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文亮言
別人不敢買樓才是買樓的時機
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2020年2月12日

  香港經過8個月社運,加上新冠肺炎,樓市疲弱不堪,有老友見到有不少業主減價,認為現在是買樓的時機,問我點解按兵不動,很容易錯失良機,我話寧願錯失良機都唔想入錯市,而事實上現在太多人諗住入市買樓,怎樣計算都不是買樓的時機。

  老友問如果現在還不是買樓的好時機,究竟幾時才是,這個問題很容易回答,但很難解釋,因為大部分聽到答案之後一定要我解釋,答案是別人不敢買樓的時候,才是買樓的好時機,現在咁多人準備買樓,又點會是買樓好時機。

  老友話唔明白,意思是叫我解釋,樓市下跌時會出現三個階段,現在處於第一個階段,有不少業主是因為財務問題迫於無奈賣樓,樓價亦有相當折讓,不少以往打算買樓的人因為嫌樓價太貴而沒有買樓,現在見樓價已經下調至他們能力負擔之內,擔心如果唔買樓,樓價可能很快會調回升,這個情況亦出現過不少次,所以,第一批買樓的人應該是那些有需要而又能夠負擔得的人,物業投資者很少在這個階段出手買樓。

  由於第一階段是那些財務緊張的業主賣樓,到了第二階段,因財困而賣樓的業主並不太多,而賣樓的業主是睇唔好後市,但並不是離開樓市,他們希望賣樓之後樓市繼續下跌,令他們有機會以低位再入市,這個階段因有需要而買樓的人並不太多,反而是物業投資者會買樓,這個階段亦可以說物業投資者對決,誰勝誰負就要看樓市以後走勢,樓市上升,那些入市買樓的投資者當然是勝利者,但樓市下跌,那些賣樓的投資者未必是勝利者,因為他們唔夠膽再入市買樓。

  樓市去到第三階段可以用殘,賤來形容,能夠成交的都是價低質優單位,但很奇怪,那時候大部人都唔敢買樓,並且認為樓價仲會下跌,其實,如果有錢就應該買樓,不過仲要加多一樣,就是要夠膽,有錢冇膽仍然唔會買樓,老實說,有錢有膽的人不是太多,如果唔夠錢買樓,嚇都畀人嚇死。

 
 
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1. zzzz 2020-02-12 10:22:36
中國現在示範緊人類命運共同體,團結抗疫。
香港業主眼見全球新一輪QE蠢蠢欲動,亦發揮緊命運共同體精神,攬樓鬥長命,驚青便輸了。
2. ! 2020-02-12 10:26:57

350名醫護剃頭帶尿片赴武漢 護士哭別拜託老公照顧BB

2020-02-11 21:47中國
醫護團隊誓師現場。網上圖片
醫護團隊誓師現場。網上圖片

武漢肺炎疫情在內地仍未受控,各地不斷調派醫護團隊,前往重災區湖北武漢作出支援。早前在上海,有2間醫院組織了一隊350人的龐大醫護團隊,前往武漢抗疫。他們為安全和方便起見,不惜將頭髮剪短,更有護士媽媽在起行之前拜託老公,要暫時幫手照顧家中的幼童,場面令人動容。

在元宵節晚上,上海復旦大學附屬華山醫院院長丁強,在社交軟件上發出訊息,表示希望徵召一批志願醫護人員前往武漢支援:「明天需要210人左右支援武漢!考驗華山的時候到了!」

短短45分鐘,已經有超過200人自動請纓,表示能夠走上前線抗疫;最後聯同上海瑞金醫院派出的136名醫護人員,兩間醫院合併派出一支350人的龐大醫護團隊,於第二天立即出發支援武漢!

