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樓市乾坤
二線富豪排隊被抹走
 
何熊輝
2020年8月1日

  踏入七月份後,新法例正式執行,因而導致衍生出各種新形勢,加上疫情由近乎平靜急轉成大爆發,香港突然被兩大不明朗因素夾擊,各行各業被折騰至極點,新公佈的零售數字及公司業績,早已預示在年底前,會有多間企業會執笠收場。

  上述涉及的公司有中型發展商、旅行社、零售品牌、酒樓食肆等,涵蓋各行各業,其中涉及地產類別的,有舖位商廈投資者,早前在香港盲搶樓的國內企業等。這一波的倒閉潮,將導致一批二線富豪被抹走,繼而導致旗下公司有大批員工被裁,最終本港整體經濟的根基也會受到衝擊。

  除了上述情況外,大批中產的移民潮將導致中價屋苑的樓價受到衝擊,那批介乎一千至二千餘萬的中價樓業主,有不少正安排賣樓移民,基於該類別單位,沽家多,買家少,因此其樓價有較大的下行壓力。

  一般細樓業主,移民意識較弱,真要移民的比例,會相對較少,因此樓價仍有相當的承接力,最終細樓成為撐住樓市的中流砥柱。至於那些收租企業,則因舖位租金大減,空置率急升,加上商廈租金也因外資撤走而大幅下調,一向表現不俗的領滙房地產信託基金,也罕有出現虧損,這已說明收租企業已不是長勝將軍。

  從物業市值及租值分析,舖位及商業物業技術上已爆煲,前者市值及租金已下跌五成,後者則已下跌三成,早前以高槓桿講入該等物業作投資的炒家,其持有物業的空置率大幅上升,加上能租出單位的租值大跌,財務支出愈趨緊絀,爆煲的日子其實早已寫在牆上。

 
 
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1. 窮千萬 2020-08-01 12:59:53
非常中肯。
2. Michael Bloton 2020-08-01 14:04:39
樓市暴跌信號
1-大量吉鋪 大企炒人 失業暴昇
2-中小企賤賣物業套現續命
3-歐盟27國放寬移民政策 吸引資金
4-2018年樓價己到頂,劈價倒退至2016
5-保就業$9000 / 供息不供本 期限一過,劈價求生盡現
6-國際己認定司法體系已被破壞,信心不再,
7-全球經濟倒退十年,剛需不再
3. 元朗假香港人 2020-08-01 18:10:46
過去三年以至今年首季,二手新批貸款宗數平均約4,000宗,SSD辣稅下,二手放盤一直是「有限供應」,因此國安法無疑成為二手破局的契機,昔日手揸數層物業的業主,近月不少已減磅沽一兩件貨,部署在海外置業移民。市場上貨源激增下,亦令上車客有較多選擇,更快促成交易。
4. David Li 2020-08-01 19:02:35
中價樓中產不是賣樓移民。賣楼是救公司。真是有那麼多人移民嗎?要有真實數据,才可表達。
5. 香港銀行大水浸,資金湧入 2020-08-01 23:44:20
6月《港區國安法》已有立法消息,且在月底刊憲生效。當月受港元、美元存款大增帶動,本地銀行存款總額達14.08萬億元,按月增2258億元或1.6%。美元存款同大增。

國安法一出,外資纷纷睇好香港,所以資金湧入香港,金管局好唔得閒,銀行成余月月創新高。又話走資? 似系喲錢從美國湧入香港,多過香港湧入香國。

6. 資金最老實 2020-08-01 23:54:53
傳說中的國安法走資,原來指的是美國走資。國安法一出,美匯指數跌咗10%,搞到港元升值壓力山大,銀行體系結餘狂升。Hibor又創新低,1%都冇,益曬供緊樓的業主。未来五年加息無望。


7. 美滙崩潰 資金湧入香港 2020-08-02 00:08:57
美国抗疫能力已经崩溃,只能一直狂印鈔,美𣾀要排大跌,大家狂沽美元,唔信美元而信黃金。 國安法出咗,所以近排多咗好多醒目資金寧可泊在香港,話曬香港有國安法令大家覺得安心有保障。

