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新盘是楼市上升的原动力
蔡志忠
亚洲地产创办人 香港专业地产顾问商会会长 香港东区工商业联会首席会长
万众瞩目的黄竹坑地铁上盖新盘开售在即,整个项目分为6期发展,合共有5200个单位。首批单位平均订价每尺$29700元,一房单位入场费1146万元,明显销售对象非首置上车人士。港岛地铁沿线市场渴求,首日收票已达1300张,反应热烈乃意料中事,预期楼盘将加价加推,首批160个单位可即日售罄。
港铁上盖已经30年没有新盘出现,何况是港岛区具规模的发展项目。朋友问我如何看待此楼盘,抵唔抵买?这个问题不容易作答,从哪一个角度来衡量,结果都不一样。打个比方,楼盘所处的位置是黄竹坑,属於南区,但却是工业区,它的定位应该与寿臣山看齐,还是香港仔看齐?此外,虽然说港铁至中环十分方便,但其实整个香港岛至中环乘地铁都非常便捷。
以港铁沿线楼盘的价值来衡量的话,就要相比鰂鱼涌太古城、柴湾杏花邨和炮台山维港颂等,虽然楼盘属新楼较为优胜,不过位处传统工业区,仍有待长时间的区域重建美化,生活配套设施或需十年八载才能完善,买家要有心理准备,未来几年的消闲娱乐必须到外区进行。至於价格方面,笔者认为定价适中,必须经过抽签程序,买得到当然高兴,买不到也不必强求,也可选择其他港铁附近楼盘。
没有炒家 住宅楼市仍然向上
黄竹坑这个楼盘具有指标作用,属於下半年楼市的试金石。第一批单位售罄将无可置疑,问题是之后加价加推单位的销情难以确定,假如加价温和,楼盘便可卖得满堂红;倘若加幅太多,会引致销情放慢。这样会影响其他发展商以后对同类单位的销售部署,情况有点像西九龙站上盖物业以及启德发展区项目,不同地产商参与楼盘开发,产生出来的销情和售价有所不同。
不管楼盘销情如何,有一样可以肯定的是,新盘是带动楼市上升的原动力。根据以往经验,新盘开售的订价通常是逐渐加价加推,随著地区发展慢慢变好,其他地产商经过几年的兴建过程和推盘步伐,楼价起步虽然只有一平方尺售3万元,但几年后或许可以上调至每尺4万元以上。在没有炒家的住宅市场,为何楼价仍然一直上升?主要是源於港府的高地价政策和地产商对新楼的销售策略。
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1. 东成 2021-04-28 13:11:29
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沦到香港楼市向上升,股市升咗咁耐,资金回流楼市,升系大趋势.
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2. 东成 2021-04-28 13:13:17
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[不管楼盘销情如何,有一样可以肯定的是,新盘是带动楼市上升的原动力。根据以往经验,新盘开售的订价通常是逐渐加价加推,随著地区发展慢慢变好,其他地产商经过几年的兴建过程和推盘步伐,楼价起步虽然只有一平方尺售3万元,但几年后或许可以上调至每尺4万元以上。在没有炒家的住宅市场,为何楼价仍然一直上升?主要是源於港府的高地价政策和地产商对新楼的销售策略。]
我同意咁讲,社区完善后,楼价可以再升.
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3. 说真话 2021-04-28 13:17:34
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4. 正确 2021-04-28 15:13:50
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以下非常好的分析! 港铁上盖已经30年没有新盘出现,何况是港岛区具规模的发展项目。朋友问我如何看待此楼盘,抵唔抵买?这个问题不容易作答,从哪一个角度来衡量,结果都不一样。打个比方,楼盘所处的位置是黄竹坑,属於南区,但却是工业区,它的定位应该与寿臣山看齐,还是香港仔看齐?此外,虽然说港铁至中环十分方便,但其实整个香港岛至中环乘地铁都非常便捷。
以港铁沿线楼盘的价值来衡量的话,就要相比鰂鱼涌太古城、柴湾杏花邨和炮台山维港颂等,虽然楼盘属新楼较为优胜,不过位处传统工业区,仍有待长时间的区域重建美化,生活配套设施或需十年八载才能完善,买家要有心理准备,未来几年的消闲娱乐必须到外区进行。至於价格方面,笔者认为定价适中,必须经过抽签程序,买得到当然高兴,买不到也不必强求,也可选择其他港铁附近楼盘。
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5. 自然一派 2021-04-28 15:19:02
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一向系新楼帮楼市推动向上,假设年底黄竹坑卖4万元一尺,楼价会变成点? 淡友会好悲哀.呢个系资金泛滥成灾嘅年代.
