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樓市乾坤

撤辣吸買樓投資移民防冧市

 

何熊輝

2022年8月13日

  近期樓市成交確實明顯減少,其中二手成交減縮更為明顯,除量跌外,樓價下調幅度也開始擴大。加上加息壓力,港滙疲弱,經濟低迷,究其原因,隔離防疫政策過時,再加上錯配失效的樓市辣招,加大了樓市下滑的風險。

  不可否認,移民人數不斷增加,去年淨流出人口大約十一萬餘,因此移民沽盤,確實加大了二手樓的供應。本來每日150人的入境配額,對人口流失及吸納二手盤方面,多少也有補充作用。

  這批新港人中,部份中產原先有能力置業,但礙於非永久居民,仍要支付樓價三成的買家印花税,因此迫使其中部份人士延遲入市計劃。原先這批新港人可發揮支撐樓市的作用,但過時的買家印花税,就正好發揮了趕客的作用。

  現時樓市正有降溫之勢,原先在樓市熾熱時防止外來人炒貴本地樓的政策,現時變得格格不入。

  除撤買家印花税外,政府亦可重啟買樓移民的投資計劃,可以免除買家印花税作招徠,吸引國內富裕的階層來港定居,這既可引入資金,補充人口,又可穩定樓市,一舉三得。

  為免此移民計劃影響中小型住宅樓市,可將投資門檻提升至二千萬元至或以上的物業,此類計劃有助搞活疲弱的豪宅市場而又不會干擾大衆市場的運作。

  疫情至今,百業蕭條,經濟增長大幅下滑,樓市亦不可避免要面對強大的調整壓力,為免景况突然再變壞累及樓市,因此有必要作出政策的改變以免遽變發生。

 
 
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1. 樓價軟落 2022-08-13 20:14:04
樓價指數跌幅雖然有所收窄,但跌勢未止,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的城市領先指數(CCL)最新報177.1,按周跌0.18%。CCL連挫4周,最新一周更跌破3月的177.34今年谷底,頹勢未止,相信短期將下試2021年初低位175.04。
2. 劉歡 2022-08-13 20:19:59
移民潮中年輕人20-24歲走左20%
同埋最核心建設社會個個年紀既成年人都走左唔少!相反d老人人口就呈現”健康”增長,留守香港。所以必須重啟投資及買樓樓移民,加快補充流失人口。
3. 恒大中心將大蝕成交 2022-08-14 08:54:31

據報道,恒大中心正在招標出售。2015年,恒大以125億元購入該物業,當時的3.6萬元呎價創了新高,恒大中心坐落於灣仔區,呎價創新高亦標誌着香港的巿中心由中環慢慢擴張到上環至灣仔一帶,而紀錄後來亦被中環資產所打破。去年恒大開始傳出負面消息,巿場一度傳言恒大中心將以105億元易手,但交易最終沒有發生。今次招標,據傳交易價接近90億元,比起2015年的成交價低了三成,市傳有本地地產股入標,似乎「地頭蛇」亦覺得這個價格吸引。這單交易值得留意,是因為無論成交價是85億元還是105億元,大型資產甚至整個寫字樓巿場都會參考這個價格

4. 劉歡 2022-08-14 20:45:06
地租差餉又要比多d, 通脹高管理公司又借機加管理費, 承辦商又開天價維修費,揸住層每個月雜費真係唔少野。
要知道基層好辛苦先上儲到首期上車,點知供樓之餘仲要焗比咁多雜費,咁佢地仲點上車啊。
就係想有個自己的家,過去三四十年,樓價雖有波動,但最後咪又再升,揸樓最後仍係賺,響呢度提醒淡淡,香港樓市生命力頑強。
5. 收息禾味 2022-08-14 22:26:01
8月踏入息戰,較常見的3個月、1年期定存利率優惠接連破頂,最新有銀行推出特別期數的港元定期優惠吸金,4個月期達2.3厘。而華僑永亨銀行的388天3.28厘息優惠即將到期,真係收息好過收租。


6. 融創孫宏兵蝕億賣樓 2022-08-15 08:42:59
實用面積2343方呎,連約460呎空中平台,原業主融創中國董事長孫宏斌胞弟孫宏兵於2018年10月斥1.888億元購入,當時支付30%買家印花稅,入市成本逾2.45億元,今年3月以約1.38億元賣出,貶值5080萬元,單計賬面損失已屬新冠肺炎疫情爆發以來第二高,若連各項稅款計,估計蝕逾1億元。
7. 小巴大王馬亞木售地舖 2022-08-15 09:40:35