全球去美元化誓在必行,香港一定要搵機會脫釣美元這隻沉船。 

香港有少部分白痴要移民,換美元走資去美國,簡直係自取滅亡。德國佬唔信美元,更唔信美國,所以把存在美國的黃金通通搬咗番德國。

以後美金這一名詞將會成為歷史。


8. 回7樓 2020-08-02 09:52:53
同意七樓,由九月起,港元立即與美元脫鉤,並立即改與人民幣掛鉤,不准美元在港進行任何交易。禁止貨幣滙出至美加及西方國家,並沒收所有港人非港元資資值。
9. CH chan 2020-08-02 10:44:34
1,其實大企業炒人已在預期中,政府保就業相信可起到不裁員作用,現在需要疫苗年底推出,各國回復正常化,黑暗中的黎明應快到
2,現在中小企偏向執左佢,都不會賣資產續命,因無限QE年代,人人都寧願抱着資產如黃金,住宅物業,科技公司FAANG 及ATMX的股票及A級債券等都不願揸現金就知道了,
3, 至於有人說國安法讓香港中產移民相信會極少數,原因外國生活不會比香港輕鬆,只是居住環境好些,但外國的任何產品及服務都相當昂貴,港人住下就知道了,加上歧視始終內裏存在,就算找到工作,待遇都會差一些,移民前最好多學習什麼都要DIY, 否則你會很痛苦!
4, 供息不供本,如果理解環球經濟發展的人會了解到點解銀行可以繼續延伸供息不供本。在這銀行資金嚴重水浸的情況下,經濟環境急速向下,企業都不願借錢擴充,錢借不出去,銀行等於冇生意做,銀行錢太多就很大劑同油公司油太多一個道理,寧願將供息不供本延續,變相楂了有物業backup的債卷一樣,至少可先收住息,補貼一下盈利,
5, 其實所謂外國什麼認定香港法制怎樣被破壞,短期可能有些走資,但長遠是沒有任何影響,因適者生存的道理,大陸深圳都沒有自由,司法沒有獨立,為什麼樓價同香港差不多呢?長遠還是看經濟表現及中國發展,
6, 全球大倒退很難說,宅經濟加科技公司發展相當強勁,盈利不斷創新高,証明新冠肺加速淘汰舊或實體經濟,兩極化現象會越演越烈,直到年底疫苗大量推出相信有轉機。

之前三,四月份推介加碼買Moderna, BioNtech,APT的股票,及黃金 ,相信已賺到笑了,港樓細價盤可趁疫情及天下大亂乘機上車或爭持。不要買鋪,寫字樓,原因是宅經濟理論是一種革命,會長遠改變人的生活模式,現在正在流行在家工作,在家網上購物,在家網上補習,買保儉。留意到我寫 ”在家”即住宅會取替鋪及寫字樓的部份作用。

10. CH chan 2020-08-02 14:14:21
今次似乎政府能做到聽從民意,一定要有清到零的慨念,不能馬虎,先堵塞防疫網,限制外國豁免人仕,全港大刀闊處進行大消毒,請中央協助,全民檢測再建大量隔離設施如方艙醫院,相信按現時正確的方向進展,很快疫情有機會受控!
11. 三線富豪 2020-08-02 20:12:32
不做二線富豪,做三線富豪都Ok
12. 獅子腳軟 2020-08-03 17:02:09
滙控估計香港今年全年GDP將會倒退4.8%,2021年將會回升4.2%;失業率方面,今年將會為4.6%,明年為4.1%;樓價指數方面,今年預計樓價會跌7.9%,而今年第3季將會是最壞的一季,樓價料跌11.5%,而明年全年將會回升0.4%,2022年起未來3年平均估升3.4%。
14. 要錢不要貨 2020-08-04 13:53:03
疫情不斷惡化,加上政府限聚令加辣,近日青衣睇樓量仍然不俗,不少客出來搵平貨,惟目前並不是普遍業主都肯減價,只是「睇得通」的業主才減。如灝景灣和盈翠半島兩宗成交,業主劈得深才有成交。樓價將大冧,尤其係啲大單位,全部劈貨走人。
15. 十一少 2020-08-05 10:37:26
股票投資者的反應往往大過真實的一面,一見疫情嚴重,一見租金下跌,馬上聯想為這將是天長地久的問題。於是股價大跌,全都跌過頭了,實際上,再以九倉置業為例,日前公佈半年虧損的業績,但依然能派息,股價下跌使到股息率大幅上升,也因此,公佈業績後,終於引來多家大行出報告唱好,認為是超值股,終於帶來昨日突然出現的炒落後現象。
16. 超人殺手 2020-08-05 17:50:11
疫情一直未放緩,各類商業物業價格回落,即使持有甲級商廈的資深投資者也要割價求售。三年前,長實集團以402億元售出中環中心75%權益,成為市場焦點「巨刁」,當時買家之一的「小巴大王」馬亞木,近日放售持有的其中三層樓面,意向呎價約2.9萬元,每層叫價約7.2億元,較兩年前放售時的意向價再低逾三成。
20. 千金散盡不再來 2020-08-06 11:14:29

呎,於2018年6月,以2,861萬元購入。可是,今年一月,業主斷供,遭銀行收樓,物業因此淪成銀主盤。銀行收樓後,曾以2,800萬元放售該豪宅,惟市道差,單位遲遲未能易手,終累減近兩成,以2,300萬元沽出,實用呎價25,247元,低市價逾一成。

