境隂霾不散,股市跌不停,加上政策正逐步增加公营房屋的供应,每一项理由,都可以使任何人对楼市产生极其悲观的看法,因此估楼价大跌多至六成的预测,充斥市场,但实质的楼市指数,过去两月,平均每月只跌不足1%,按这跌势预测,由现时至年底,大概会再跌2至3%。

   中美贸易战,外间极度看淡中国经济,但实质的贸易数字显示,9月份中国对美国的贸易顺差,由200余亿美元,上升至300余亿元,贸易战打了几个月。中国对美顺差竟仍大幅增加。这是绝大部评论无法预计。此外,最新公布的中国经济增长率仍有6.5%,数字仅较预期低0.1%。中国不死,香港不会太差。

   从这些数字显示,近期中国A股及港股大跌,已过份反映这些不明朗因素。虽然现时难言见底,但相信未来的跌幅会逐步收窄及放缓。香港方面,失业率仍极低,加上薪酬增长仍为正数,基於这两个重要指数仍未恶化,因此难有大规模断供的银主盘出现。银主盘不多,楼价自然调整的幅度自然不会太大。

   新公布的楼价指数示,除了新界东出现按周大跌3.3%外,其它区份不跌反升。这些数字显示,楼价仍未全面回调。至於新界东的跌幅,亦只是高位回调的自然调整。今日香港的基本因素仍十分稳健,非理性的狂跌,出现机率仍甚低。

 
 
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1. 非理性看好 2018-10-21 00:13:08
其实系你非理性看好,才容易错判过去几个月升势才对。
2. 引刀一快 2018-10-21 02:11:14
咁理性看好会唔会亦错判形势?
唔理性地看淡是否唔容易错判形势?
系咪唔理性地睇好先至会睇啱形势?

好迷惘。
3. AAA 2018-10-21 02:32:47
笑咗
好少见咁搞笑的文章
真系好好笑
好嘢
4. 引刀一快 2018-10-21 03:24:33
狂跌唔会嘅,大陆够力兜住。
5. CH Chan 2018-10-21 12:28:53
其实预测楼巿走势绝不能用现在工资及失业率因这全是滞后数据,要看就看未来新楼供应水平,中港股市也是其中领先指标之一,大陆经济环境如人币走向,PMI指数,未来美元及美息走向影响资金流向等等
6. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2018-10-21 15:15:33

超额近59倍新居屋收逾26万申请

【本报讯】新一期居屋重启申请后本周二截止收表,房屋署指截至当日下午七时为止,累计收到共约十一万三千份居屋申请表,连同今年初收到的十五万二千份申请表,即合共有二十六万五千份申请(4431个居屋单位,都不知怎样解决26万个家庭的刚需要求?),超额认购五十八点八倍。此外,房署居屋销售小组至今收到约三千六百份取消申请,要求撤销今年三月二十九日至四月十一日期间提交的申请表,相信与申请人改变申请类别,以避免重复申请有关。所以,傻灿・土著・自醉・浪子・和食屎专家,日日话:明日大屿、山顶流标、中原指数做假、加息等不利因素,势将楼市打入十八层地狱永不翻身。单凭每年居屋4431,加上私楼18000单位供应,写下点样解决26万无产阶级家庭刚需客,好过写埋的废话实际啲。














「白居二」今发批准信

房署表示,由於绿表申请须经屋邨办事处核实资格才送交房屋署居屋销售小组作登记,加上截止前经邮递送交的申请表仍未完全送到乐富的居屋销售小组,上述数字仍未反映最终的申请数目。

今期居屋预计会在下月搅珠,届时会公布最终的申请数字。乐富房委会客务中心累计派出约共九万九千份申请表,包括三万七千份绿表和六万二千份白表。

另外,「白表居屋第二市场计划2018」早前完成搅珠,房委会表示已完成审核申请者的详细资格,二千五百名成功申请者,包括二千二百五十个家庭及五百五十名一人申请者,今日会获发批准信。批准信持有人可在批准信发出日期起计两个星期内,向房委会及/或房协申领购买资格证明书,以便在居屋计划第二市场或「住宅发售计划」第二市场购买尚未缴付补价的单位。每张证明书收费七百七十元。