民生舖位搶手,資深投資者「小巴大王」馬亞木亦拆售藍田啟田大廈一籃子舖位,並率先錄得成交,以1950萬元售出首個舖位。

啟田道51至67C號啟田大廈地下15號部分(Remaining Portion)舖位,建築面積約272方呎,以1950萬元成交,呎價約7.17萬元。該舖現時租金約2萬元,回報率只有1.2厘。

8. 有危有機 2022-08-15 20:45:48
現今移民的人,真的會為香港樓巿帶來危機?
事實上是不會的:
1. 這只是少數,即使最近新聞講香港人口下跌,更大的原因是未全面通關,想來的還未能來.....
2. 移民急走,賤賣樓宇,推低樓市?只有不智的人才急於賣樓,這些人對樓價下跌影響有限,事實上,移民盤只佔成交5%....
3. 移民外國揾食難,最後又返來,歷史已經重複了不只一次!
4. 全面通關只是時間問題,作為國際城市,又是大灣區的重要一員,加上三跑已開通,可以容納更多人口往來,未來對住房的需求會更大。
9. 柏傲莊lll增3宗棄船個案 2022-08-15 22:13:43
樓市氣氛在新冠疫情再度升溫、加息陰霾影響下,新世界去年夏天公布因建築質量出問題,而必須拆卸重建的大圍站上蓋柏傲莊III,一年來累積取消交易總數已增加至約226宗,而最新3宗買家「棄船」離場個案,包括第8B座48樓A室,去年6月成交價2024.3萬元;另8A座50樓D室,去年6月成交價2638.7萬元,買家均已取消交易。
11. 撒辣激活樓市 2022-08-16 09:18:35

近日就政府應否為樓市「減辣」成為市場熱門話題,美聯物業指出,現時樓市仍然受疫情影響,加上部分辣招已不合時宜,建議政府就多方面「減辣」,包括放寬樓價15%的從價印花稅(DSD)等稅項,並下調或取消非本地客和公司客須支付的樓價15%買家印花稅(BSD)。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明於記者會上指出,疫情延續影響各行各業,樓市是本港經濟支柱,建議政府於「疫周期」作出「減辣」甚至「撤辣」,以進一步激活樓市救經濟。

政府在2013年提出雙倍印花稅措施,除了首置客之外,其他住宅單位的買家都需要繳付雙倍的從價印花稅,而有關辣稅更於2016年期間一律調高至15%。

布少明說,現時換樓客如果使用「先買後賣」的方式換樓,需要準備額外資金預支DSD款項,令不少有意換樓人士卻步,他認為此措施已不合時宜,建議撤銷或回復至2013年的雙倍印花稅水平,令市民換樓更方便,活化換樓鏈。

12. 菜菜子 2022-08-16 11:21:57
香港樓市已軟哂,再不減辣,樓市随時爆煲,重演九七大冧市,所以撤辣急不容緩。
13. 太子鄧標售12億工厦 2022-08-16 20:02:25

工廈大手成交不絕,資深投資者、有「太子鄧」之稱的太子珠寶鐘錶主席及行政總裁鄧鉅明趁勢放售香港仔田灣興偉冰廠凍房全幢,物業市值約為12.5億元。

物業位於田灣海旁道9號的興偉冰廠凍房全幢現推出放售,並公開招收意向書,9月30日截止。物業為一幢樓高12層的工業及冷庫物業,總建築面積約20萬方呎,現由單一租戶全數承租。據了解,物業市值約12.5億元,呎價約6250元。

14. 招聘人材極困難 2022-08-17 08:00:19

香港投資基金公會於7月向會員基金管理公司進行一個關於人才的問卷調查。近七成的回覆基金管理公司表示招聘外籍人士來港工作「極為困難」或「困難」。香港之所以能為全球或區域基金管理中心,主要是由於有多元及來自不同背景、不同專長的人才,故有關調查結果令人擔憂。

調查顯示,有35%的回覆基金公司將部分、全部區域、全球職位由香港轉至海外其他辦事處。有13%的回覆公司減少在港員工數目;55%的回覆公司表示,雖然沒有減少香港的員工數目,但正增加其他辦事處的員工數目。97%的回覆基金管理公司指出,與其他各地通關是重拾香港競爭力,提升香港對人才吸引力的關鍵。

