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文亮言
穩定樓市的兩張皇牌
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2020年2月16日

  不少分析員經常以現在樓市的情況與沙士時相比,結論就是樓價會大跌,我反而覺得,如果以現在情況與沙士的時候相比,樓市就不會大跌,因為政府手上有兩張穩定樓市的皇牌,其中一張在沙士時是負累,當時叫負資產,現在叫逆週期措施,既然沒有負資產,就算有都不會太多,政府不放寬逆週期措施,樓價都不會大跌,但如果經濟轉壞影響到樓價下跌,只要政府在適當時放寬逆週期措施,即是業主可以利用他們的物業加按,不用即時出售物業,在能力範圍下等待經濟環境轉好,雖然未必可以得償所願,最低限度可以捱一段時間,換句話說,逆週期措施就是穩定樓市皇牌,不過,時間要掌握得非常準確,太早放寬令樓市急速反彈,如果經濟還未復甦,反彈後樓市很快回復原狀,甚至比以前還要差,就好似政府放寬按保一樣,曾經令細價樓急速反彈,但現在樓價比未放寬之前還要低,如果太遲放寬,不少業主已經被迫賣了樓,放寛逆週期措施的作用就會降低,所以,時間的掌握是最重要。

  魯迅先生話他的家門前有兩棵樹,一棵是棗樹,另外一棵也是棗樹,我以前覺得很廢,現在覺得很有道理,我話政府有兩張穩定樓市皇牌,其中一張是放寬逆週期措施,不少人認為另外一張一定是放寛甚至取消各項特別印花稅,令到多一些國內人可以在香港買樓,樓市自然會穩定下來,這個說法亦是正確,但最近武漢新冠肺炎有機會重創國內經濟,短期內可以在香港買樓的人不多,而我所說的第二張皇牌是小型逆週期措施,名稱叫還息不還本,由於經濟受到社運以及新冠肺炎衝擊而突然間轉壞,業主的收入大減,冇辦法每個月供本還息而被迫出售用作自住或者收租的物業,樓價有可能為此作出調整,如果銀行在這段時間,或者在一年內接受業主還息不還本,一定可以令到不少業渡過難關,毋須出售物業甚至自住單位,沒有過量的供應,樓價就不會急速下跌,最多只會作出適度調整,所以,我認為政府擁有的兩張穩定樓市皇牌,第一張是放寬逆週期措施,第二張也是放寬逆週期措施。

 
 
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1. 第三措施 2020-02-16 11:07:11
既然大家都已經確認樓市跌硬,政府應該撤除SSD同DSD,等大家可以玩番摸貨,炒家開心,地產代理開心,成交大增,政府又多番稅收。財富效應下,香港又會百業興旺。
2. 引刀一快 2020-02-16 11:29:13
要穩定樓市,只要阿爺開特殊通道俾人抬錢落嚟買樓即可,要幾多有幾多。
3. 鳥5 2020-02-16 12:00:38
刀兄,5係國策。香港D樓貴。救香港5會咁救。不過香港錢多,施到年多D時間(流動性陷阱)。我睇到係跟大陸。滯後年半
4. 鳥5 2020-02-16 12:09:33
酒店,紅van,Taxi,商舖'豪宅D幾年(己經)高位差5多跌一半先停L型呀。直話直說。一線低位冇乜點(彈過)三,四線高位開始沈。。大陸出年會明顯反彈,領先全球。亞洲新興同香港一樣繼續L型沉底。。
5. 鳥5 2020-02-16 12:17:52
刀兄,香港沈底一劫,走唔甩。中聯辦大執位。有政治任務,矛頭直指幾個家族唔會有運行。5講得咁白。
6. 鳥5 2020-02-16 12:19:49
刀兄,香港牛鬼蛇神攬炒,先死而後生之局。
7. 真真薯片 2020-02-16 13:11:06
第三張皇牌係地霸擠牙膏,大幅減少一手樓供應

