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弼尖言論

2022年香港樓市點睇

 

王弼

獅子山學會前主席
香港奧國經濟學院創辦人
2022年1月10日

  2022年新開始,很多財經專欄會作投資展望,去年港股表現實在令人失望,美股標普500指數上升28%,歐日股亦錄得不同程度的升幅,然而恆生指數竟然跌了14%,跟美股的分野,一來一回竟然高達四成,香港作為亞太區最具規模的國際資本市場,2021年實在是丟架的一年。

  但對於香港大部份的市民來說,港股跑輸美股一點都不出奇,因為一向如是,自08年起,港股偶爾跑贏美股,但總的來說,美股的牛市一路未停過,恆指多年則在24000至34000點的波間上落,最近更插穿24000點的心理關口。因此,大部份香港人保障財富的方法,是少玩股票,多投資房地產,香港樓市在2003年開始起飛,直至2018年,升幅達6倍(參考中原指數),而同期標普500指數的表現,也只是三倍左右,香港人靠著投資房地產累積大量財富,一點也不遜色美國,王弼敢講,香港因著房地產價格不斷攀升,身為地球上最富裕城市當之無愧。

  然而,香港的房地產市道,在2019年起跑輸全球,2019年發生了什麼事,令香港跑輸,不難明白。到2020年新冠疫情爆發之初,全球樓市齊挫,其後全球央行大印銀紙,樓市急速反彈,香港的樓市也企穩。值得留意的是,2020-21年,全球多國因疫情失控封城,人民成了囚犯,2019年的時候,不少外資人員因香港的政治事件考慮撤離,但自2020年起,外國亂得一團糟,本來考慮撤離香港的外資,也得停一停看一看,發覺香港在抗疫上做得比西方的老家好,因此決定繼續留在香港,香港樓市得到支持,2020年,中原城市領先指數力保不失,2021年,中原城市領先指數升幅4.73%,整年錄輕微升幅,不過呈先升後跌之勢,令人憂慮的,是外國各大城市樓市在2020-2021年期間升幅驚人,溫哥華平均樓價繼2020年升11.4%後,2021年再升12%,悉尼樓市在過去兩年間也有相約升幅,過去一支獨秀的香港樓市,兩年間升幅又跑輸了,樓股一起跑輸,令人憂慮香港投資市場是否出現結構性的危機。

  最近我們看見,香港在抗疫隔離政策方面非常嚴格,許多外資投訴香港可能喪失區內金融中心的地位。確實,在航空物流方面,如果國際航空公司最終永久取消香港的航線,對香港會構成致命的打擊。不過,外資投訴是一回事,最終能不能不跟中國做生意,又是一回事。在隔離政策上,內地比香港更嚴格,在考慮其他的生活習慣,還是香港適合外資的口味,因此,在外資不可能放棄中國市場的前提下,他們只有投訴的份兒,看見老家在抗疫上仍亂作一團,更不會輕易撤出香港。在施政報告銳意發展新界北部的計劃下,香港在基建、人口規劃方面會在繼續升級,我不擔心疫情過去後,香港樓市不會重拾升軌,反而是內地房地產市場會否因恆大和其他內房企業的債務危機,令人民失去投資房地產的信心,使內地房價大挫,最終拖跨香港的樓市。內地房地產幾十年來未試過大調整,如果今年有關當局有政策出台支持內地樓市,香港樓市才能在2022年來一個像樣的反彈。

 
 
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2. 有對等資訊的人 2022-01-11 16:27:20
作者果然有對等資訊,我住果度一年升4成。
3. 引刀一快 2022-01-11 20:38:47
王弼兄

廣州1999-2001大跌過,腰斬。
4. 引刀一快 2022-01-13 06:56:32
王弼兄

恆大單嘢,如果講影響投資信心,主要係影響樓花或者一手樓啫。
5. 男人 2022-01-15 22:02:15
好文章!yuuyuu passyuu create pass