15. 蔡志忠沽舖套4千萬 2022-08-17 11:12:53
資深物業投資者蔡志忠近日拆售荔枝角美孚新邨舖位,並錄得大額成交。亞洲地產控股董事蔡家莉表示,其中位於美孚新邨第1期33號平台位置的舖位,獲買家以4250萬元承接,舖位面積3969方呎,呎價10708元。上述舖位現由「日本城」租用,月租10.6萬元,回報約3厘。據聞買家為資深投資者,有感舖位租客為著名連鎖店,在邨內經營多年,收租很穩陣,於是只考慮了一天便快速作出決定。蔡家莉指,該舖同時亦有其他買家出價,公司以先到先得為標準。
16. 失業率好轉 2022-08-17 20:18:18

政府統計處公布,本港今年5月至7月經季節性調整的失業率降至4.3%,較4月至6月的4.7%,回落0.4個百分點;就業不足率由3%降至2.2%。按行業分析,與消費及旅遊相關行業(即零售、住宿及膳食服務業)合計的失業率在期內下跌0.9個百分點至6.5%。其中,餐飲服務活動業的失業率下跌1.6個百分點至7%,零售業的失業率下跌0.3個百分點至6.3%。大多數其他行業的失業率也下跌,尤其是樓房裝飾、修葺及保養業、運輸業和藝術、娛樂及康樂活動業。

17. 時光倒流 2022-08-18 00:48:53
樓市氣氛疲弱,樓價持續下行,部分市區資助房屋未補價第二市場單位,做價時光倒流返回過去。據香港房屋委員會資料,柴灣居屋富欣花園有單位僅以380萬元售出,創屋苑近5年新低,至於樂富居屋富強苑實用呎價亦跌至約9,099元,為2017年1月後最平。
18. 喜雅尺價創新高 2022-08-18 05:20:58
一、二手特色單位有價有市。市區優質單位獲承接,長沙灣喜雅首錄高層特色戶二手成交,單位為2座極高層C室,實用面積871方呎,屬三房一套連士多房間隔,設有平台,景觀開揚,吸引用家承接。據悉,項目全屋苑只提供4伙特色戶,今屬首次錄得二手成交,成交價1,700萬元,呎價約19,518元。資料顯示,上述成交呎價創出屋苑新高紀錄。
19. 澳基金嘉民3.8億掃貨 2022-08-18 10:07:39

由資深投資者「舖王」鄧成波家族持有的葵涌泉基工業大廈逾72%業權,獲澳洲基金嘉民集團斥資3.8億元購入,較年初放售意向價大幅低3.2億元,呎價僅約2262元。

資料顯示,葵涌健康街15至23號泉基工業大廈一籃子物業,包括2樓B室,4至6樓、8至14樓連天台,以及12個車位,成交作價共3.8億元。據了解,該批物業總建築面積約16.8萬方呎,佔大廈72.53%業權,成交呎價約2262元。項目在今年初委託代理行放售,意向價高達7億元,最終成交價大削3.2億元或45.7%。上述物業原由鄧成波家族持有,該家族2019年起分階段吸納,總購入價料約5.42億元,持貨3年,賬面虧損1.62億元或29.9%。

20. 澳門走佬人 2022-08-18 10:18:50
澳門本土居民好多都有葡萄牙護照, 佢地有條件隨時走, 可以去歐盟長住或工作, 葡萄牙生活條件幾好, 房屋物價都低, 南歐天氣又好.
只不過幾年前澳門太好, 本土居民住係人間天堂, 所以唔會去, 但現在變差, 就好似早期一樣, 好多人雞飛狗走.
21. 滙豐渣打調高H按封頂息率 2022-08-18 22:51:34

滙豐銀行及渣打銀行分別宣布,調高拆息(HIBOR)掛鈎按揭利率封頂息率。

滙豐銀行表示,即日起新造的H按封頂息率由最優惠利率(P)減2.5厘,調高至P減2.25厘,實際封頂利率升至2.75厘。

此外,滙豐亦推出首年定息按揭計劃,貸款期的第1年固定按揭息率為2.75厘。定息期完結後,按揭利率將以HIBOR為基準,並設有封頂息率。

渣打銀行宣布,將調整以拆息為基準的新造按揭貸款息率,封頂息率由P減2.75%上調至P減2.5%,實際封頂利率升至2.75厘,下周三(24日)生效。

22. 歷史見證 2022-08-18 22:56:43
八十年代初,受全球通脹和石油危機影響,全球利息升了上去。香港的最優惠利率當時由兩間英資行滙豐和渣打話晒事,物業按息處P+2%和P+3%水平,而當時的P是19厘,亦即實際按息高達21厘或22厘,供樓非常辛苦。另一邊廂,當時銀行存款利息約11至12厘,所以銀行賺息差的利潤已經很可觀。
23. 最遲9月22日加息 2022-08-19 01:13:18
美國聯儲局今年累計加息2.25厘,港元拆息在下半年加快上升追貼美息。高盛發表報告,認為本港銀行最遲在9月22日,即下次聯儲局公布議息結果翌日,上調最優惠利率(P),加幅料為0.25厘,是自2019年減息後首次加息。
24. 香港眼光光 2022-08-19 09:40:06

