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樓市乾坤
三波跌市不要來
 
何熊輝
2020年2月22日

  武肺持續發酵,全港仍處半停擺狀態,股市反覆上升後,又有回軟的趨勢,至於樓市,則有靜極思動的勢頭,減了半成以上的放盤,開始出現承接力,只要疫情不再惡化,蕭條的市况有機逐步改善。

  基於現時樓市不再下插的條件是疫情不再擴散,因此只要此情況突變,例如中國感染人數突破十萬,香港感染數目亦突破500宗以上,倘此情況真的發生,樓市會出現第二波跌幅。

  樓市第一波跌幅,導致不少放售盤跌價百分之六至一成。倘第二波跌市到臨,樓價價會再下跌百分之五至八,合併兩波跌幅計,總跌幅有一成至一成八,視乎不同物業類別有所不同。

  至於第二波跌幅是否出現,取決於國內於本月底陸續復工後,是否會出現交叉感染而導致感染數字大幅上升。初步估計,發生的機會不多於四成,因此現時撈底,勝算機會仍會略高。

  如疫情於4至5月間受控,樓市就不會出現第二波跌浪。現時是否應入市,就要看自己對第二波跌浪出現概率的估計,如認為出現的概率少於三成,那麽現在就要入市。

  無論是自住或投資,待第二波跌市出現後才入市的勝算較高,因估計第三波跌市出現的機會,應不高於二成。不同買家各有不同信念,因此一至三波跌市中,都不乏用家或投資者入市,筆者個人期望,第二及第三波跌市千萬不要來,否則香港經濟必受重創。

 
 
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1. 搶買不執輸 2020-02-22 13:27:19
本港經濟前景面臨挑戰,惟筍盤依然深得買家追捧。鴨脷洲海怡半島於本月初有頂層單位突劈價至808萬元放售,即日一度吸引逾10組買家參觀,由於反應熱烈,原業主最終「按捺不住」重新加價放售,並於近日以816萬元易手,最終售價仍較上月樓下單位賣平14萬元。
2. 跌跌跌 2020-02-22 14:13:26
樂見跌巿來臨
3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2020-02-22 14:45:33

地產業「拼多多化」


筆者向來相信,中國人之聰明、勤勞與愛財,在世上數一數二;面對疫情危機,只要政府給予足夠空間,機靈的商家肯定催化很多創新奇招。好似恒大(03333)昨日宣布,該房企因應疫情轉為「網上賣樓」,短短3日錄得580億元(人民幣.下同)銷售額,簡直「連病毒也震驚」。誠然,此數字可謂充滿水份,事關「買家」只需落訂5000元,稍後又可無條例退還,若促成轉售或者帶人睇樓,更可獲得佣金和獎金,堪稱「有贏冇輸」。此舉巧妙利用人性,猶如拼多多網購,以少許甜頭為槓桿,帶動「全民做經紀」,料將改寫地產業遊戲玩法。

恒大網上賣樓3日錄580億

恒大自上周四起「網上賣樓」,昨宣布首3日已有4.75萬個物業單位獲得認購,總銷售額580億元。此數字無疑震驚宇宙,相對於恒大去年銷售額6010億元,即平均每月約500億元,今次3日便錄得580億元,更在瘟疫蔓延時,實在令人想不明白。該數字背後的水份因子,可從今次「網上賣樓」幾項條款參透:一、所有買家只需落訂5000元;二、5月10日前,可無條件撻訂,全款退還;三、100%降價保障,5月10日前,所屬樓盤若降價,該單位也將自動減價;四、到了5月10日,若決定買下單位,該5000元訂金將抵消2萬元樓價;五、若自己不買,但推介別人買下該單位,將獲1%佣金;六、若自己不買,亦未能促成轉售,但期內推介別人到售樓處睇樓,每次獲100元獎金;七、到了5月10日,若你決定不買,又未能促成轉售,而恒大成功售予第三方買家,該房企將退還5000元訂金再加5000元賠償;八、覆蓋恒大全國600多個樓盤,大多以七五折至八五折「瘟疫價」推售。