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6. 西周器 2021-04-28 15:51:03
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移民外国,做纳税奴隶,税率高,分分钟够供楼。 其实香港高地价政策,是多赢的优越格局,繁荣不衰。 主要还是平衡的艺术。
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7. 自然一派 2021-04-28 19:16:16
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移民系迫不得已,俾时间中国进步,中国唔系想像中咁专制.
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8. 楼唔爆煲? 2021-04-28 19:41:27
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今次系大时代来临,香港翻天覆地大改变,国家兴盛由此起. 经济将来大起飞,楼市梗系大升,唔系普通香港人理解得到. 楼唔会爆煲了.
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9. 小心楼爆 2021-04-28 19:44:29
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睇下点?香港人移民大迁徙,卖楼者众.楼市靠经济支撑,失业率高甚么人会买楼?
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10. 小心楼爆 2021-04-28 19:46:27
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我只系想讨论,有权讲自己睇法,唔系想嘈交,唔该有道德就讲,唔好人身攻击.
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11. 废淡人生 2021-04-28 20:52:32
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. 泡沫爆破 2019-06-25 01:34:18 |
楼价爆破在即,二手楼冇成交就知大件事,下半年有机会冧两三成,观望吓先,唔好宜家买楼!
根本冇人理你地嘅(爆破系列),年年噏跌两三成但年年讲错,麻木啦。 时间站在胜利者一方,继续吹吧,好快又十年。
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12. 废淡人生 2021-04-28 21:01:24
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又推前一年,噏错唔使负责。
通常个个以为安全就会危机降临,爆煲论冇人提就系到危险期. 生於忧患,死於安乐!宜家买楼保佑你!
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13. 废淡人生 2021-04-28 21:08:16
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17年高危喎,年年都吹跌,跌咗未?
14. 风险高 2017-03-31 00:56:37 |
香港楼价的确高危,返大陆投资好过!引刀兄讲得有理!
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14. 废淡人生 2021-04-28 21:16:19
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16年咒要跌五成七成,废淡只想不劳而获,眼红别人有楼。
28. 哈哈 2016-04-29 00:58:01 |
政府系有必要推冧楼市,5成系起码!7成先正路!
救经济?似样既政府就应该知道楼市系完全唔应该同经济挂勾! 楼市冧死好多人?你希望楼巿可以另你有经济效益已经系诋死!如果楼市冧而嗰班资本家死我系第一个出黎开香槟! 有良知就唔好做蓄生!人一出世系应该有地方住架!唔系有钱先有得住架。
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15. 废淡人生 2021-04-28 21:26:41
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15年呢个废物话买楼投资要死喎。
12. to 3/f 2015-06-03 16:48:07 |
物业投资失败死嗰班有乜值得可怜,根本应该死无全尸!
得一层自住既负资产我唔太觉得要自杀!
唔驶多讲楼系用黎住!边个觉得楼住用於投资就已经系死罪!!
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16. 废淡人生 2021-04-28 21:42:16
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14年,要忍手。
蔡生好明显叫人别买楼,如果有需要都系买新界区. 我认为宜家忍下手为佳,买楼有风险
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17. 废淡人生 2021-04-28 21:48:51
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13年话楼市跌三至五成系平常事。
楼价跌3-5成系平常事,升过头应该回,如果楼价好像深圳咁,香港人就唔会有意见!
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18. 废淡人生 2021-04-28 21:55:56
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12年,呢位淡淡好坚持。
宁愿等耐啲上公屋都唔买楼,冇理由为咗层楼就要放弃人嘅基本生活权利,成世帮地产商打工系好唔公道,坚决唔高价去买楼,除非楼价跌3成!
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19. 废淡人生 2021-04-28 22:02:11
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11年已经(到顶)了,10年前接火棒嘅人是儍人?叻仔叻到2021年。
成交量不足,可见系到顶的先兆,高价成交难维持,火棒谁人敢接?
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20. 废淡人生 2021-04-28 22:18:42
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21. 小心楼爆 2021-04-29 00:38:49
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楼上废淡兄,分明阁下至系废淡,我想讲,所有睇淡言论唔系同一人出.有时睇淡有时睇升,好正常,有咩大惊小怪,楼市就系咁升升跌跌啦.