事實上,林鄭64轉73,賣既地少左,一來正苦收入少左,注定財赤,二來地霸買既地少左,支出減少,賣樓回水壓力細左,更有力擠牙膏


8. 鳥6 2020-02-16 13:21:04
今年下半年好多科技巨無霸如百度京東會轉倉在港交所上市,香港銀行勢水浸,有助進一步減息,並刺激港股上升,利好樓市。

中美貿易戰,港交所是赢家。
9. 鳥5 2020-02-16 13:34:30
真真兄,拍地流標,會跌2成。政府玩多2下。地覇庸資。急升。外圍佬玩向下抄一樣㗎咋。而家玩比2成睇5年。結果咪又係有實力人上車多。最理想就係確認跌後,減辨,活化二手。地覇谷坐。供求跟本冇左。剛需其實只限於公屋。諗一諗。供求同剛需。2者相似本質。後者冇錢,跟本5會影向價格。
10. 鳥5 2020-02-16 13:36:35
更正冇實力上車多
11. 鳥6 2020-02-16 13:37:26
香港的悲哀,就系港股(影响埋港樓)已经同香港實体經濟表現脱鈎。

港交所好快更進一步降低香港港銀行股在恒指的比例。大陆股如美團,阿里,小米,及將未的京東將取而代之。即使香港日日暴動,同美團有冇关系?

今年下半年港股好大機會升上3萬點甚至創歷史新高。港樓可以跌幾多?




12. 鳥6 2020-02-16 13:47:43
點解大陸巨無霸企業系都要在香港上市?不是日日夜夜都話上海深圳要取代香港金融中心地位嗎?

原因就係深交所同上交所唔爭氣,到咗今時今日居然都仍然做唔到T加零,不可思議。唔講你唔知,騰訊縂部其實位於深圳南山區,但就打死都不肯把騰訊改為在深圳上市。

香港不是不想死,而係死唔到,真係冇陰功。
13. 鳥5 2020-02-16 14:00:04
真真兄。而家地代盡可能做多份工貨。扮搵旬盤'實搵旬租盤。5甘心跌先肯放旬租盤。2年約後跌,為自己主導行先既。睇樓都係你睇先啦。做中介最忌,有聲跌立場。。玩得叻升跌都係你贏。唔講咁白。過咗嘢畀你啦。。中介人,每個時段係做多兩份功課,升市為跌市做準備,跌市為跌市做準備。行家打牌永遠要多人一張。
14. 鳥5 2020-02-16 14:01:40
真真兄',唔講咁白。真係得罪人
15. 鳥5 2020-02-16 14:05:54
得嘅agent,係唔使千(鬼道)。天下武功唯快不破。而快係因為備而來。
16. 鳥5 2020-02-16 14:09:16
更正。有備而嚟。。通咗水畀你呀
17. 十郎 2020-02-16 15:50:58


      天網恢恢

     香港之亂 , 亂在不執法 , 番看反對派搞的違法達義、佔中、反修例 , 處處攞中國命 , 帶頭幾個搞手還未落鑊。呢次生化戰廢痰係導火線 , 大大殺紅了眼 , 真是到你死我活地步 , 戰時管理 , 疫症落幕就係好戲上演之時。


18. 雲在青天水在瓶 2020-02-16 15:53:45
2003年的沙士發生於樓市下行周期的末段加速了樓市下跌的進程,為樓市尋底提供了助力。抵受不住財政壓力和心理壓力的沽貨業主,其感受終生難忘。

今年的武漢肺炎,發生於樓市高位盤整階段,現已傳入香港並有蔓延趨勢。不論實際疫症發展情況如何,必然會帶來強大的心理壓力,更主要的是對全球實體經濟都帶來強大衝擊,因而對香港樓市的負面影響也是必然的。所不同的是,高位下跌的空間,應比低位整固的余地要大得多。

