地產博客 > 樓市乾坤 返回
瀏覽人次:21353    回應:35
樓市乾坤

牛年不利投機入市

 

何熊輝

2021年2月13日

  牛年伊始,萬象未有大變更,疫情反反覆覆,股市上上落落,樓市似升非升,這邊廂新盤銷售仍不俗,那邊廂快將上會的新樓,撻訂的個案愈來愈多,不排除早前若干買家,以投機搏升心態入市,但到了近期臨近入伙期,樓價升幅未如理想,甚至有下跌勢頭,因而導致白石角雲滙同時出現十七單撻大訂個案事件。

  近期多個新盤輪流開售,單看銷售成績,相當不俗,不過細心一看買家,大多以建築期付款,這有別於過往一般用家,大都採用即供分期入市的取態。發展商以優惠的建築期付款法,先吸引買家入市,買家也樂於落注賭一鋪,近期撻訂個案逐漸增多,顯示買家對樓市的信心轉弱了。

  近期山頂文輝道地皮順利成交,發展商會德豐以約192億元連奪兩地,這或許是一件利好樓市的新聞,因計及成本及利潤,它日開售呎價應不低於10萬元。發展商作為投資者,每次投地,也會做足樓價升跌的預測,但預測不一定準確,九七年前,就有大發展商高價投得九龍區的一幅豪宅地,但期後樓價下跌,該豪宅盤最終被迫以蝕本價開售,最後單位賣畢,發展商的損失以十億元起計。

  上市發展商,每年都要購入一定數量的地盤以補充土地儲備,因此發展商買地皮,不是樓價不跌的保證。現時入市,除非有自主需要,否則勿輕易以投機心態入市。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 求財不大 2021-02-13 16:53:12
車公大元帥賜下第45籤靈籤, 乃中籤其籤文曰:「下手須教一酌先, 世情局面苦徒然;積薪歷火非無事, 識者能知火未燃。」解曰 :「凡事不合, 自身平安, 家宅小吉, 求財不大」。综觀此韱, 最重點毫無疑問為後兩句之「積薪歷火非無事, 識者能知火未燃」
2. 火種爆發 2021-02-13 19:34:20
「積薪歷火非無事, 識者能知火未燃」
意思是將大批易燃的柴木放在火種附近,有遠見的人士都知大火遲早會發生。
3. 向泛民说不 2021-02-13 21:44:23
人地會德豐買左200億地,點會錯,樓價一定升,我地小市民,梗係要跟,立即入市。我係深圳住,也要趕來香港入市。
4. 泛民廢噏 2021-02-13 23:41:47
妖,內地客有Q錢咩!最根本原因是內地近年經濟增速放緩,單看官方公布數字,由2012年按年增長7.8%,跌至去年僅增長6.1%;加上今年碰上新冠肺炎,雖然復甦較外國快,但環球需求疲憊,減少對內地製造業需求,內地又有大範圍水災等問題,相信今年增長幅度將進一步下跌。試問一旦內地客資金鏈斷裂,還哪有錢?有錢買香港樓,咪廢噏哪
5. 張先生 2021-02-14 08:39:40
輝哥前譫性欠奉,像隨風擺柳,兩邊擺,時說升時說大跌,說好的大跌市結果又係整年跌唔夠1%,其實所有最壞的因素包括中美貿易戰,黑暴大暴動,新冠肺炎,中港全面封關,BNO移民潮,失業率大幅上升等等...
稍為懂投資的人都知道當一隻股票点衰点樣壞因素都沒有大跌時,就正好等待東風大升之際,當以上因素靜靜地變好當中,相信今天較後樓市將會報復式上升。
6. 張先生 2021-02-14 08:55:39
其實輝哥並不懂英國狀況甚至慘況就真!lock down 帶來的影響,甚至疫苗已經全球接種最快最多的國家不見得改善很大,每天還是數以萬計確診!加上brexit 脫歐,英國的經濟活動大幅受損,香港人如果大把錢又喜歡移英去退休去hea, 拿了大匹cash 去嗰邊燒錢貢獻下是唯一移英的理由,否則最好還是不要去好了,正在如日方中的中國科技大國在發展而香港又近水,不去偏去國力正在衰退的大英帝國?港人也是聰明的,說好的幾十萬甚至百萬移民好像沒有發生,只有唔夠一萬人真的離開香港,這班人相信有一定比例又會因了解而在未來幾年回流香港!
7. 張先生 2021-02-14 09:10:03
如果你能接受重稅,人工收入大減,經理變司機或外賣員,發展機會減少,願意英政府同你分身家及相對罪案較高又不怕英國治安沒有香港那麼好的話。
移民前先了解當地壞處好緊要。
當然也有好處比如樓價很低,十零二十萬磅可上車,甚至可買到有花園排居,治安差地區甚至可買到半獨立屋!地方寬闊,公園樹林很多綠化一流不像香港密度街道又窄,人又鬼死咁多,加上自由度會大一些。
8. 錯字連篇 2021-02-14 12:46:24
錯字連篇、這就是香港、寫完有用心再看看?香港!
9. Admin 2021-02-14 14:18:21
謝謝8樓指正,文章修改
10. 向泛民说不 2021-02-14 15:28:02
三楼山寨向饭同4楼一唱一和,不过有个事实是深圳楼价尺价还低过香港,不过深圳楼价总价比香港高。香港膛房多。
11. 鳥6 2021-02-14 19:14:21
牛年港股升到冇人信,而股市創造出來的財富效應,必會成為樓價上升動力。