綜上可見,這些網上交易條款相當於買家跟恒大「對賭」,但幾乎「有贏冇輸」。對買家來說,根本是免費鎖定「瘟疫價」購買權,最理想是5月疫情平息,樓市反彈,便能賺取升值溢價,兼且以5000元訂金抵消2萬元樓價,賺上加賺。即便到5月樓市不升,甚或下跌,最壞情況只不過撻訂,取回全額退款。在「最理想」和「最壞」之間,買家若促成轉售、帶人睇樓,又或者恒大把單位售予第三方,買家也可賺到幾百元至幾萬元不等。

在這場「對賭」中,買家的唯一風險是恒大到了5月執笠破產,連5000元訂金也「撻Q」無法退還。此風險不是沒可能發生,惟機率極小,若恒大身為「內房二哥」也倒下,意味中國經濟徹底崩潰,屆時每個人多5000元少5000元恐怕分別不大。

既然買家「有贏冇輸」,那莫非恒大「有輸冇贏」,開善堂益街坊?非也,做生意不一定是零和遊戲。恒大可說借鑑了拼多多的社交電商模式,給「買家」一點甜頭,讓他們用盡親朋戚友人際網絡,「全民做經紀」幫恒大賣樓。

更重要的是,恒大此舉還利用了心理學的投入效應(Commitment Effect),皆因當「買家」投放了5000元訂金後,數目雖不算多,且可全額退款, 心理上卻等於押下注碼,將持續受牽引,不甘心「平手離場」得個桔。可以想像,在未來兩三個月,這批「買家」將會千方百計思索如何從中賺到甜頭,包括逢人便推銷該單位,以及介紹多些人前往睇樓;甚至到5月時,就算樓價升幅有限,但為免「空手而回」,同時為着「5000元訂金抵2萬元樓價」優惠,不少買家將會咬咬牙自己把單位買下來。

此外,當這次「網上賣樓」之諸多優惠成功吸引「買家」投進5000元訂金,他們對其他地產商樓盤的興趣和注意力必相應大減,這變相預先截了其他房企的米路。就像美國Tesla以1000美元訂金網上賣「車花」,原理也相近,只是恒大耍這招耍得更狠。

講到底,恒大平時用傳統方式賣樓,也要付出宣傳費和佣金,現在一來在疫情之下,實體銷售活動停擺;二來只不過把宣傳費和佣金「讓利」予買家們,卻能營造更大宣傳效果,並利用買家的人際網絡協助銷售,很可能「除笨有精」,締造雙贏。此一模式若在今後成為趨勢,傳統地產經紀就要留神,他們未必會滅絕,畢竟中介始終具有deal maker作用,但佣金費率難免受壓,並需要提供更多增值服務。

肺炎疫情催谷創新動力

無論如何,今次疫情危機將會催化與加速很多創新,除了網上賣樓之外,還包括遙距辦公、遙距教學、無人機送貨、機械人服務等等。例如騰訊(00700)和阿里巴巴(09988)兩大巨企,都正大力推動其雲計算、大數據、AI、機械人技術在商業和醫療等領域之實際應用,「一為神功二為弟子」。

當然,這些技術未必十分成熟,最穩陣是再孵化幾年才逐步投入應用;可是現在非常情況,往往有九成半把握便提早上馬。

打個比喻,自動駕駛技術由於涉及道路安全,眾所周知仍有漫漫長路,須經過大量實驗、試用、數據收集、監管審批,必須達到99.9%穩妥才可正式上路,起碼需時十幾年。但假設美國發生特別事件,很多司機無法駕駛,「事急馬行田」,政府容許自動駕駛有99.5%穩陣便提早應市,定必大幅加速該技術之普及。對中國來說,今次爆發肺炎疫情就是「特別事件」,加強催谷創新動力。正如人類歷史上不少躍進,都是建基於戰爭與瘟疫,「天地不仁,以萬物為芻狗。」

4. 升升升升 2020-02-22 18:31:45
樂見升市快來臨。
5. 乜春 2020-02-22 18:59:08
問你一個問題,2003年“沙士”後樓市復甦,是因爲大陸開放“自由行”救活香港經濟;你估今次仲有冇呢支歌唱。
讀下伊索寓言“農夫與蛇”的故事吧。今次沒有農夫,因爲佢畀蛇咬死咗。
6. 引刀一快 2020-02-22 19:43:27
港樓樓價冇得跌嘅,不過香港整體跌watt就冇得走雞。
7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2020-02-22 21:14:45