发言人指购买资格证明书有效期十二个月,有效期届满后,不会获得续期。购买资格证明书持有人在签署临时买卖合约后,须向房委会或房协申请提名信,以完成交易。


新居屋收26万申请 超购57.9倍

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新居屋重启申请后,乐富客务中心累计收到约11.3万份申请表。资料图片
新居屋重启申请后,乐富客务中心累计收到约11.3万份申请表。资料图片

【本报讯】4,431个新居屋单位减至五二折推售,本周二已截止申请。房委会最新数字显示,乐富客务中心累计收到约11.3万份额外居屋申请表,连同今年初已接获的约15万份申请,目前累计收到逾26万份居屋申请表,暂超额认购57.9倍、最少59人争一个单位。
政府修改资助房屋定价机制,今期居屋长沙湾凯乐苑、启德启朗苑和东涌裕泰苑共4,431个单位,实用面积介乎278方尺至631方尺,单位由市价7折减至五二折推售,售价由118万至468万元,房委会本月初重启申请。
当局最新数字显示,截至本月16日晚上7时,乐富客务中心累计收到约11.3万份的额外居屋申请表。但房屋署居屋销售小组至今接获3,600份申请,要求取消首轮提交的申请表,即连同今年初接受申请时所收到的表格数目,目前累计收到约26.14万份居屋申请表,暂超额认购57.9倍、最少59人争一个单位。

今发白居二批准信

房署指数字未反映经屋邨办事处提交的绿表申请及邮递表格,今期居屋预计下月搅珠,届时会公布最终的申请数字。房委会资助房屋小组成员兼公屋联会总干事招国伟称,有关数字尚未计算邮寄表格,料今期居屋随时逼近30万宗申请。
此外,房委会资助房屋小组去年通过将白居二计划恒常化,早前已搅珠决定申请者的优先次序组别。房委会指已完成申请者的详细资格审核,今日将向2,500名成功申请者发出批准信。申请者可在批准信发出日期起计两周内,向房委会、房协申领「购买资格证明书」,每张证明书收费770元,并需在一年内购买房委会或房协未补价的二手居屋单位。
■记者谭静雯 

7. 过客 2018-10-21 15:23:17
同意作者的见解,能举出一些比较实在理据去说明为何楼价不会大跌,至於楼价明年会否回升,没有人能预计得到,但如明年美国加多一两次息完、中美纷争援和,股市回稳,楼价应会回稳向上。
8. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2018-10-21 15:24:11
9. 楼价下年跌九成 2018-10-21 17:24:05
美国系11月系台海举行军演, 中国不会坐视不理, 第三次世界大战即将爆发, 年底前香港楼价必大跌四成, 下年年中楼价再跌五成,到时价跌剩一成,下年年中就可买楼。
10. 楼价慢跌 2018-10-22 08:29:05
楼市调整迹象似愈趋明显。摩通亚太(日本除外)研究部估计,明年本地楼市由升转跌的机会愈来愈大,惟料仅属於跟随经济周期的回调,而非恐慌性急挫。「相对来说(楼价下跌)是有秩序,购买意欲减低,楼市叫价(会是)慢慢下跌的调整。」
11. 香港 2018-10-22 10:58:06
何先生一定是分析员出生.

因为他竟然采用以前的数据来预测未来.  这也是为什么以前高盛调查输最多钱的是分析员. 
九月份嘅贸易数据好转因为贸易商知道十月会制裁中国. 所以美国入口商在9月大量入口中国货品. 
所以十月份贸易数字一定系向下发展. 投资不是分析过去而是分析未来. 希望作者真正成为投资者而不是分析员. 
12. 市民 2018-10-22 13:51:09
很好笑的文章!很不现实!
13. 一定跌 2018-10-25 08:43:43
瑞银财富管理全球首席投资总监Mark Haefele联同亚太区首席投资总监陈敏兰,发表针对投资亚太市场的月度报告,预测未来6至12个月,香港楼价跌幅可能达15%,主要是利率回升、中国及香港经济放缓迹象日益明显所致。
14. 冷冷的风 2018-10-26 08:34:17
楼市下行压力增强,马鞍山居屋锦丰苑连续两个月都录得跌穿「四球」成交,最新高层两房仅以399万元未补地价易手,较同类高层户单月大跌逾一成。大围名城盛世则有低层单位「离奇」以1100万元超低价沽售,楼价单月急回逾两成,代理直言即使现时市场气氛再差,盛世同类单位亦「未至於去到咁低价」,觉得成交价「平到几乎无可能」。
15. 双顶破 2018-10-31 08:28:04