同印鈔印出嚟的趨勢作對,冇好結果. Cash is pain!  
12. 小角色 2021-02-14 20:20:25
如果股票升到30,000點以上都叫上上落落,如果疫情數字跌番廿宗以下都叫反反覆覆,我都認同萬象未有變更!
如果要正常成交期,不如買二手,點解要買一手比溢價?
文輝道塊地係幾個發展商一齊参與,唔止九倉一個,風險已經分擔比張松橋及细劉。
經過咁多年嘅辣招,已證明用家都可以支持樓價,又何須投機者?
13. 5樓張先生 2021-02-14 21:37:23
说得真好,今年樓價必報復式上升三成以上,喂朋友,賣埋條底褲都要去買樓,實行借到盡,買到爆。
14. 龍虎豹 2021-02-15 10:32:31
樓,唔係任何人想買就有本事買得到。

同有冇興趣去買不是同一回事。


15. 大角色賣樓 2021-02-15 10:47:08
2021年開局,股樓氣氛高漲,九倉(004)、長實(1113)分別推售旗下山頂及西半山豪宅之際,市場傳來「打工皇帝」、長和(001)聯席董事總經理霍建寧持有的赤柱舂坎角道兩間大屋,獲買家出價逾9億元洽購,不排除「霍大班」趁高位沽售貴重物業。
16. 龍虎鳳 2021-02-15 13:03:27
內房會較弱,因為一直政策上「房住不炒」,加上貸款審批嚴格,難以進取發展,仍然在去庫存,所以不會有北水來港買樓。屬土的建築、房地產及資源則利淡。
17. 龍虎豹 2021-02-15 16:32:53
樓之物。

命裡有時終須有;命裡無時莫強求。

講乜都冇用,自己最清楚。

上網打下咀炮,可能係平衡心理良方。
18. 鳥6 2021-02-15 22:27:15
牛年大把錢流入香港,香港今年M3大有可能增加到17萬億。執行咗國安法,令香港更吸引北水及外資。 

港交所生意好到冇人信,星交所斯人獨憔悴。香港金融中心穩如泰山。

今年港樓最多升15%左右,大家也不要太大貪。明年才嚟料。
19. 覆鳥5 2021-02-16 10:15:26
18樓鳥5哥

本人剛賣樓變現800萬,覺得閣下分析很獨到,所以決定新年後重新入市,並利用家人名額,分別購入三個單位,實行借到盡,反正如你說,最少升成半,上面仲有人話升三成,買得多自然赢得大。
20. 超低租 2021-02-16 12:23:51
近年九龍區最大私樓供應重鎮啟德新發展區,區內Oasis Kai Tak錄一宗4房大單位月租5萬元成交,扣除高昂管理費後,租報回報率低見1.1厘。
21. 向泛民说不 2021-02-16 13:15:55
最近商品价格,农产品期货都大幅上升,睇来今次又是80年代初和90年代的恶性通胀。在这情况下,楼价好难跌,事实是台湾已经对楼市加辣。
 