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22. 记得著裤 2021-04-29 08:31:50
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自称有(物业)假淡叫人唔好买楼背后目的条吹跌搏入平货,畀人踢爆就话网名只系提醒自己喎。
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23. 废淡人生 2021-04-29 10:25:25
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哈哈!
谁是废淡唔系你话就系,欢迎对号入座。
不过你都唔算废淡,充其量系搏懵淡啫。
口中说跌心中想入平货,扮乜苦口婆心吖,手法太低劣,衰过(真废淡)。
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24. 废淡人生 2021-04-29 10:33:40
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十年来日日话(跌三成)当唱歌,废淡闷唔闷?
十年前30岁话要跌三成先买楼嘅(青年),今日40岁有楼未?
我话你系醒目仔,你自己都唔好意思认啦。
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25. SYB 2021-04-29 11:19:52
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日本,意大利,英国,中国等地都不时有1~千元楼房。去住几年兼入籍都几好玩
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26. 小心楼爆 2021-04-29 19:58:25
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呢次废淡又废唔晒,讲嘢理性咗. 不过我想讲,唔系个个有风险意识者就唔啱,小心驶得万年船,唔好太过得意忘形.
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27. 小心楼爆 2021-04-29 20:15:42
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废淡唔知真废定假废,讲嘢冇准则,一时自己又唱淡, 一时又闹人唱淡,好似好乱咁.哈哈. 我想理性讨论,唔想嘈交,大家都有楼揸手,平等身份. 唔系睇好就可以乱咁闹人嘅.有啲修养好吗?哈哈.
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28. 废淡人生 2021-04-30 07:44:10
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口不对心淡无论理解同写作能力都咁差,学人讲(讨论),讲来讲去得一句,叫人唔好买楼,睇咁差你又唔趁高卖走自称拥有的(物业)?逻辑完全唔通。
唔够人讲净识用(人身攻击)做挡箭牌,废即系废。
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30. 废淡人生 2021-04-30 07:53:34
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当然,几十年前在樟木头买来包二奶层楼都可以叫(物业),你敢话自己有港楼?咪当其他人同你一样咁柒啦。
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31. 废淡人生 2021-04-30 07:59:21
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我同你一定唔系(平等身份)。
先唔讲(样)同[学历),就讲你成日强调自称拥有的(物业),你有什么物业呀,大家斗数吖,老作死全家,敢唔敢?
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32. 美国无限量宽 2021-04-30 10:15:02
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因为港元跟美元贬值了很多, 小心通关后楼价爆升。永远记住,六九年成交美孚一单位,只是两万元多。若果有钱无买楼,银纸有咩后果呢?
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33. 小心楼爆 2021-04-30 16:20:47
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废淡兄:
唔驶咁激动,有物业都应该有修养,我有一两个物业可能唔够你多,但也不必太劳气. 你边度物业咁高档,财大气粗呀?
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34. 废淡人生 2021-04-30 20:48:28
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哈哈口术淡又想转移视线啦,成日强调自己有(物业)系你,气大财粗?未及你。
我大你冇港楼,你有就post证明,两个乜物业?半山定浅水湾?
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35. 淡友真面目 2021-05-01 08:23:29
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淡友吹淡不外乎两个原因,一个系酸葡萄,另一个系搏大雾。
淡友真系心理变态,望沙士望肺炎望打杖就系为咗上车! 呢啲黑心行为就算畀你上到车都有报应
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36. 自己有楼为何望跌? 2021-05-01 08:50:45
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正常人就算得一层自住楼,就算升跌都影响不到平时生活,有朝一日需要卖楼变现江湖救急,都希望卖多几个钱,呢位小心楼爆人兄真的有楼?有保留。
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37. 废淡人生 2021-05-01 10:52:41
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……大家都有楼揸手,平等身份.……
……有物业都应该有修养……
边个成日将有物业挂在口边,又将有物业同(身份)(修养)混为一谈?
既然有物业咁多好处,你又猛吹跌同叫人唔好买嘅?
正常人自己有楼会想佢跌?你系咪正常人?
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38. 33楼笑死人 2021-05-02 01:10:08
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33 楼话 ( 我有一两个物业可能唔够你多)。现在一个小物业都成五至六百万。若果两个,起码过千万!一或两个都分唔清?老作都唔识?大陆青年学 5 G。香港青年学在 键盘上打灰支。香港人都是买多层楼收租好,不要 寄望下一代了!