據了解,原業主姓許,為內地炒家,多年前在香港掃貨,動用逾億元購入多伙豪宅,包括北角柏傲山、北角柏傲山、何文田天鑄、何文田皓畋、以及南昌站匯璽等,最終財困斷供,其中幾伙豪宅慘成銀主盤。有代理透露,現已找不到這位炒家,又坦言這位炒家可算見證豪宅市場興衰。

21. 輝粉 2020-08-06 23:53:19
唔好阿吱阿咗
快啲幫襯輝哥
22. Morris 2020-08-07 00:42:48
美國總統特朗普早前接受《霍士新聞》專訪時揚言:「美國取消香港特殊待遇後,香港將不會再是成功的交易中心,美國的交易所將會因此獲得更多生意。」不過,專家不認同該說法,原因除了是中資股大舉從美國回流外,港交所(388)改革上市規例後,香港已具備容納巨無霸新股的能力,螞蟻集團來港上市集資可見一例,預計港交所今年有機會蟬聯IPO集資王。
23. 細樓也蝕賣 2020-08-07 07:52:17
疫情嚴峻,連專業人士也蝕讓沽貨。新地發展的西營盤眀德山,再有業主蝕住出貨。土地註冊處資料顯示,項目高層C室,實用面積410方呎,屬於2房間隔,剛以960萬元轉手,呎價23,415元。原業主為林駿民,中英文名與本港一名西醫同名,料為同一人,2016年以1,056.34萬元買入單位,向忠誠財務承造二按,四年後賣樓,單計賬面已蝕93.34萬元,蝕幅逾9%為項目最高,連使費料蝕逾140萬元。
24. 細樓也蝕賣 2020-08-07 07:52:20
疫情嚴峻,連專業人士也蝕讓沽貨。新地發展的西營盤眀德山,再有業主蝕住出貨。土地註冊處資料顯示,項目高層C室,實用面積410方呎,屬於2房間隔,剛以960萬元轉手,呎價23,415元。原業主為林駿民,中英文名與本港一名西醫同名,料為同一人,2016年以1,056.34萬元買入單位,向忠誠財務承造二按,四年後賣樓,單計賬面已蝕93.34萬元,蝕幅逾9%為項目最高,連使費料蝕逾140萬元。
25. 二手楼指数脚軟 2020-08-07 16:47:06

二手樓價指數連跌兩周,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL報180.74點,按周跌0.52%,連跌兩周共0.57%。

CCL中小型單位指數報181.03點,按周跌0.71%,連跌兩周共0.8%;城市大型屋苑領先指數CCL Mass報183.52點,按周跌0.8%,連升三周後回軟。反映7月中旬政府宣布新一輪防疫措施當周市況

26. 邱騰華有胆色 2020-08-08 17:04:24
美國財政部昨宣佈制裁11名中港官員,包括特首林鄭月娥、保安局局長李家超及港區國安委秘書長陳國基等。除了港府外,被制裁的現任警務處處長鄧炳強、政制及內地事務局局長曾國衞分別回應個別傳媒,稱外國制裁「亳無意義」。商務及經濟發展局局長邱騰華斥責制裁「橫蠻無理」,又稱美方「好粗暴咁干預香港事務」
27. 向泛民说不 2020-08-08 20:57:46
楼上,阿爷有样学样制裁香港班黄畜。
28. 向泛民说不 2020-08-08 20:59:10
真系唔好低能,深圳楼价升紧,深圳楼价的lump sum系高过香港的。虽然尺价低过香港,但是lump sum高过香港。
29. 向泛民说不 2020-08-08 21:16:10
美帝想停中国swift code,难道中国又唔想咩。大陆目的都是废swift code,只是未到时候,所谓司马昭之心,而美帝也知道,可能先发制人。
30. 向泛民说不 2020-08-08 21:21:30
如果美帝停中国swift code,那么美帝就出现了印了美金之后,唔知道去边度买口罩了?美金霸权点维持下去。

在目前美金霸权下,美国佬印阴司纸,就可以去大陆买口罩,任何东西,但是停了swift code,他的阴司纸就肯定变真阴司纸。

所以美帝要玩金融战,就跟。
31. 向傻仔說不 2020-08-09 00:20:42
美帝只要不批准中國既銀行使用swift code, 所有銀行立即無法結算,中国憑什么反擊?到時中国冇外匯。不能買石油,三佪月後全國停擺。中国全冇力反抗。
32. 亞Q 2020-08-09 12:43:00
結論 : 禁止中國用swift , 美國佬只怕用美元也買不到中國貨 , 又怕美國的農產品沒有了中國這個大戶 !