22. 向泛民说不 2021-02-16 13:18:28
不过今次的恶性通胀和上两次不一样。上两次的通胀是人工加的也快,今次估计大部分人都无得加,因为香港没有产业。
23. 何人比租十年,還說租金很平 2021-02-16 13:46:22
何人比租十年,還說租金很平?社運加疫情,五十年難得一見,才使經濟差讓租金低一些。問題是各國不會想經濟差過別國,只有跟美國用無限量印銀紙,解決問題。社運已平定,若疫情也走,樓價會点?今次美國 無限量寬的銀紙,是上兩次的總和。叫人再租十年樓,同推人落樓有分別嗎?
24. 亞洲樓王 2021-02-16 19:04:51
踏入牛年股樓齊旺,超級豪宅寶座再度「執位」。超人李嘉誠旗下長實(1113)的西半山波老道21 BORRETT ROAD終開齋,頂層天池樓王大宅落實以近4.6億元易手,呎價高達13.6萬元,打低山頂Mount Nicholson,登上全亞洲最貴分層呎價樓王寶座。據知,買家為本地客,毋須支付樓價30%辣稅。
25. 一鳴之言 2021-02-17 10:38:09
豪宅能否跑贏大市,資深投資者林一鳴認為,豪宅只會同步跟隨大市走勢,不會跑贏,相信21 BORRETT ROAD呎價高達13.6萬元,只是個別例子,絕不可能整個豪宅市場都是這個價格,並指「這等於2019年底北角海璇售出平台特色戶,成交價逾1.53億元,呎價73,469元...現在過了一年,你覺得這個交易如何?2020年北角樓是否因為這個交易而大升?」,及「香港乜人都有,如果有人每呎七萬幾元買北角,13萬買波老道並不奇怪。」
26. 蔣先生 2021-02-17 21:43:34
最近商品价格,农产品期货都大幅上升,睇来今次又是80年代初和90年代的恶性通胀,另一方面,商业活動大幅委缩,失业率不断創新高,滞脹形成,在这情况下,楼价倒掛情况不會长久,只要有黑天鹅出現,楼價會突然猛跌。
27. 立必樹 2021-02-17 23:08:06
11年前,淡友都有好多理由,現實呢?

. 五大見頂信號 樓價料跌5% 2010-05-22 11:24:39
五大見頂信號 樓價料跌5%  
5月 22日 星期六 05:10 更新

【明報專訊】上周東涌賣地成績欠佳,加上歐元債務危機衝擊全球股市,香港和內地政府繼續壓抑樓市,導至樓市減價蝕讓個案不絕,龍頭屋苑太古城(新聞 - 網站 - 圖片)也錄得近年罕見的首宗撻訂個案,至於被視為跌價震央的東涌,區內更錄得投資者大手減磅兼蝕讓個案,而新興豪宅區的九龍站上蓋等豪宅,亦出現大劈租個案。

業界指出,近期五大樓市見頂信號初現,一改早前多個月以來的升勢,雖然恒基地產(0012)李兆基(新聞 - 網站 - 圖片)家族,日前以天價18.2億元奪得山頂白加道地王,但因自用關係而難成指標,且更顯出樓市「兩極化」嚴重,預計今年底前,一般住宅樓價料將有約3%至5%下調空間。

山頂地天價成交 難帶動樓市

旗下樓盤屢創新高價的恒地(0012),繼去年底以破紀錄每呎逾7萬元售出旗下西半山天匯極高層單位後,本周二李兆基家族再以天價,每方呎樓面地價6.82萬元投得白加道地王,計劃作家族自住用途,打破香港開埠以來每方呎樓面地價紀錄。但過去一周內,龍頭屋苑太古城卻連錄呎價約6000餘元的低價成交,重返去年初的低位水平。若以每方呎樓面地價比較,山頂天價地成交價更遠比上周,東涌地皮以每方呎樓面地價2378元高約27倍,樓市兩極化不言而喻。

蘇格蘭皇家銀行亞太區地產研究部主管吳嘉俊表示,東涌地以遠低於市場預期價售出,反映中下價物業市場相當脆弱。「樓市明顯『兩極化』,富豪家族以創天價購入山頂豪宅地王,根本難以對市場構成參考指標。」他又指出,雖然樓價受惠於利息低企等利好因素,不會出現大跌,但本地人均收入未來增幅有限,樓價已出現見頂信號,且今年初至今已有約8%升幅,遠高於他預期全年的5%,預計今年底前樓價下跌約3%至5%。

新盤延推 交投更淡靜

事實上,自政府推出「9招12式」後,即使東涌地皮未以低價售出前,樓市已見回軟;加上發展商尚需時間適應賣樓新措施,令原計劃第2季推出的新盤,大部分均需押後推出,形成推盤真空期,帶動整體成交大跌,令樓市從高位回落。

美聯首席分析師劉嘉輝表示,5月首17日,只有103個一手盤單位推出發售,發展商主要以銷售貨尾為主;若情况持續,不排除6月份一手註冊宗數將進一步回落,屆時不僅創本年新低,更有機會創16個月新低,在缺乏新盤刺激下,樓市出現調整似乎在所難免。他又稱,政府下周一將拍賣粉嶺地皮,但因位置較偏遠,相信賣地成績將缺乏驚喜,樓市難以�\脫近期回落的局面。

