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蔡志忠
2019年9月18日

人们对楼市的误解

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  反修例引发的骚乱仍在继续,政治问题本应政治解决,然而外界却将其归咎於房屋问题上,认为香港年轻人眼见房价高昂,买楼遥不可及,才愤怒地走向街头示威。虽然五大诉求之中没有提到房屋问题,但大家也不能不正视。

  朋友的儿子想结婚组织小家庭,为了买楼而烦恼。笔者细问其原因,原来世侄大学毕业不久,加入外资行工作,月薪近4万元,而女朋友像是在酒店工作, 月薪也有2.5万左右,两人的收入加起来合共超过6万元。朋友告诉我∶「现在的年轻人就是因为买不起楼,才走出来抗议,楼价真的贵到一世都买不起,要打倒地产霸权!」

  「等等,世侄想买多大的房子,为何总认为买不起?」经了解,原来两位年轻人打算一起置业,听说现今楼价都是天价,动辄要千万元以上,不但买楼没有首期,就算有,又怎负担得起每月供款?於是内心非常不满,也懒得真正去了解楼市。究竟楼价是否贵得连问都不敢问呢?

  我们就以近期推出的新楼作计算,首次上车不妨从远一点开始,以会德丰将军澳日出康城9A期为例,面积由370尺至770尺,楼价约520万至1200左右,折实尺价13,794至16,232元,平均尺价约14,997元。而另一个近期开售的白石角鹰君新盘朗涛,实用面积389至1,231方尺,折实价553.6至1,994.5万元,尺价11,446至16,202元。综合以上两个上车新盘,假如购买一个600万以下单位,以8成按揭计算,首期120万内,每月供款约2.1万元。

打倒房地产 治标不治本

  从以上例子看,世侄与女朋友合共入息过了6万元,每月供款2.1万不成问题,而且我的朋友也准备了3至4成的楼价首期给他们买楼,也就是说发挥了父干精神。现今香港交通完善,上述所提两个新盘都在铁路沿线,尚算方便。只要有两成首期,入息4万元以上就可以上车买楼,没有首期的,就应该学学长辈当年努力储蓄几年。买楼其实并非想像中那么难,只是大家没有认真计算,人云亦云,因此对楼市产生了误解。

  无可否认,香港的豪宅贵绝全球,报章经常报导每尺十万八万的高价成交,但那些是少数超级豪宅别墅,真正中小型新盘只是每尺@12000至13000起步。再说香港住宅楼盘是以实用面积计算,跟深圳的建筑面积计算就有两成差距,加上港币和人民币又有一成汇率之差,今天深圳带精装的新楼价格每尺也近一万元,两地楼价实际差别并非那么大。

  笔者赞成将楼市分开两个市场,大量兴建公营和资助房屋,甚至以低廉价格出售给基层市民。近期反对地产霸权的声音又再高唱入云,如果当局或建制派纯粹以打倒房地产为目标,来回应反对派的五大诉求,最终恐怕又再一次捉错用神,治标不治本。

 
 
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1. 路过 2019-09-18 16:27:11
其实捉错用神既系笔者,根本唔系买唔买得起既问题,系公平问题,政府好多措施都唔肯去做,例如空置税,持有二个物业以上既累进税,租管等,就系惊影响地产商利益,令到政府恒之有效既收入失去引起财赤,系政策倾斜引起既不公平问题,唔好转移视线,你人为地压抑供应以抬高价格本身依个行为就已经违肯左政府服务市民既责任
2. 基层市民 2019-09-18 16:31:08
原来深圳楼价都唔平,如果以建筑面积计,又相差两成,加上人民币汇率差别,同埋楼宇的室内装修,大陆都系清水楼为主.
所以蔡老板讲得啱.
3. 浪子心声 2019-09-18 16:32:32
我的建议是「请不要再误导香港市民」,这篇文章只是叫年轻人努力做「楼奴」,他们不会甘心做一世楼奴嘅!

这对中产小夫妇的一生就是为这300多尺的纳米楼努力储钱畀首期,然后供楼二十多年,这样的人生对下代公平吗 ?

