时光飞逝，转眼之间2021年即将告别，今年楼市看似平淡无奇，却也誔生了几个纪录。如山顶豪宅Mount Nicholson每尺售价超越14万港元，创出分层单位亚洲历史新高；中环新海滨商业地王以508亿港元招标售出，缔造香港有史以来最高地价纪录。在这个充满神奇的城市，笔者谨祝各位新年进步，虎年吉祥！

　　回顾过去一年，香港楼市受疫情持续影响，与内地通关遥遥无期，楼价全年仍録得增长，算是有所交待。楼价在前三季大致上有6%-7%升幅，到了第四季，内地房地产出现泡沫危机，一些大型内房地产商资金链断裂，产生债务违约。这情况也殃及池鱼，拖累香港楼市，楼价於第四季从高位回落2%-3%。全年整体升幅大约4%-5%，与笔者的预测大致相若。

住宅价格已高 商铺可追落后

　　展望2022年，笔者对楼市审慎乐观，延续今年未季走势，虎年首季仍然会有疲弱表现，楼价将持续向下轻微调整，这情况要到第二季才会好转。新楼将一枝独秀，中小型新盘如订价合理，仍然会销情热烈；超级豪宅的对象是新香港人，虽然销情缓慢，但仍可创造高价；中大型豪宅可形容为「唔汤唔水」，本地买家不急著入市换楼，内地豪客受封关影响来不了买楼，这个范畴的楼价及成交量，都会较为走弱和淡静。

　　或许很多人不了解，香港是一个真正「房住不炒」的市场，自从10年前开始，炒家已没有再涉足住宅楼市。然而从投资角度分析，有一个市场愈来愈受重视，就是影响民生较少的工商铺市场。目前国内一连串监管措施，使房地产资金紧张，另一边厢欧美国家却大印钞票，资金流入香港，银行的15万亿港元存款需要找出路，在银纸贬值的年代，碰上金融市场波动，物业成了最好的投资工具，而不受束缚的工商铺市场，便是投资者的乐园。

　　没有人知道虎年楼市升跌多少，大家不妨又来一次赛前预测。笔者估计，住宅楼市先跌后升，全年或有3%-5%升幅，不会有太大惊喜；工商铺市场走势向好，尤以民生旺铺较为突出，预期租售价格会有10%-15%升幅，750万港人被困香江，迎来的是强劲的本土消费，可以帮助民生旺铺的生意回到疫前。