這隊醫護團隊中,90年代出世的佔了一半有多,最年輕那一位才只得26歲,不少人更是初為人父人母,或者剛剛結婚。來自華山醫院泌尿外科的護士李夢琪,便是其中一位「90後」志願醫護。

護士們紛紛剪短頭髮。網上圖片
護士們紛紛剪短頭髮。網上圖片
護士們紛紛剪短頭髮。網上圖片
護士們紛紛剪短頭髮。網上圖片

李夢琪與丈夫育有一名孩子,剛剛才跟他度過人生第一個生日,但在國難當前,這位年輕的護士媽媽仍然選擇跟愛兒和老公短暫分別,走上前線抗疫。在出發當日,李夢琪與丈夫相擁而泣,更向對方作出叮囑,拜託他要好好照顧孩子,場面催淚感人。

除此以外,為了方便工作和安全著想,這批350人的醫護人員更在出發前「自願削髮」,其中有女護士把留了4年的長髮剪短。見到身邊的伙伴一個個剪短頭髮後,有醫護人員亦不禁流下眼淚。

其中一位女護士說:「這是一種責任,大家都義無反顧。」

為了減低感染的機會,醫護人員一般在穿上全套保護衣後,都會一整天不吃不喝不上廁所。所以今次的緊急救援之行,工作人員為他們準備了大量成人紙尿片,足足塞滿了百多個行李箱。

希望這班醫護人員能夠平安歸來,早日和親人、子女團聚。

醫護團隊行李
醫護團隊行李
醫護團備齊尿片赴前線抗疫。網上圖片
醫護團備齊尿片赴前線抗疫。網上圖片
3. 學到嘢 2020-02-12 10:45:53
多謝湯博士嘅文章,又學到嘢,多謝。
4. 十一哥 2020-02-12 11:52:01
2樓   國家有難…對錯爭議掉兩旁…捨生救難真英雄 ! ! !  中國總是好人多 !



5. 鳥5 2020-02-12 12:33:22
關鍵時刻,全國加油!
6. 鳥5 2020-02-12 12:57:24
資產泡沫爆破,重點非局中人,也非該資產好壞。科學係同資金為直接关係。我講左2年啦!資金在泡沫不破,資金走乜都要死,豪宅地段都瓜,已經話你聽唔關質數時㗎喇。。。揸ak47都死到週地係。個個仲著條底褲沖入市去搏命?斯巴達戰士?未上車千祈,唔好喺呢兩年上車!
7. 窮人思维 2020-02-12 12:58:36
博士這篇文章,解釋咗點解香港窮人永遠都會俾有錢人多咁多的原因。因為每一次天災人禍,死人冧樓的時侯,總有一大埋專家話cash is king🤣🤣🤣。
8. 鳥5 2020-02-12 13:05:42
荷蘭鬱金香,97樓市,2000年科網股,日本資產泡沫,07美國樓市。邊一忽關個資產是呢?當大量資金湧入,乜都要死啦!而家庭債務72%!條數話畀你聽。好多人玩緊(空手道)!個個玩現金,乾隆皇個尿壺都可以唔跌。。諗一諗。
9. 鳥5 2020-02-12 13:16:54
市場已經話你聽,有錢佬係畀人call咗成年窿㗎喇。好客行先!我講既!30年嘅accumulator,賭5過!既然咁多年都冇上車,等多兩年先睇啦!投資角度更加唔使諗。老雞唔翻炒,翻炒要十年。We are difference..07年美國業主心態!自己幻想下啦
10. 大鄉里 2020-02-12 14:41:52
實體資產vs虛擬金融。