公屋联会倡建青年住屋单位,重推「港人港楼」助置业 ,就真系为年轻人带来希望;这有点像「永久居民市场」和「非永久居民或投资市场」的分割模式。若再加入「只可转售首置香港永久居民」条件,突显其居住功能,同时减低这类私楼落入外地人或投资者手中,成为投资工具。

香港年轻人应对这类「港人首置私楼」有感觉,为他们带来希望,未来你们有机会买得起私楼,建立自己的家。
4. 实事求是 2019-09-18 16:39:44
香港新楼其实唔算太贵,跌1成我都想再买.我信香港仲会好!
5. 东成 2019-09-18 16:43:16
楼上浪子兄见识稍逊,蔡生呢篇文章何来误导观众?大家有言论自由,睇法唔同都冇所谓,但请讲出理由.
6. 基层市民 2019-09-18 16:45:55
完全有道理.
[真正中小型新盘只是每尺@12000至13000起步。再说香港住宅楼盘是以实用面积计算,跟深圳的建筑面积计算就有两成差距,加上港币和人民币又有一成汇率之差,今天深圳带精装的新楼价格每尺也近一万元,两地楼价实际差别并非那么大。]
7. 有未来 2019-09-18 16:55:43


人们对楼市的误解???楼市规律是升快跌慢???应该是拥有物业,拥有未来,贵都要买......


香港享有言论自由,资讯透明度很高,媒体报导新闻迅速,人们可第一时间了解世界发生甚么事情。港人最关心金融与地产,因此对楼市的动态极为敏感,在目前的市况下,不用笔者多提醒,聪明的买家已早著先机,将市场上的笋盘抢购一空,正所谓 「入市快人一步,置业理想达到!」

  说得没错,港人对楼市触觉敏锐,一发觉市况变好,即是一闻到「燶味」,立即争先恐后入市,快速将市场上的笋盘扫光,楼价也在短短一个多月上升了大约5%。现在二手楼市场已开始缺盘,一手楼去货也十分迅速,






8. CD ROM 2019-09-18 17:00:20
近排较偏远既铁路盘(东铁&西铁)已经出现左5字头既3房盘了, 更不要说2房.

成日又话贵又上唔到车既朋友, 你们有留意吗? 你们有准备吗?
9. 不废的中 2019-09-18 17:03:15
3楼浪子就是典型想不劳而获的代表。香港人辈辈都是辛勤工作,储蓄上车,再传给下一代,智慧汗水运气决定了他们成就的大小!不公平?哪来的绝对公平!不如这辈子多积德,下辈子投个好胎喇!
讲到尾,也不是住的需求,我看你就是羡人富贵。大条道理无非为一层楼,而且是要可以升值那种楼!继续发梦吧!
来紧全球重新QE,香港差极也好过大多地方,政府有意放宽按揭,至於你,各自努力咯!
10. 支持者 2019-09-18 17:10:48
浪子兄:

何为误导?几年前成日话人做楼奴,叫人唔好买楼是否又是误导呢?

呢个系观点与角度问题,400尺小两口新婚够住了,香港楼现在是实用面积.

如果550万买一个有会所设施新楼,我认为唔算差,供440万,每月$19000左右,利息支出每月$8700.
只是$8700,当储钱唔好吗?
11. 谁可估计 2019-09-18 17:34:05
有说浪子兄并非冇楼人士,而是一早有楼但早几年升市睇跌沽楼,搏楼市大跌再买迫的赌徒。
12. 风险 2019-09-18 17:36:02
宜家仲讲买楼,迟啲份工都保唔住,所以看定一啲!
13. 坐巴士的人 2019-09-18 18:29:29
请问如果你食开嘅牛腩面在5年内由20蚊加到100蚊, 而你亦当然食得起, 但会唔会食得开心同甘心呢。 买楼如果买得唔开心, 买黎做咩。
14. 小心楼爆 2019-09-18 18:49:04
楼主是投资者,自然讲得好听,不过都冇叫人买楼,还算好了.

