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房屋透視

按貸危機過慮

 

蘇偉文

浸會大學持續教育學院院長
2015年3月4日

近期有意見指不少細價樓除了銀行按揭之外,還有經財務公司以物業貸款形式的多重按揭,甚至說有些按揭是超過「十按」,讓人擔心一旦樓房市場出現調整,這些多重按揭會帶來金融風險,更有說這是細價樓爆煲先兆。

銀行財仔業務本質有別

從正常角度看,一個物業出現多重按揭必定不是正常,但要明白,財務公司的物業貸款無論在處理和監管上,和一般商業銀行的樓房按揭完全不一樣,不應將兩者混為一談。商業銀行的樓房按揭生意是長遠的,業主要自行籌措首期,銀行會對樓房進行抵押,對銀行來說,樓房抵押是應付一旦貸款人無力償債時,可以將抵押品變賣,銀行是第一債權人。

相對來說,財務公司的物業貸款的年期就短很多,假如一般銀行樓房貸款期是二十五至三十年的話,物業貸款的年期最多只是數年時間。換言之,銀行在按揭上看借款人長遠的還款能力,反之物業貸款是看借款人的短期還款信用,兩者之間在本質上已有分別。

另外,財務公司的物業貸款利率一般比銀行按揭高得多,一般買家需要按揭服務,首選自然是財務費用較低的銀行按揭。假如貸款人願意付出較高利率,背後已代表了這名貸款人在正常銀行借貸中不易過關,才要投向利率高很多的物業貸款。

倘爆煲難動搖金融體系

在經濟理性下,這些提供物業貸款的財務公司不會不明白貸款人的質素,仍願意做這樣的生意,即是他們已衡量過風險和回報。須知道貸款人一旦還不了借貸,財務公司可將物業以銀主盤賣掉,若果物業貸款的按揭成數未到物業估值的上限,即使最終借款人無力還錢而要以銀主盤形式出售物業,財務公司也不見得一定虧大本。退一步而言,提供物業的財務公司有其背景和生態,假如借款人賴債,只是損害這些公司的股東利益,如果說會引來崩盤式的樓價下降,或許是將這個風險看得大了。

站在金融監管和體系的安全上,金管局負責監管接受存款的機構,所以銀行在按揭服務上非常審慎,為的是不希望銀行有濫貸行為,從而影響存戶和金融體系的健全,所以金管局監管銀行是責無旁貸。然而,提供物業借貸服務的是以放債人形式提供借貸,這些機構不會接收存款,也和傳統金融機構沒多大的業務往來,即使這些提供物業借貸的財務機構出事,對金融體系的影響也不會太大。

無疑現在樓價高企,也令人對物業按揭帶來潛在的風險感到擔憂,香港的金融體系經歷過九七金融風暴洗禮,面對金融衝擊已有經驗和防範。這些擔憂雖然有點言重,但居安思危還是有用的。

蘇偉文

恒生管理學院商學院院長兼金融學教授,主要研究興趣為國際金融、金融市場及公司管治,在國際著名財務會議及期刊已發表多篇論文,並著有多本作品。

 
 
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1. 引刀一快 2015-03-04 12:24:57
經濟下滑,影響樓市途徑無孔不入,若果話呢樣係過慮,亦喺其它地方會出現一個始料不及。
2. 貝才仔 2015-03-05 13:33:00

算啦, 話之你金融學教授

LE 度博士講咩都係真理