督手指欏錢買D唔知乜唔存在既產品,轉頭賺錢賣比人,賺到錢斷估都職錨定實體掛?
虛擬個泡大過實體個泡好多,真係西瓜對提子咁,就係D人驚先分散投資。
11. Philip wong 2020-02-12 15:47:55
樓價好高,真係買唔落手,不過,如果買第二套唔使辣招,市價跌15%,有Location(除東區外的港島樓),有景(海景當然好,開揚市景也不差),年輕,(樓齡少于15年)我都敢買!香港人對距離好敏感,稍為遠點都抱怨,所以市區樓始終不怕沒有擁躉。雖然費青、費炎倆兄弟搞亂香港,近幾年歐美年輕租客驟降,但是大中住宅,卻是供求失衡已久。政府預期每年19000單位本來就不够,去年据說只有15000個單位。其實,香港需要每年約50000個單位,才能平衡供求,我手上沒有出生率的數据,但是按照每年中學畢業生,大約6-7萬,新移民﹝包括大陸以外的團聚個按)每年當不少于45000人,十來萬新增人口,即超過50000對新人有房屋的需求,這也是港府曾經含糊地宣佈十年需要39萬單位的理据吧?本來家中老人過身,將財產交給兒女繼承的,可以舒緩一些壓力,不過,由於孝子越來越少,新婆不愿和公婆住的事例十有八九,老人家怕臨老唔過得世,攬住張契響枕頭下,死都唔轉名。雙老命又長,揸住大單位由女佣陪的為數不少,确實大家都要面對此困局,目前看來,十年八年內都依然會失衡。當然樓價升高下調十分正常,沒膽受跌價冲擊的,即使再跌50%也不敢入市,當樓價跌倒通街都係筍盤時,银行按揭也不會輕易批出,有錢也彌不平動搖的心。沒有房子的,依然是無殼蝸牛!其實,自已用,價格回順15%,又上得車,買個安居樂業,以後樓價升跌,唔使随之喜樂悲哀o超人話哉,俾得起首期,自己用,幾時都可以買!
12. 鳥5 2020-02-12 16:54:13
豪宅享高位跌15....睇樓都嫌費事呀?中低價樓咁高位跌15個percent畀你執到!咁都仲玩?
13. 元朗真香港人 2020-02-12 17:19:15
”别人不敢買的時候”

够膽+有錢+對前景有信心+未失業+年輕

那就可以“吾大數球”,缺一不可!

14. 叻唔切 2020-02-12 17:23:41
香港有班自認的叻仔,以為自己好醒,沽咗樓錢多去玩I will kill you later.  股市專收叻仔,最怕你唔認叻。

15. 天大誤會 2020-02-12 17:37:55
美國政府的債務率開始剛性上升,債務已經處於危機模式之下。依家美聯儲放棄對通脹的控制,通過貨幣貶值讓美元持有人為美國政府的債務買單!壓力就再次從美國政府身上向美元持有人身上轉移。這種政策轉移所帶來的效果是立竿見影的,從國際黃金期貨價格的走勢上可以明顯顯示出來。