现在叫人买楼等於叫人入火坑.楼价跌3至5成闲闲地.
15. 自我陶醉 2019-09-18 20:14:19
计划经济即将登陆香港。阿爷一早就讲咗,楼系用嚟住,唔系用嚟炒。 仲未get 到? 
16. 引刀一快 2019-09-18 21:23:16
成日都听到话分开两个市场,咁就分开咗先入市喇。
仲有一个问题,政府大力推行大湾区,咁大湾区有屋就享受唔到香港房屋福利,似乎拉大湾区后脚喎。
17. 我有一计 2019-09-18 21:50:22
我有一计:凡是置业人仕,都可以凭藉单据向税务局申请退款,实报实销,兼且有额外10%奨金奨赏。我的这一计非常有效,希望考虑考虑。
18. ~~ 2019-09-18 22:35:54
另一误解是,业主大跌市不一定会卖楼,可能再买.
19. 世事难料 2019-09-19 00:04:57
楼价或会有所回落,就算平都唔买啦,你估香港安宁咩,以后香港分分钟差过深圳!
20. 没落 2019-09-19 01:42:37
香港咁多年嘅光辉,可能到咗一个尽头,如果一国两制破坏咗,法治冇埋,香港就散了,楼都冇保值作用.

我就唔买楼了,不过唔知能够走去边?
21. 乌鸦 2019-09-19 01:48:21
弱势年青人的绝望怒气怨气弥漫全香港不会散去。
22. Kanfai 2019-09-19 06:45:49
大白痴,我们要的是你讲的120万首期,我讲要是120万楼价,我们要是用6万首期可买到实尺600尺才可能收货
25. 华哈哈 2019-09-19 11:12:34
以一对6.5万情侣买一个垃圾堆田区附近唔够400尺的纳米单位?仲要靠父干比首期?呢个例子好很公平罗!
26. 忍者 2019-09-19 11:18:33

一毕业就有4万蚊人工(仲要有个2.5万人工既女友),梗系易上车啦。至弊大部份人到40岁都未搵到4万呢。

唔好同我讲40岁都无4万系唔够本事,10年前搵2-3万既人已经可以轻松上车。根本楼价就系离唒地。

27. 亮剑 2019-09-19 12:15:15
年轻人向往民主及自由,又希望上楼做业主,但依家对冧香港就可以达到目的?

大陆系咪香港年轻人所谓咁弱鸡,呢段新闻要睇睇!!

华为发布AI训练集群Atlas 900 号称全球最快 10秒扫瞄20万星体
https://www.hk01.com/article/376620

5G加上Al,绝对有可能系人类第四工业革命,华为喺呢两个范畴都取得前列领先位置,怪不得不特朗普视佢为眼中钉!
28. 私楼人。 2019-09-19 13:20:54
识女仔不要选住公屋的,又穷又懒又短视。
29. 活在当下 2019-09-19 13:28:44
我看不见年轻人向往民主及自由,只见佢地追求暴力及破坏
30. 有计 2019-09-19 13:41:34
凡参与破坏者,一经定罪,一是坐牢,二是如参与破坏者住公屋的。即时收回。并赶所有同住的人出街。公屋只给支持政府者。
31. 蔡志奸 2019-09-19 14:11:09
蔡志忠对老豆和楼市和年轻人的误解

老豆自己也没有楼, 怎付孩子的首期?

孩子毕业的学费是蔡志忠付吗?

孩子不须养老豆吗?

楼市要不断升, 蔡志忠才高兴吗? 

楼市高位, 老豆和孩子不应其望楼市下降, 要不断从高位买入吗?

身为亚洲地产创办人, 蔡志忠你太恨钱了
32. 望东楼 2019-09-19 15:31:06
大学毕业不久,加入外资行工作,月薪近4万元系香港似乎已经非常唔错,好似话系滙丰做两年MT都系两万三,前途应该唔错。唔计年尾花红,十三个月粮用十二个月摊分,两口子系大约系一个月七万。睇番政府数据,每月现金收入超过佢哋嘅家庭只有大约二十七万户(全港二百零七万户)。以咁嘅准明日之星应该拥有乜嘢级数嘅物业就留返俾大家评论啦。不过点都好,准明日之星总不能生活得太寒酸。话时话个位女士好可能放紧无限期无薪假。
33. 实事求是 2019-09-19 16:26:56
香港部分年轻网民的质素比较差,唔单止2万入息都冇,连工都应该冇,最好就送楼.

好心唔好讲咁多嘢啦.仲讲买楼?咁嘅质素令我对香港未来好担忧.
34. 引刀一快 2019-09-19 16:27:47
To 26楼 忍者兄

如果4万有难度,仲要女友有2.5万又系有难度的话,香港依家有一招可以轻易解决!