楼市气氛急降,但无阻新盘大码楼创新高,嘉华国际旗下九龙东启德嘉汇顶层复式户以「双破顶」售出,成交价1.09445亿元,尺价高见5.3万元更贵绝九龙东,是次已是九龙东5个月内第四度尺价破顶。

16. 趁低入货 2018-11-08 08:31:40
转吹淡风,政府招标出售山顶文辉道豪宅地王上月更以流标收场,但九龙东启德原机场跑道区内首幅推售地皮则成功卖出,该幅第4B区3号住宅地,昨日由新世界和会德丰地产牵头、伙拍恒地及帝国集团组成的「巨无霸」财团,以83.33亿元投得,每方尺楼面地价(下称楼面尺价)约1.45万元,符合市场预期,楼面尺价更属区内卖地表住宅地次高,反映近期楼价下跌未对发展商投地意欲造成太大影响,该地皮更成为启德跑道区地皮的「指标」。
18. 港大出重手 2018-11-09 08:52:06

本港大学不时购入物业自用,香港大学最近斥资逾5亿元,购入仍属楼花阶段的恒地旗下西环新盘翰林峰基座商场部分楼面,尺价料约2.4万元。

根据土地注册处资料,皇后大道西460号翰林峰商场B部分,於上月12日由香港大学购入,作价5.038亿元。据了解,该铺位面积约2.1万方尺,以成交价计算,尺价约2.4万元。

19. 跌价假象 2018-11-20 19:25:36

之前高位卖600万的单位,现在已经跌破500万,为甚么指数仍跌得那么少?

除了因为指数滞后最少两星期,还因为跌市并非想像中那么全面。

一来劈价成交被放大,二来有些地区例如西九龙、港岛,下跌幅度不多。

楼价不同股价,每幢楼每个单位都不同,没有统一标准,有些地区波幅大,升得快跌得快,有些地区比较稳定,不同地区,应该有不同的目标价及策略。

20. 假X数,真跌市 2018-11-21 19:35:35
唔好搞笑啦!26万个居屋申请绝对不会是26万个可以流入私楼的购买力,只是说明私楼要跌到相若价格,呢批人才有能力流入私楼巿场而已,中X指数闭门造车,真系亳无代表性,何生究竟几时才会面对现实!
21. 岩价就买 2018-11-22 09:53:28
楼市转弱,未有吓退名人买楼收租的计划,堪舆学家麦玲玲【图】逆市豪掷1748万元购入北角宝马山花园3房户收租,料每月租金收入4万元,回报近3厘。
22. 汤玛斯 2018-11-22 12:32:42
太阳黑子政治经济理论》   李彧浩文 撰 (第6稿 20/11/2018)

                                                                                                                                         (初稿 2/7/2018)

理论基础

宇宙星体的活动是有周期性的,所以地球以约30日为一月,约365.25日为一年,周而复始。太阳黑子(也称为日斑)的数目也是有周期性的,太阳黑子最多时称为太阳极大期,最少时称为太阳极小期。根据天文学家的观察和计算,太阳黑子数目约以11年为一周期。

早在1870年代,英国经济学家杰文兹(W.S. Jevons)已经以太阳黑子周期探讨商业危机的周期。近人邓特二世(Harry S. Dent, Jr)在《经济大悬崖》一书的其中一个章节也提到太阳黑子周期与经济的关系。然而,这些研究很容易出现错误的预测,一般的预测错误是经济大萧条来临的日期。笔者认为这些错误预测的主要原因是:

1.      太阳黑子数目虽以约11年为一个周期,但前后的波动可以超过一年,有时下一周期可以在

      12年后才出现,也可以提早一年,在10年后出现。

2.      太阳黑子数目的减少虽然会对人类的经济帶来影响,但同时会因为人类的活动(包括科技

      和文化教育等活动)而有不同程度的影响。所以在太阳极小期,经济虽然傾向於不景气,

      但不一定出现经济大萧条。

3.      其实太阳黑子不仅对人类经济帶来影响,还会对人类的思維帶来影响,因此,与经济息

      息相关的政治也会受到影响。经济下行的周期也会因为政治因素而推遲或提早发生。

太阳黑子对人类有影响与中国陰阳家的天人合一或天人感应理论相似。政治和经济是人的活动,而人类无可避免受到星体(特别是太阳)活动的影响,所以太阳黑子理论可以预测世界政治和经济的发展趋势

应用於香港楼市

1997-1998年太阳处於极小期,香港於1998年楼市爆破;

2008-2009年太阳处於极小期,香港於2008年楼市由高位下跌约两成半;

2018-2019年太阳处於极小期,估计香港楼市将於2019爆破(比最高位下跌超过三成)。

按照约11年的周期,第24太阳黑子周期估计於2018年底結束,2019年至2020年太阳处於极小期。然而,在2018年初开始,太阳黑子减少的速度比预期快。在2018年头六个月,有超过一半的日子太阳黑子数目为零。因此,这一太阳极小期提早一年出现(2018),估计会提早一年結束(2019)。估计香港楼市会於2018年底开始下调,到2019年正式爆破(比最高位下跌超过三成)。

在楼市爆破前一年内,通常有股災甚至金融危机的出现。例如1997年亚洲金融风暴就发生在香港楼市爆破前。然而,股災或金融危机有时可以因为人类的活动(包括政府的政策措施或參与活动者的行为)而延遲出现。特别是金融危机,它可以在楼市爆破后才出现,从而令至股市遲过楼市跌到最低位。

運用《太阳黑子政治经济理论》预测经济走势,必须评估人类的行为对经济的影响,所以不能单純看太阳黑子的多寡。但太阳黑子的多寡仍属主導地位,人类的活动只能够推遲、加快或减低经济下行的趋势,不能改变这一物极必反的周期性现像。例如,香港楼价在2008年本应爆破(比最高位下跌超过三成),但因为在上一太阳黑子周期(第23太阳黑子周期)期间,香港楼市出现长达5年的熊市(1998-2003年),以致楼市只上升了3年便面对太阳极小期。基於2008年香港楼价处於约11年周期的低位,再加上人类活动的影响,所以只下跌约两成半,未达爆破的程度。

2018年香港楼价处於约11年周期的高位,若由最高位下瀉,将超过三成,出现楼市爆破局面。所以,2019年香港楼市将会爆破,下瀉的程度将会非常嚴重。虽然香港人和香港政府吸收了过往楼市爆破的经验,做了不少防禦措施(人类的活动),但这些防禦措施似乎不足(例如限制楼宇按揭借貸不能超过七成,未能正式落实),令到香港楼价处於周期的高位,因此,该些防禦措施应该不能抵禦这周一期的衝擊。加上2018年前半年超过一半的日子太阳黑子数目为零,相信2019年太阳黑子的数目也会较少。因此,这一周期香港楼价下跌的程度应该十分大,很大机会下跌超过五成。除非太阳黑子在这段期间大量增多,但这一机会甚微。