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39. 废淡人生 2021-05-02 12:21:54
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原本当呢条友系吹淡搏入多间货的(口术假淡),原来真身系冇楼但又吹自己有楼的(幻想淡),当正自己真系有一两个物业。
唔怪得之我大佢冇(港楼)佢即刻收皮,瘀爆。
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40. 废淡人生 2021-05-02 12:33:04
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初初重质疑佢系咪(正常人),现在真相大白佢系有妄想症嘅(眼红业主又自觉高尚症候群)患者,咁就解释晒为何佢睇淡又唔放自称拥有的物业,自己有楼有吹楼跌了。
恨有楼恨到short咗,可怜定可悲?
嗱我讲事实咋,冇你说的所谓(人身攻击),你show张白咭上黎我即刻收声。
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41. 楼唔爆煲 2021-05-03 00:11:36
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讨论楼市其实好得意,废淡真系废,楼市网有时都睇到人生百态. 有楼未必有修养,冇楼未必冇志气,呢度睇到某啲人讲嘢质素比较低,讨论平常好闲,唔关有冇楼事.
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42. 幻想淡键盘打灰支 2021-05-03 08:10:02
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在键盘吹自己有一两个物业的幻想淡,拿住本playboy打完支灰,就当自己沟咗书中美女,跟住上网同人话娶美女伤身,要保重身体喎。
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43. 东成 2021-05-03 19:01:54
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蔡老板今次讲得好准,楼价开始上升.
[黄竹坑这个楼盘具有指标作用,属於下半年楼市的试金石。第一批单位售罄将无可置疑,问题是之后加价加推单位的销情难以确定,假如加价温和,楼盘便可卖得满堂红;倘若加幅太多,会引致销情放慢。这样会影响其他发展商以后对同类单位的销售部署,情况有点像西九龙站上盖物业以及启德发展区项目,不同地产商参与楼盘开发,产生出来的销情和售价有所不同。]
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44. 那些年 2021-05-03 19:08:16
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经纪嘅威力,千军万马到处狂CALL,港岛咁多年冇新盘,工厂区也可当寿臣山豪宅卖,分分钟4-5万元一尺. 淡友唔好太理性,楼价上升了,贫富悬殊冇得改变.
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45. 正确 2021-05-04 13:05:34
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楼价开始大升,黄竹坑工厂区卖5万元一尺,真嘅.要埋怨?去骂发展商,也骂政苦吧.
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46. 路人一名 2021-05-04 16:50:08
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楼价仍然一直上升是源於港府的高地价政策 ! 黄竹坑地铁上盖新盘开售,首批单位平均订价每尺$29700元,是因为地产商以超高价2万元一尺投得地皮。
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47. 美国无限量宽 2021-05-04 18:41:46
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运房局数字显示,香港有二百万人有物业。另外的,有七成人住在公屋,香港人应该感恩。不要见人有物业升值,不满意自己 已经有公屋住。
眼看世界发达国家,英、美、加、澳、韩等等,有那一个发达国不是疫情比香港严重, 经济低迷,可是住宅价续升呢?成个世界得一个利好资产因素,就是(无限量宽)印钱!所以只要社运平定,就是疫情继续,驱使银纸继续无限地印,住宅楼一样照升!世界现象,证明了无限量宽,使住宅价续升,甚至爆单边! 因为金钱会追逐同一样,有价值的东西。商铺工厦、商业中心价跌,也是世界各国现象,并不出奇,因为生意淡薄。
因为港元跟美元贬值了很多, 小心通关后楼价爆升。永远记住,六九年美孚成交一个单位两万多元。小心到时唱淡的人,连大陆人也睇唔起他们,船头惊贼,船尾惊鬼。
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48. 淡友真面目 2021-05-09 12:09:25
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讲实话叫人身攻击咩? 幻想淡心灵真脆弱。
38. 33楼笑死人 2021-05-02 01:10:08 |
33 楼话 ( 我有一两个物业可能唔够你多)。现在一个小物业都成五至六百万。若果两个,起码过千万!一或两个都分唔清?老作都唔识?大陆青年学 5 G。香港青年学在 键盘上打灰支。香港人都是买多层楼收租好,不要 寄望下一代了! |
39. 废淡人生 2021-05-02 12:21:54 |
原本当呢条友系吹淡搏入多间货的(口术假淡),原来真身系冇楼但又吹自己有楼的(幻想淡),当正自己真系有一两个物业。
唔怪得之我大佢冇(港楼)佢即刻收皮,瘀爆。 |
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