疫情肆虐多時,各國政府已陸續放寬入境限制,香港作為世界貿易中心,於近日才亡羊補牢放寬相關限制,早已失去不少優勢,皆因不少企業及專才因繁複的防疫措施而轉陣,把業務撤出香港,並遷到新加坡等地。此外,急不及待外遊的旅客亦會選擇到檢疫措施較寬鬆的地方,例如日本、南韓、泰國和新加坡等;加上全球經濟不景氣、通脹升溫,大部分人的旅遊預算亦大受影響,因此這次旅遊業復甦「頭啖湯」是可一不可再。

雖然在「3+4」措施下,大家仍需接受3日酒店檢疫,但與昔日的7日檢疫期相比,其行程限制及住宿開支上已大相逕庭,因此商賈、遊人來港的意欲亦會大增。據本地出入口數字,自本月12日實施「3+4」後,隨後周日(14日)本地的入境人數由平日4000多人升至逾7000人。

25. 香港有條件不跟美加息 2022-08-19 11:57:31
然則不要遺漏金管局用來吸走市場游離資金的未償還外匯基金票據總額達1.2萬億元,再加上3000多億元的結餘,簡單點來說,現時香港的銀行體系總共有約1.5萬億元的資金,即坊間所言處於「水浸」狀態。 隨著美國持續加息, 香港美國的息差拉闊,引致聯繫匯率下的資金從港元流向美元。香港目前結餘充足,暫時沒有加息壓力,即使美國再加息,香港仍有很大的空間不跟隨美國加息的節奏。 試想想,2016年到2019年美國加息周期期間,累積加息了2.5厘,但香港的最優惠利率只上調了0.125厘,便能明白當中有多大的調節空間了。


26. 加息脚軟撻訂 2022-08-19 15:39:14
加息陰霾下,本月整體新盤成交錄逾1400宗之際,綜合市場資訊,8月迄今主要新盤累積錄約20宗取消交易或撻訂個案,當中近期熱賣新盤,新地(0016)旗下屯門兆康NOVO LAND第1期,據成交紀錄冊顯示,新近錄得4宗撻訂,包括第1座7樓、28樓及29樓D室,同屬實用面積235方呎開放式戶,成交價342.91萬至365.64萬元,料有關買家同遭發展商沒收5%訂金,涉約17萬至18萬元。 
27. 代理超人 2022-08-19 21:09:21
近期新盤雖然熱賣,但二手交投嚴重慘淡,移民盤、蝕讓個案鑊鑊新鮮鑊鑊甘。成交量之低,就連中原施永青都話「市場養唔晒所有經紀」。為掙扎求存,最近有業界高層人士製訂「鋤價16式」,並透過whatsapps廣傳,讓旗下經紀無論面對業主或買家都有論點,既說服業主減價賣樓,亦游說買家乘機執平貨。
28. 加息睇樓客縮沙 2022-08-19 23:37:56
滙豐和渣打上調H按封訂頂息率0.25厘,實際封頂利率升至2.75厘。 中原表示,封頂息率上調屬市場預期之內,準買家對此態度審慎,加上新盤以低價推售,連同天氣因素,估計周六、日二手睇樓量會結束連續兩星期的升勢,回落逾10%。 
29. 鋤價16式必剎技 2022-08-20 00:23:04

鋤價16式」:

業主方面

  1. 加息不利樓市

  2. 經濟仍未復甦

  3. 俄烏戰爭使到世界通貨膨脹

  4. 移民潮仍然持續

  5. 中港仍然未通關

  6. 香港人才流失

  7. 樓市的牛市已經持續20年,進入熊市的機會很大

  8. 疫情反彈超過6,000宗,市民減少外出消費


買家方面

  1. 「3+4」增加來港及出遊的人士,刺激經濟循環

  2. 加息幅度輕微,影響有限

  3. 政府正在探討「逆向隔離」方案,加快及增加進入內地的方便

  4. 這個時候入市,無論發展商或業主都容易談判價錢,更加有機會買到優質的單位

  5. 市場正在醞釀取消辣招,是但一項消息落實,樓價幾何級數上升

  6. 銀行仍然積極搶生意,就算息口上升,回贈都可以補貼

  7. 香港已經理順政治的污點,回歸經濟,加上香港是安全城市,樓價一定穩健

  8. 多種利淡因素對樓市的衝擊,樓價年初至今只是輕微回落4%,由此證明,大部份業主都不會低價錢拋售,一有利好消息的觸發,樓價就會飆升

密切留意BossMind動向!立即CLS

30. 麥紹棠沽商厦蝕八千萬 2022-08-20 10:36:56
歌手麥浚龍父親、中建富通主席麥紹棠原持有銅鑼灣銀座式商廈英皇鐘錶珠寶中心2層,持貨8年後,今年內先後沽貨,剛以1.07億元賣出18樓全層,最終兩層共蝕8050萬元離場。
31. 積奇蓮 2022-08-20 22:15:02
世界輪流轉,專業商舖炒家,比普通投資者輸得更惨。在今日景况,破產容易,揾食難,老闆排隊破產日子來了。
32. 明日九肚山尺價新高 2022-08-21 06:45:45
新界一手豪宅今日不乏成交,除大埔露輝路林海山城首錄兩宗成交外,長實旗下已屆現樓的沙田九肚麗坪路名日•九肚山,新售出第1座23樓C室,實用面積1226方呎4房戶,可望山景、城門河景和吐露港海景,成交價3037.5萬元、實呎24,776元,呎價料創項目標準分層戶型新高。
34. 啟德尚珒溋尺價新高 2022-08-22 23:18:57
中海外計劃以現樓形式重推啟德跑道區樓盤維港1號之際,另一內房龍湖全資擁有、已屆現樓的啟德尚‧珒溋,最新以4629萬元,售出第1座39及40樓B室,屬實用面積1293方呎複式4房間隔、連443方呎天台和57方呎平台特色戶,折合實呎36,574元,成交價料為屋苑高座單位新高。
35. 七月舖位成交跌三成 2022-08-23 11:25:20

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,舖位市場今年7月錄得100宗買賣註冊(主要反映6月市況),連漲3個月後首次回落,按月跌約28.6%,金額反升約43.7%,至約29.01億元。

若以金額劃分,造價1000萬至2000萬元的舖位買賣登記跌勢最急,7月錄得17宗登記,按月急挫55.3%;成交價超過一億元的註冊個案按月亦減少1宗,至3宗,但其中1宗為大埔運頭塘商場涉資13.6億元的大額買賣,金額已佔7月全月登記額約46.9%

36. 自由行舆封城 2022-08-23 22:13:29

封城封區就是禁止人們進行在寓所以外的一切正常生產和消費活動。除了一些少數可以通過互聯網進行的工作(在家遠程做辦公室做的文件處理、通過網上會議聯繫同事或者客戶,以及指揮職員工作)和網上消費數碼服務(例如太無聊只能多看付費電影),受影響的地區經濟活動基本上停頓,受影響的人所創造的GDP基本上全部歸零。


37. 不斷停工增失業· 2022-08-24 00:45:27

封城令消費者有錢不能消費,相關消費品的生產者就失去收入,而依靠工作收入支持消費的生產者就沒錢消費。當足夠多的人受封城封區失去收入而影響消費,它就會形成一個惡性循環。沒有收入而面臨資金鏈斷裂的商店和工廠被迫結業,而沒有資金鏈問題的商店和工廠也可能因為看不到前景而選擇結業。如此一來,短期停工就變成長期失業,多人失業就導致企業倒閉和蔓延,當地的經濟就要下滑。當大量企業倒閉後經濟要恢復真是談何容易!這些都是微觀經濟與宏觀經濟之間的內在邏輯。

部分GDP的歸零肯定會令總體GDP的增長率下降。在這種情況下,各級政府稅收下降,要採取刺激性的財政政策也變成有心無力。

38. 一手成交創20月新高 2022-08-24 21:11:19
本月一手成交暢旺,戰線由新界區逐步轉移至九龍區,發展商為求吸客,定價克制,在剛性住屋需求下,料本月一手成交可錄2,500宗,創20個月新高。
39. 國際通關利好寫字樓 2022-08-27 00:56:46
倘國際商旅入境免檢疫,有助推動跨境企業對本港寫字樓的租賃需求。由於商廈市場受金融活動放緩影響,租金增長緩慢,若重開邊境,可吸引跨國企業到來,提振寫字樓市道,對業主有利。至於港鐵,將會受惠客流增加。
40. 施老闆提醒下屬 2022-08-27 06:20:37
whatsapp流傳,中原工商舖商舖部次季業績下跌,中原創辦人施永青向商舖部負責人施壓,訊息以「提醒你」為開頭,指出「被競爭對比拉近」,最後寫道:「如果到了第四季,你仍無法扭轉局面的話,公司將安排特派專員參與該戰區的管理工作。」