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房屋透視

綠置居定價不簡單

 

蘇偉文

浸會大學持續教育學院院長
2015年1月27日

施政報告提出了「綠表置居先導計劃」(坊間簡稱之為「綠置居」),引發了一些討論和爭議。

平情而言,任何新的房屋政策都會惹來爭議,因為房屋問題在香港是一個老問題,也是一個棘手問題,資助房屋更是涉及公共資源,所以綠置居的提出引起爭議是意料之內的事。然而,這並不代表我們現在馬上便完全否定綠置居,反之我們既然要面對一個新的房屋政策,我們就要讓這個房屋政策可以發揮最大的成效,否則這只流於負面的批評,而不是具建設性的提意見。

租置優惠 不能照搬

在綠置居的討論上,與其侃侃而談其理念,不如務實點反證如何可以優化執行上的細節。

綠置居由於是資助房屋的一種,所以在定價上一定要符合一些原則,不然的話便會有濫用公共資源去補助他人炒賣房產的可能,而這個定價考慮又要顧及眾多的因素,是要小心考慮的。

首先,第一個定價原則應該是以不虧本為大綱。綠置居是容許現有公屋居民或是可以上樓人士,多了一個購買新落成公屋的選擇。在情理上,這些人士購入了新落成公屋後,這個公屋的標籤便應改為出售資助房屋,也就是和居屋相類似的一種資助置業模式。

這個和以前的租置計劃不同。在租置計劃內出售的公屋,是由現有居住在單位內的公屋居民購入,他們的居住單位沒有改變,只是身份由租客變成業主,而他們所居住的單位已有了一段時間,所以租置計劃所計算的折扣率和定價優惠很吸引。在現在樓價飛升的時候,租置計劃的優惠方式便不可以照搬至綠置居,除了時代背景不同之外,新落成公屋的質素和租置計劃有着差異。

從這個切入點入手,綠置居由於是新建樓房,在情在理,其定價便不應低於單位的建築成本。從綠置居的申請人的角度看,當然是定價愈低愈好,但過低的定價只會令房委會蓋一間綠置居便虧損一間,這並不是有效運用公共資源的大方向。是以一個最基本的原則,就是綠置居的定價不應該低於其建築成本,否則在情理上說不通,更加會直接蠶食了房委會的財政資源。

釐定責任 影響售價

第二個原則,就是定價機制不應和現有的居屋定價有太大的差別。綠置居並不是居屋的配置和設計,無論在環境配套和樓房的標準,都和居屋有別,因為綠置居本來就是公屋。因此,綠置居的定價也不能照抄居屋的定價,假如綠置居的定價和一般居屋一樣,就會使綠置居和居屋售價一樣,作為引導公屋居民購置綠置居的能力也會下降。簡言之,綠置居不應將之視作新一期的居屋,也不能將居屋定價的一套完全移植過來。

話雖如此,畢竟綠置居是一種資助房屋,是以公共資源資助公屋居民置業,假如定價和居屋的安排有很大分別,人們便會有不同反應。在安排定價上,這要求房委會要用類似居屋的定價大方向,但不可以完全一樣,這可要考驗房委會在定價上的安排。

第三就是定價安排的內容。綠置居的一項困難,就是所挑選的樓宇只是屋邨內的一幢,而不是整個屋邨。從業權的角度看,由於綠置居是業主,所以樓宇的挑選會直接影響樓宇的業主責任,也影響着其售價。例如在斜坡附近的樓宇業主要承擔維修斜坡的責任,所以出售近斜坡的綠置居機會不大。這個道理也適用於其他公共設施,如果一些公共設施是坐落綠置居範圍之內,綠置居也避不了責任,定價自然要將這些要素反映出來。

綠置居定價上要考慮的當然不只這些,但已可見當中的不簡單,房委會在細節上要做的工夫還真不少。

 
 
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1. pig 2020-10-04 17:08:08
nice .