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本系列文章將提醒下任特首和香港市民，未來樓市泡沫爆破所產生的凶險情況，若不預早籌劃應對方案，將陷入萬劫不復困境。文章繼而提出一些政策建議方向，以減輕泡沫爆破後的殺傷力。
在過往的《信報》文章，筆者已詳細解釋，美國將在此輪經濟復甦周期累積加息至少3至4厘，而香港樓按利率將至少加到5至7厘，若早前流入香港資金日後撤走和對沖基金來襲，1997年後樓按利率升穿9至10厘的情況將重現，以現今香港樓市泡沫之大，持續上升的樓按利率將足以刺穿香港樓市泡沫，繼而引發金融體系危機，經濟嚴重衰退5至8年，失業率急升至8%至12%，湧現大量負資產、中量破產和一定數量的自殺個案。而香港樓市泡沫爆破將透過傳染性效應，傷及中國經濟和引發新一輪亞洲金融風暴，使香港如泰國昔日般淪為國際笑柄。
泡沫爆破勢釀惡性循環
估計樓市泡沫爆破應在2018至2020年期間，亦即下任特首任內，而其政治對手亦將利用其後的經濟衰退、大面積裁員和大量負資產，以一浪又一浪的形式進一步攻擊和「妖魔化」下任特首，若下任特首未能遴選足以應付此輪經濟災難的財金官員（由於所需的政策構思能力和經濟理論基礎極高，成功找到能擔重任者的機會極微），將輕易被「妖魔化」，繼而引發更多政治紛亂，使香港受到經濟災難和政治紛亂的雙重打擊。
根據筆者過去20年對資產泡沫和金融風暴的鑽研心得，隨着香港樓按利率持續上升，起先會是一小部分人被迫賣樓或在災難來臨前主動賣樓獲利，只要有3%至5%的業主如此做，樓價將開始下滑，繼而引發樓價下跌的心理預期和一系列的市場行為改變，把樓價進一步推低，而後者又進一步引發一系列的惡性循環，如：
（一）住宅樓價下跌將引發股價、車位價、的士牌價、舖位價、辦公樓價和工廈價互相牽扯向下的惡性循環；
（二）上述資產價格下跌將導致市民收縮消費、企業收縮投資與營運，和經濟開始衰退的惡性循環；而經濟衰退又造成資產價格進一步下跌、經濟進一步衰退和企業開始裁員的惡性循環；
（三）資產價格下跌將使許多投資者被迫去槓桿化，造成資產價格進一步下跌和更多投資者被迫去槓桿化的惡性循環；
（四）銀行開始出現不良貸款，開始收縮借貸，造成企業收縮營運和裁員（銀行也開始裁員），造成經濟進一步衰退和銀行進一步收縮貸款的惡性循環；
（五）在mark-to-market的會計準則下，銀行（和其他企業）即使未有蝕讓相關資產，也要為此做相關撥備（loss provision），起初造成銀行盈利和股價下跌，在風暴中期則造成銀行資本充足比率跌低於法定要求，迫使銀行賤賣資產（fire sales）以回補資本充足比率，但fire sales會造成資產價格進一步下調，銀行須作更多撥備和fire sales的惡性循環。
由於上述和其他惡性循環，香港樓價和資產價格會愈跌愈深，中間會出現似乎開始企穩甚至小陽春的情況，吸引剩餘的購買力入市，但隨着下一個壞消息（如企業開始公布更壞的業績、或被迫進一步裁員），這些資產價格將進一步下跌，使這些企圖撈底的剩餘購買力也被困；如此經過數個似乎企穩但又進一步下跌的過程，香港樓價將累積跌六成至七成半。必須指出的是，坊間有些估樓價跌三至四成的，其實沒有預算屆時失業率飆升、經濟嚴重衰退和對沖基金來襲的影響，所以會低估樓價的累積跌幅。
須組高水平專家團應付
筆者過往文章也詳細解釋了，對於今次巨型樓市泡沫形成，曾蔭權、曾俊華和陳德霖負有無可推卸的責任，致使稍後樓市泡沫爆破已是難以避免的現實。下任特首宜主動與此切割，最好是找多些財經人士及經濟學者，指出上述人等的責任，並組織足夠水平的經濟團隊專程應付未來經濟災難：由於香港缺乏能構思出可應付此經濟災難的專家，惟有先找幾個在經濟政策上比較「打得」的經濟學者，和能聽明及有力執行筆者日後政策建議的官員（如任志剛），筆者將繼續在《信報》發表有效和頗具開創性的政策建議，從旁協助。
此外，由於樓市泡沫應不會在今年出現爆破，下任特首宜盡快推出一些能即時見效的政策，確保在泡沫爆破前建立足夠的民望。綜觀各政策範疇，因應教育界的建議，做一些深得人心的改動（包括減低教師和學生壓力，和改善非全職教師薪酬），可能是較快成事的選項，況且教師會影響學生，有很大的乘數效應，而且「十年樹木、百年樹人」，盡早把大、中、小學的教育帶回正軌，才是長治久安之計。
至於大量提供綠置居和居屋，是必須要做的，也是減低民怨的重中之重。不幸的是，樓市泡沫可能在2018至2020年爆破，為免遠水不能救近火，下任特首宜考慮仿效發展商的預售做法，在樓市泡沫爆破前，大量預售綠置居和居屋（有地就預售，不要等平整土地後，更不要等建成後），原因是很多市民在置業上其實求一個安心，你告訴他們四、五年後有樓，他們就會很開心，特首的民望就會高。此外，由於私樓價會跌六成至七成半，這些公營房屋的定價必須要低；即使是現在私樓價的三至四成，政府還可從此獲取一定利潤，以支援數目將會較少的公屋。
最後一提的是，早前居屋定價在私樓價的七成（或六成），其實意味樓市泡沫爆破時，不但私樓業主會上街遊行，即使這些居屋的新業主也會上街遊行。究其原因，就是相關機構的定價者不懂經濟，下任特首日後宜規定居屋和綠置居的定價須諮詢懂宏觀經濟的專業者。