对政治的影响

太阳黑子开始大量减少,就已经对人类产生影响,从对世界政治和经济造成負面的影响。太阳黑子大量减少(甚至减少到没有太阳黑子),会令地球的人类出现阳亢。權力慾较大、志向较高、思想极端的人较易成为领袖。无论透过民主選举或世襲繼承,这类人都较容易掌權。其实透过民主選举更容易選出这类人为领袖,因为選民也会因为太阳黑子减少的影响而出现阳亢。他们傾向於選出一位激進的领袖多於選出一位溫和的领袖。因此,当太阳黑子减少,地球较易出现狂人领袖。在狂人领袖当權之时,较易出现经济危机甚至战亂。政治影响经济,而政治是由人去主理的,人受到天体(在此专指太阳黑子)的影响,出现极端的领袖。极端的领袖(特别是大国的极端领袖),会对该国甚至世界的经济帶来长期的影响,即使太阳黑子已经增加,该国经济仍会受到負面的影响。所以有些地区或经济体会出现长期经济衰退,经济衰退时间可以超越11年的太阳黑子周期。这就是人禍,现时的经济学较忽视人禍,所以经济上行和下行的预测经常出错。在政治上,以往口出狂言及言而无据的人会被人唾棄,但在太阳极小期,这些人会得到一批支持者。在互联网发达的今天,他们可以透过互联网发布歪理和集結一群思想激進的支持者。

实例一:希特拉是在1934年8月成为德国元首的,当年正处於太阳极小期。

实例二:特朗普是在2017年1月成为美国总统的。2014年初正是太阳极大期的顶峰,2017年初

               太阳黑子的数目已经由高位下跌了三年,但仍未达到极小期,理论上特朗普应该尚

               未获得过半数阳亢選民的支持登上总统之位。但因为美国特殊的選举人票度,使

               他險勝登上宝座。基於太阳黑子要到2020年才开始增加,所以在他的任之内,

               他仍然可以得到大量阳亢的美国選民支持。

对人类健康的影响

在某一领域称霸的人物一般都会在太阳极小期去世。因为太阳极小期令人类的身体傾向於阳亢,患心臟病、癌症等病的人较易病发。在某一领域称霸的人物气场较强,即使体质属涼底的人因其成就而气场增加(因为气有助阳气的提升)。在太阳极小期因阳亢而容易病发身亡。根据中醫理论,溫煦阳气较寒涼陰气更能令人延续生命,但若果某人身体机能已衰,根本无法接受过度阳亢之气(虛不受补),所以较易病亡。尤期在太阳黑子数目为零的日子,身体虛弱并且在某一领域称霸的人处於高危。在某一领域称霸而又年老体弱的人能否避免於太阳黑子数目为零的日子逝世呢?答案是可以的。上文已指出人类的活动可以减少或改变太阳极小期的影响力(例如香港2008年楼市下跌较少,未达爆破的程度)。在太阳极小期,在某一领域称霸的人只要减少性溫的食物,减少被阳光暴曬,少动多静,情緒上需以寧謐为主等等。则有机会在太阳极小期避过一劫。

問与答

:不是说年老体弱的人较易在冬天逝世的嗎,为何人们傾向阳亢反而较易病逝?

答:在太阳极小期(一般維期两年),因为人类在这段期间较为阳亢,所以年老体弱的人在冬天也不易病死。他们反而在天气较溫暖的日子(夏秋期间)病死或病发。因为全球暖化或其他原因,有时到了農曆十月天气仍然和暖,年老体弱的人仍未渡过难关。相反,在太阳极小期以外的日子,因为人类的身体没有受太阳黑子数目较少的影响而出现阳亢,所以体质偏寒的长者在冬天会较易病逝。

:为何太阳极小期会令人类阳亢?

太阳黑子是太阳光球上的临时现象。它们是由高密度的磁性活动抑制了对流的激烈活动造成的,在表面形成溫度降低的区域。虽然它们的溫度仍然大约有3000-4500K,但与周围5780K的物质对比,它们就显得暗淡,外观为黑点。激烈的磁场活动显示,太阳黑子会導致次一级的活动,例如冕圈再联結事件。大多数的閃焰日冕物质拋射都起源於可见到黑子群存在的磁场活动。太阳黑子活躍时会对地球磁场产生影响,主要是使地球南北极和赤道的大气环流作经向流动,从而造成恶劣天气,使气候转冷。相反,在太阳极小期地球的气溫会比太阳极大期溫暖,人类的身体也会变得阳亢。但阳亢的程度会因人因地而異。在北半球,生於北方的人(或祖先来自嚴寒地区的人)通常傾向於阳亢(俗称熱底),阳亢最甚者面部通紅,人也较勇武和不怕死。在太阳极小期之时,这些本来就比较阳亢的人会显得更为阳亢,会傾向於以武力服人和具侵略性。在中国歷史上,隋朝时北方政權的领導人比南方政權的领導人勇武,結果一统天下。唐朝李氏也是北方人,同样以勇武见称。

:近一百年全球变暖,人类会否更为阳亢?