自己揾2.5万,然后揾个月入4万嘅拍拖咪得罗。
35. 基层市民 2019-09-19 19:00:51
蔡老板终於又俾人骂了!大家理性一点吧.好无奈!
36. 支持者 2019-09-20 00:39:22
To:31楼 志奸

阁下似乎唔了解蔡生,佢从来冇话想楼价升.
如果你想买楼,都可以叫蔡生做老豆,如果蔡生肯认你做仔,包你首期有2千万,问题系蔡生肯唔肯认,就算做契仔都有得俾.

仲有版头几个青年 ,一样嘅 ,蔡生肯收你做契仔, 2千万首期买楼最少.客观啲讲,你们可以骂佢,我谂佢唔会太介意,蔡生是一个有修养的投资者.
37. 我要举报 2019-09-20 00:56:37
香港楼讲到平过深圳楼,月入4万(两人加埋)可以买有会所新楼,我唔系好信,作者好明显误导读者.
38. 自然一派 2019-09-20 14:22:11
香港有两代人沟通问题,上一代肯捱,下一代唔肯,因为有啲人有父干,有啲人冇.

供楼冇问题,但冇父干又唔肯储钱就冇首期,咁就上唔到车,呢班人就愈来愈愤怒,不如搅炒,齐齐穷好过啦!
39. 亮剑 2019-09-20 16:39:06
其实政府而家真系好头痕~
楼价高,未买楼既年轻人X!
楼价唔落,前几年沽自住嘅租住等X!
楼价大跌,呢几年买咗楼嘅人X!
填海或发展郊野公园,环保人士X!
收农地,发展商X!
收棕地,新界乡绅X!
唔做嘢,咁就畀全世界X 😥😥😥
40. 自然一派 2019-09-20 18:14:59
楼上亮剑兄讲得啱,不过深圳市楼价都10几万一平方,同香港新界差不多,香港年轻人都话买唔起,好愤怒要搅炒,唯有齐齐搅炒.
41. 楼市中哥 2019-09-20 20:22:36
楼价系高,令很多人居无定所。

不过我身边很多同辈都是有物业的“和理非”。

推低楼价解决不到根本问题
42. 工友 2019-09-21 00:21:34
掠夺就是贼的本性,至死不改
43. 生气 2019-09-21 01:23:03
香港总一班废柴,成40岁人都冇4万元人工,又唔肯一早申请公屋或买居屋,天天埋怨楼价高,不知所谓.

冇钱冇本事就唔好学人买私楼,仲好意思大大声闹人,香港真系愈来愈坠落.
44. 生气 2019-09-21 01:34:34
香港呢班废柴,井底之蛙,唔知世界已改变,生意又未做过,楼价回一点没问题,但大跌3-5成,中小企就出事,继而影响香港金融中心地位,所以政府是唔会俾楼价大跌.

连大陆政府都唔敢俾楼价大跌,口讲楼住不炒,实际是要保住楼价,经常曲线帮助房地产,咁至令经济平稳向好.
45. 笑料 2019-09-21 10:30:10
楼上:

废柴多数慢慢变身做《黑心淡》,日日上网吹楼价会大跌3至5成,将自己冇本事买到楼的怨气,转嫁去有楼的业主身上,自己冇都唔想睇到人地有。

你话斋楼市真系大跌经济又点会好,平日冇风冇浪呢班人已经落后於人,到环境变得更恶劣第一批死就系呢类人,楼几平佢都冇能力买,佢嘅余生就系上网吹楼市大冧,幸灾乐祸打多几个《哈哈哈》,已经系佢最大成就。
46. 引刀一快 2019-09-21 11:49:56
“又唔肯一早申请公屋或买居屋,”

好得意,讲到啲楼好似外国入口嘅咁。

47. 完全同意 2019-09-23 02:09:24
年轻人要正视上车问题,如果有心买楼,就努力工作,唔好以为一定达唔到,认真计划储蓄,几年后是可以上到车.
48. 度今秋 2019-09-24 20:20:15


人们对楼市的误解



现在根本不是买楼好时机,188点买的楼,2019年难平手,虚假反弹190点买的楼,心惊胆跳度今秋…何需自吹自擂.