同一個因素,在不同的周期階段發生,其影響力度也會不同。
19. 鳥5 2020-02-16 16:52:29
十哥,事實不需要日日提。可免得罪人。根本就發生緊。出年你講嗰啲嘢,會好明顯。。。
20. 十郎 2020-02-16 16:57:59


      雲兄所言亦是 , 在無干預下 , 樓市好嚴峻。一考慮到一座山概倒 , 重建就事倍功半, 兩地政府 , 為政者都要謹慎考慮。例如2008年金融風暴 ,美國死力力保某些銀行 , 因為大到不能倒。


21. 鳥5 2020-02-16 17:01:12
鳥6,有見地。我大約3萬左右。我平倉。哈哈。。當日我力排重議,大陸係5會取代金融城市。今日連你都做(專家)War.解放軍入城我轉頭揸牛。。。哈哈。同你对賭都相當有趣。哈哈
22. 鳥5 2020-02-16 17:06:26
鳥6,我一早話你係叻仔嚟㗎啦,哈哈哈
23. 十郎 2020-02-16 17:43:48


      12樓--------乜野叫做T加零 ?

24. 十郎 2020-02-16 17:49:50


      企鵝在雞股既時候 , 已經在港交所上左市。十幾年前 , 深市都係二線 , 大陸股係要飲鹹水的。


25. 路人B 2020-02-16 18:30:36
成日自己同自己講 , 又自己講自己笑 ! 哈哈...
26. 鳥5 2020-02-16 19:51:14
T+0..Day Trade .. 即日交收?
27. 鳥5 2020-02-16 19:51:14
T+0..Day Trade .. 即日交收?
28. 鳥5 2020-02-16 19:52:12
5明???
29. 鳥6 2020-02-16 22:12:37
睇嚟鳥5冇A股户口。A股交易是實行T+1。所以當日買的股票,需要等下一個交易日才能賣出。有冇嚇親? 大陸股市制度落後到冇人信,落後之處何只T加1。上海取代香港連上海人自己都唔信。

港股和美股一様,交易實行T+0,即同一隻股票可以在當天多次買賣。
30. 鳥6 2020-02-16 22:29:57

A股制限散戶不可以沽空,但機構有好多辦法沽空。A股最白痴的就系有升跌停版限制,話系保護散戶,實際上是在益莊家,方便莊家在大上大落時揾食,把散戶推向懸崖邊緣。 A股另一大缺點就系𧗠生工具少過港股。

港交所不爭氣,但好彩内地两個交易所更渣。2020年港交所可奪全球IPO金額三連冠。

31. 即日交收? 2020-02-16 22:58:42
戶口冇錢要入票加打印花,咪要兩日囉。
32. 十郎 2020-02-17 01:14:59


      唔好誤導別人啦。

      港交所係實行T+2制, 唔係 T+0 , 唔信問下股票行。而點解同一隻股票可以在當天多次買賣 , 你係30樓講左係“有辦法”。執正來做係已經犯法 ,已經講左係違法㗎, 捉你唔到就過骨 , 即係政府唔捉違反隔離令的人一樣。查番銀行或者股票行記錄 , 先沽後買 , 已經犯無貨沽空 , 先買後沽 , 你未交收即係未有貨 , 一樣無貨沽空。

      T+0 即係現金交易 , 你做完trade , 係唔係銀行戶口即刻多左錢先 ? 兩日後才收到數 ,即係T+2來呀。


33. T+0 vs T +2 2020-02-17 13:42:28
有人話香港證券市場執行T+0交易制度,但亦有人說話香港採取T+2交易制度。咁到底系T+0還是T+2呢?要問答這道題,我們必須搞清楚所謂T+0和T+2到底指的是甚甚東東。
簡單啲講,港股可T+0交易,股票買入後可以T+0賣出,但是股票和資金的真正交割要到T+2才會完成。所以港股是T+0交易,而T+2交收。