:会!近一百年人类確实比较阳亢。全球变暖令到太阳极小期对人类的影响增加,人类比上一世紀更为阳亢,勇武和具侵略性的人较易掌權。因此,在二十世紀(1900-2000)人类死於战争和各種人禍特别多(遠比上一世紀多)。近数十年环保人士推动减排,是值得支持的,因为全球气溫下降,有助减小人类阳亢的程度。

問:除香港楼市之外,太阳极小期对其他地区(特别是中国大陆)是否有同样的影响?

答:除香港楼市之外,太阳极小期对其他地区(包括中国大陆)是会有影响的,但其影响的程度与香港必定有差異,甚至何时经济开始下行也会有差異。例如中国大陆部份城市楼价比香港早下调,而且下调的幅度也比香港大。中国大陆幅原廣闊,每一个城市和经济区所受太阳极小期也会有差異,中央政府及当地政府的政策以及当地人民的活动也会影响楼价的波动。簡单地说,全世界每一个地方都会受到太阳极小期的影响,但受影响的程度存在相当程度的差異,若某地方根本极少楼宇买卖的经济活动,像文化大革命时期的中国大陆,那太阳极小期对中国的楼价没有甚么影响。此外,如果某一国家与其他国家有頻繁的经济往来,太阳极小期对这一国家的影响也会较大。现在的中国经济正好具備了以上两个特点(頻繁的国际经济活动和活躍的楼市),所以中国大陆的楼市很大程度上会受到太阳极小期的影响而下行。如此说来,像非洲和南美大部份国家豈非不会受到太阳极小期的影响?那又未必,如果那些国家没有活躍的楼宇买卖活动,太阳极小期对该些国家的楼价影响大下。然而,任何国家都一定有经济活动的,对於某些以農业为主的非洲和南美国家,即使它们与其他国家的经济往来不多,太阳极小期同样会大大影响它们的農业经济。需知道最早将太阳黑子理论应用到经济周期的学者,当时主要是研究太阳黑子理论对農作物收成的影响。道理很间单,農业收成很大程度上受天气的影响,而太阳黑子的活动又会影响地球的天气,所以太阳黑子的活动会影响農业收成。学者们最初以为太阳黑子只会影响以農业,不会影响工业和商业。后来他们发现以工商业为主的国家,她们的经济周期与太阳黑子数目的周期存在密切的关系,从而发展到今日的太阳黑子经济理论。虽然最早将太阳点子应用至经济分析的杰文兹(W.S. Jevons)是一位经济学家,他之后也有一些经济学家发展这一套理论(更多的是经济活动參与者应用和研究这一理论),然而,这一理论至今仍不被正统经济学家所接受,认为是異类。笔者认为正统经济学家是否接受太阳黑子理论并不重要,重要的是这一理论是否具備实用的价值。

問:甚么是阳亢?

答:阳亢是中醫的专有名词,包含了肝阳上亢及陰虛阳盛的病症。本理论所说的阳亢是廣義的阳亢,当中包含上火、溫气、燥动、激進、积极有为等等,傾向於阳亢是偏向於多动积极,不一定达到肝阳上亢及陰虛阳盛的病症。在太阳极小期,因为地球所接收来自太阳的阳气增加,導致人类傾向於阳亢,但不是全部人类都变得阳亢,因为体质偏涼及品性溫和的人再阳亢也不会完全改变体质和品性的,但在太阳极小期会比其他时间积极和阳亢。体质溫熱的人在太阳极小期会变得特别激進和阳亢。

23. 亚Q 2018-11-22 17:35:53
做楼奴点都好过做租奴 ! 做租奴系无償義工 , 业主向你说多謝 !