美國賴債的最佳方法,就係不斷把美元購買力貶值。所以話香港樓價升,只不過係因為美金貶值,銭唔值錢而已。所以要香港樓價唔升,除非美国佬狂加息,不再把美元購買力貶值。美國會睬你嗎?
16. 真心請教11 樓 點解港島東區樓除外 ?謝謝 2020-02-12 17:41:30
真心請教11樓點解港島東區樓唔應該買 ??? 謝謝
17. 鳥5 2020-02-12 17:43:02
在下夠膽響解放軍入城買牛,響立春買股票。1420重鎚買金。。有一樣我係唔夠膽。。。書
18. 點解港島東區樓唔應該買 ??? 2020-02-12 18:35:20
佢咪答咗你「稍為遠點都抱怨」
19. 有一樣我係唔夠膽 2020-02-12 18:54:55
雀哥,你唔知會有疫情的,是吧?
20. 鳥5 2020-02-12 21:14:14
19F,既然你問到我我就話番畀你聽,以前發生響我一件事。。當年切爾諾貝爾核爆我咁啱經過銀行高銀行經紀額頭寫住你係傻仔咁嘅樣叫我買歐洲小型基金我返咗屋企唔夠三日我就賣咗12個月後升咗八成。到第二次我覺得個機會呢係日本大地震。但係我當時都坐緊貨根本冇錢買。。。咁我就唔明點解曾氏通道底,曾淵滄都贏唔到大鑊。高位走貨係最難。。執錢嘅機會全地球兩三年一次。。今日我同你講
21. 鳥5 2020-02-12 21:19:24
對上嗰次地球股票基金一年升50係俄羅斯股票。俄羅斯打敘利亞美國佬一拖去三個月計數佢係要死但其實阿爺喺背後畀咗60億美金預繳石油之後又開戰12個月後差唔多。俄羅斯基金升幅50呢個世界機會真係成日都有。高位肯走先係最難
22. 鳥5 2020-02-12 22:17:20
19F,我再重新同你講多次係天災。冇人預料到 冇一個國家夠膽玩病毒戰 。唔係細菌墊
23. 鳥5 2020-02-12 22:19:57
我再畀多個數字。二戰後殺人最多嘅病毒係大約十年前美國發生h1 n1流感。。世衛預計嗰十年全球係死咗16萬。。。你返嚟諗下
24. 鳥5 2020-02-12 23:16:36
15F,g00d p0nit...But 臨死之前嗰段狂加息呢?
25. 鳥5 2020-02-12 23:22:38
15F, 你知唔知咩叫做製章?記唔係通叔又唔係通脹。。
26. 路人丁 2020-02-13 10:26:17
我覺得第2階段都會來, 但好難會去到第3階段, 2003 至2007 賣樓的人, 後悔足10幾年。呢幾年幾多人怨點解當年無買樓。多得呢幾年政府的辣招, 依家好多業主都係被篩選過, 較有能力持貨的人。除左財務困難迫於賣樓的人, 當然實會有人因為驚而賣樓, 但相比2003年, 呢D細膽的人一定少左好多。
27. 江湖少侠 2020-02-13 11:25:20
有人用97來比較2020,犯了一個根本性邏輯錯誤,沒有考慮整體貨幣供應量先不說銀行存款,2020是97的五倍
大家留意以下數點:
1. 08年開始,全球濫發貨幣供應量,整體貨幣供應大增
2. 中國不斷增加貨幣供應
3. 美元走強,但本港資金池不見走資
4. 大陸支付寶、微信支付發展極速,未來虛擬貨幣形式極速增加,整體產生的總貨幣供應購買力量和間接再衍生的非實體購買力,形成線上/線下貨幣泡沫化

由以上數點,全球貨幣泡沫化是不可逆轉方向,美元走強只是貨幣貶值洪流中的一小船,就算美國加息收表,改變不了世界繼續幾何級增加貨幣供應。美國要保持競爭力,只有再重新參與這種貨幣眨值戰。

所以,泡沫化的源頭不在樓市,是貨幣,會繼續泡沫,負利率一出,更加劇貶值,有樓在手不要放,那是唯一不變的核心價值,水漲船高,貴的不是樓,是錢太不值錢,每天都會貶一些,直至全球資本主義爆破,但樓仍然是樓,仍然是地球上有限資源,尤其係香港樓。


28. Philip wong 2020-02-13 11:36:37
16樓,純屬個人喜好,去年打風時剛好有車要在柴灣修理,看見柴灣倉邊的護波堤,不斷咁將海潮送去杏花村,驚覺維港出了鯉景灣,外海無所阻擋,去水多多都不够,來水少少已嫌多。因此東區出了筲箕灣,受颱風摧殘較嚴重。在東區置業,一嫌車程遠而價格見優惠,二嫌風多而維修成本是個未知數,三嫌數價回報不及市區咁和味,四嫌跌市風險比市區高。現在港島地價已經接近二萬一呎,買半新樓殺價后才18000-25000,基本上沒有體現土地價值。
29. 16 樓多謝28樓 PHILIP 哥高見:) 2020-02-13 13:36:26
16 樓多謝28樓 PHILIP 哥高見:)
30. 根本性邏輯錯誤 2020-02-13 16:44:08
只要錢不在你袋,就算街外有幾多錢,都是沒用的。
31. 果然有Logic 2020-02-14 23:50:34
只要你不肯落手去執,街上大把錢也只是得個睇字。唉,見到人執到錢條氣又唔順。

香港人,開心啲啦!開心比有冇Logic重要。