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散文集

港樓長遠供過於求 三大信號揭示樓價跌勢...

 

林南冧
東網財經專欄作者 

2021年9月13日 (東方)

  內地出力打壓樓市,餘波已外溢至香港。不過,在樓市KOL過去十數年如一日的洗腦下,住宅供不應求深植港人腦海,忽略了海量供應即將來臨的事實,樓價將慢慢調整至市民可負擔水平。各位看官只要看一看內地的樓市現況,就能大致判斷港樓未來。

  據內媒報道,在內地加強監管下,一線城市北京、上海、廣州及深圳樓市提前「入冬」,二手住宅交投量按年大跌20%至80%。明眼人一睇,就知內地是次打擊樓價是認真的,磚頭失去投資價值,未來只剩下住的功能,資金失去持續流入樓市的誘因,水分將被榨乾,令樓價失去支撐力。因此,部分三四線城市擬通過制訂政策方式限制樓價跌幅,換言之,內地樓市回落是全方位的。而限制跌幅,並不是不允許跌,而是不想跌勢過急,只要不危及內地金融體系及社會穩定,緩慢下跌料為未來大方向。

  困擾內地多年的高樓價問題,在短短一年間極速得到緩解,港樓卻反其道而行,加上國家領導人指明要香港解決住屋問題,對港府可謂壓力山大,增加住宅供應的積極性亦明顯提高。

  本欄早前提及過,運房局數據顯示未來3至4年潛在一手私樓量達9.6萬伙,當中6.9萬個單位已建或在建;其餘2.7萬伙亦隨時可動工。每年平均有2.4萬至3.2萬伙供應。參考2005年至今,成交最多的年份是2019年的2.1萬伙,其餘年份大多只錄1萬多伙。由上述數字來看,未來4年根本就供過於求。

  長遠供應更是充沛。先不說東大嶼填海,近日港府提出新界北新發展區,包括新界北新市鎮、文錦渡、新田/落馬洲發展樞紐,共涉逾1,500公頃土地,最少提供10萬個單位,容納逾28萬人,料於2024年展開工程。

  此外,香港目前面臨重大人口問題,除了高齡化嚴重外,最大鑊是出生率奇低,2020年創下近年低,每1,000名女性僅生育868名嬰兒,生育率僅0.87,於是出現人口負增長。前無「老人」,後無來者,所謂樓市剛需,並無樓市KOL想像中的那麼多。

  再者,移民潮仍在加劇,由學生退學潮可見。根據教育局公布的學額空缺參考數據,截至7月底,公營中小學過去9個月最少逾1.4萬名學生退學。此外,積金局發表的6月號《強制性公積金計劃統計摘要》顯示,第二季以永久離港為理由提取強積金的數目約8,000宗,按季增加4%。對上三季分別為8,100宗, 8,500宗及7,700宗,換言之,勞動力離港的數量平均且持續,暫未見回落迹象。

  港樓供大於求的局面已可預見,小弟睇淡樓價更非畫餅充飢。正如年初時,沒有人會想到內地真的下定大決心解決高樓價,當時深圳炒樓者仍在為如何規避買樓限制而煩惱,現在卻為如何甩手而頭痛...

  

 
 
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1. 歪理當真理 2021-09-13 18:01:24
小弟睇淡樓價更非畫餅充飢……

不是畫餅充飢,係打飛機。
5. 當然係收錢的 2021-09-14 08:26:15
search 了這個所謂專家冧冧冧, 完全找不到他的履歷, 突然爆出來發大量對經濟負面文章, 並沒有任何成功預測的經驗, 更似係收錢做野, 想用文宣推冧香港經濟, 大家小心!

from 香討
6. Zeitgeist 2021-09-14 11:54:43
“I can calculate the motion of heavenly bodies but not the madness of people.”
― Isaac Newton
8. 柏拉圖 2021-09-14 12:21:29
唱淡十幾年的人,結果交咗兩球租加兩手空空. 我都信香港會供過於求,但可能係三四十年我就木之時,但去到供求平衡之時,唔再升亦唔代表要跌. 所謂專家,大家小心
9. 接盤俠 2021-09-14 16:35:31
自恒大事件嚗光後, 暫時香港二手樓52,870 放盤, 一個下午多了 412 個放盤, 但是 0 成交!