明報記者 陳天賜

28. 立必樹 2021-02-17 23:16:47
2010年CCL還低過100都多多理論話再跌5%唔買,到今日當然更唔會買,人生有幾多個10年?等下啦,雲吞麵可能會5蚊碗啦。

29. 立必樹 2021-02-18 07:49:39
一般人睇完呢類有bias的所謂分析入晒腦,結果一係買唔到樓,一係錯過更佳入市時機。

呢D為唱淡而唱淡的(作家),最可惡係老點別人好讓自己入貨
30. 立必樹 2021-02-18 08:06:02
香討講得直接……

mahofai09
樓主
mahofai09
2021-2-18 12:59 AM
21
#1
只要睇穿以下既事實,就知道樓市其實係宏觀調控。

1) 賣地+印花稅收入佔香港總收入近40%,係香港最重要收入來源
- 只要政府一日未搵到新既Revenue Model, 一日都會保住樓價

2) 其實政府係有好多空間可以控制樓市
- 撤銷30%國內人在港買樓稅,13億人只要1%黎買樓,你估香港樓市會點?
- 撤銷DSD,如果一個人可以Carry幾層樓,你估個市會點?起碼我第一個會買多間先
- 繼續控制供應

3) 而家樓市唔升,要多謝黑暴,令政府暫時要做下樣唔比樓市升,因為要先穩人心。
- 但最強天災+最強人禍,上年全年都係冇乜升跌,其實淡淡應該知發生緊咩事

唔好再同我講未反映疫情同黑暴事件,又話咩就快樓爆......當你知道以上前設,其實你就會知而家樓市其實好易被控制

再講多句,淡淡你今日入黎唱淡,唔通真係為左唱淡咩


31. 向泛民说不 2021-02-18 17:15:43
本港失業率升至7%,接近17年來高位。再升到10%都冇問題,有阿爺照住,樓價一直升。
32. 蔣先生 2021-02-18 19:28:43
假既 失業率,恆生指數上到31000 點會經濟差啫 有北水 ,兩個月後升到四萭點,樓年即升三成。
33. 立必樹 2021-02-19 07:10:53
又係香討:

入地產板唱淡唔係為上車或買多層,唔通為社會和諧咩不過你講得啱,世紀疫情+社會運動+高失業率都整唔爆樓市,利淡因素買少見少,而家得返移民潮既影響未浮現,但我預計影響不大,外國生活唔係人人啱
喊驚淡去晒邊?
 
34. 立必樹 2021-02-19 08:49:43
精警:

淡友的分類

forevergo
@2018-8-31 06:42 PM #1
1.黑心淡:成q日希望樓價冧,業主bbq,儘管自己完全無能力買,佢地只求攬炒,希望人地陪佢地pk,為淡友中最廢最黑人憎一類。

2.被動淡:呢類淡友其實心知樓價大跌機會緲茫但有頭髮邊個想做癩痢,因為無能力/追唔到樓價而出盡力唱淡只求可唱到跌,呢類人唔太貪心,如樓價跌到買得起時即會買入。

3.真心淡:內心堅定的相信樓價會跌5,7,9成,儘管睇錯市多年仍永不放棄,通常性格比較固執,呢類人有目標,如樓價跌唔到佢心水價位佢地寧願永遠唔買。

4.AA淡:打份工,無乜好討論

5.賭博淡:呢類人曾經有過樓但抵受唔到誘惑,中途落車沽空自住樓後,為希望樓價下跌平倉以賺取差價,佢地唱淡目的只求再上返車,通常都係賭徒。

6.分析淡:呢類人知識水平較高,會作多樣資料搜集,以數據去量化樓市,呢類人唔會同自己鬥氣,當市場再度熾熱時往往早著先機快人一步入市。

7.路過淡:呢類淡友只係經過地產版,留低一句
"嘩,有排跌"

"好快跌3成"

"而家買樓永不番身"
其實純粹路過,同入廟拜神冇分別,呢類淡友平時無乜留意樓市,亦無乜住屋須要,自己都唔知自己講緊乜,分分鍾轉頭已經唔記得自己留過言。

大家一齊討論下仲有乜淡友種類?
35. 大家一齊討論下仲有乜淡友種類? 2021-02-19 12:15:50
老蕭淡

日日吹淡好似上咗癮咁,心靈要慰藉,唱淡如飲美沙酮,頂住頂住。