大水漫灌刺激經濟 中國引刀升空在即
2020年2月21日

過去一周,香港近乎每日也有新增確診感染武漢肺炎病例,然而大家有沒有發現,港股市底卻保持強勢。筆者認為,除非香港未來出現單日極大規模感染數字,例如單日確診30至50宗,又或是武肺病毒出現變異,令醫學界需要重新研究應對方法,否則按照目前情況來看,武肺這個故事對港股影響可說已近尾聲,最主要原因是武肺死亡率實在太低,甚至可以說是不構成具意義的死亡率。

港股從1月份高位回調至2月份低位,跌幅約一成,這一成跌幅所反映的,並非對病毒的恐懼,而是來自投資者不信任中國政府所公布的疫情數字。然而值得注意的是,假設中國所公布的數字完全沒有參考價值,那麼世界其他地方的數字有參考價值了吧?不太可能歐洲、美國和日本等地聯手公布假數據吧?截至2月20日晚上7時,全球共75775宗確診病例,共2129宗死亡,死亡率為2.8%;撇除中國數字,全球共1196宗確診病例,共10宗死亡,死亡率為0.8%

勢印銀紙谷內需基建

以新冠狀病毒來看,武肺的傳染能力高,但與2003年沙士相比,其致命率卻低得多,而死亡個案大多數集中在長者或長期病患者,像筆者這種愛國愛港的健康青年,似乎死唔去的。隨着時間飄移,當市場愈來愈掌握武肺的特徵及對抗方法後,恐懼感亦會隨之而消散,此乃其一。第二,市場早前的另一個恐慌,來自於內地不少工廠因疫情問題而停工,同時亦限制人流與物流,因此香港市民才會大規模盲搶米、公仔麵、M巾、廁紙及清潔用品,這些現象筆者早兩周已提過。

兩周過後,盒裝紙、包裝紙、廁紙、M巾、米與公仔麵等,基本上日日有貨返,被炒上天價的口罩及酒精搓手液之價格亦有回軟跡象,市民情緒漸漸回復平靜及理智。由種種跡象可見,武肺對於經濟及心理層面的打擊大致上已有了個底,相信正常的投資者亦會預期中國今年首季經濟增長將會相當相當之差,上市公司特別是零售股、餐飲股、收租股、航空股與濠賭股等業績亦會相當相當之差。

既然大家已有了「相當相當之差」的預期,若然三個月、半年後的數據又沒有想像中那麼差,股市應該會往哪個方向走?香港、澳門可以承受經濟差,但中國大陸卻承受不了,經濟一差人人下崗,說的是幾千萬甚至幾億的勞動力,社會不大亂才怪。為了避免這些事情發生,中國會怎麼做?四萬億?八萬億?十二萬億?減息降準印銀紙谷內需谷基建,似乎是唯一的靈丹妙藥了。

良心股息價兼賺

國家主席習近平已表明,在控制疫情同時不能忽略經濟發展。除此之外,內地人力資源社會保障部、公安部、交通運輸部、國家衞健委及國家鐵路集團昨日聯合公布,將為開工集中地企業提供點到點運輸服務,意味內地已開始推動工業活動復甦,追趕落後進度。未來最大可能就是催谷基礎設施建設,特別是加快及加強機場、鐵路與城市交通網絡等設施,對工程機械行業帶來直接幫助。

經過此疲之後,香港地更加吸引到大陸土豪劣紳及其二奶子女來港讀書生活,因此港樓並沒有下跌空間,街鋪就跟蹤引刀傻嗨一齊GG!



8. 元朗真香港人 2020-02-22 22:58:42
乜春兄,
香港有很多刻舟求劍的一班,仲停留係八九十年代。“船過水無痕"!

當然唱好香港地産,是地代的天職!

寓言本身有問題。
農夫不可能救蛇的,只有傻子會。

比較合理的安排是:農夫以為救的是條看門的狗,但原來是條狼!
9. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2020-02-23 14:59:21
10. 引刀一快 2020-02-23 16:21:27
admin兄


呢種人身攻擊好過火啊,嚴重違規了。
11. 太厲害 2020-02-25 11:47:18
根據通佈,廣東累計確診病例1,347宗,死亡病例共7宗。廣東昨日增加確診病例2宗,為廣州市和東莞市各1宗。
廣州感染人數是香港17倍,真的厲害,隨武漢全封城免不了。