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樓市乾坤

退休裸售自住樓

 

何熊輝

2022年8月6日

  香港生活指數之高,位列世界前列良久。不少人為了個安樂窩,耗去半生的努力,到臨近退休年齡,發現除了那層已供斷的樓外,所餘的資產不多,那麼退休後如何過安享晚年?

  不少人說自住樓不可賣。不過筆者認識的一對夫婦,最近一齊退休,並成功將自住樓售出,套現約一千萬元,作為退休之用。

  該對夫婦表示,年近六十,子女已成家立業。現在要為自己退休打算。他們說,近千萬元現金,做一年定期存款,最高可收近三厘息,每年穩收約三十萬,其中租樓及自用各約佔一半,再加上子女若干補助,已可平淡過活。

  該對夫婦並說,倘疫情穩定後,不排除回大灣區長住,租金可慳六成,一個月總開支萬餘元已足夠。他們補充說,回國內長住現仍未知是否適應,因此只租不買較合適。

  此外,他們並說,香港基本上沒有完善的退休制度,中產退休後,基本上無法得到來自政府的任何資助,不移民也要移居其它生活指數較低的地方長住,否則留港退休,生活質素必大幅下降。

  該對夫婦並說,倘它日子女選擇移民,他們也務必跟隨,因此,現時賣了樓,它日移居它地長住,財務上的安排會更靈活。

 
 
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1. 二手續跌 2022-08-06 21:09:47
二手樓價跌勢轉快,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的城市領先指數(CCL)最新報177.43,貼近3月底的今年低位177.34,按周續挫1.17%,跌幅為22周最大。在加息周期下,樓價反覆緩慢尋底,預期CCL將下試今年全年新低位。
2. 港滙結餘減至千三億 2022-08-06 22:53:22
港元匯價再度觸發7.85港元兌1美元弱方兌換保證,金管局在紐約時段承接141.61億港元沽盤,沽出美元,明日本港銀行體系結餘將降至1292.93億港元。
3. 不賣樓的決擇 2022-08-06 23:49:44
想退休後留在香港,並繼續在自己已住了大半生的物業裏安享晚年,其中一個方法,就是參與金管局的安老按揭計劃。 該計劃55歲以上的人士,可以利用手上物業抵押,然後選擇領取固定或終身年金。 假設一個65歲的退休人士,其自置物業價值為600萬元,參加計劃後選擇終身年金,在每月浮息下,可領到15,000元;選擇定息則可每月領取17,700元,這樣就可以繼續住在自己物業,同時每月又有資金收入。


4. 黃大壯 2022-08-07 11:44:18
如果沒有自住物業的話,無法進行按揭,斷估到提早於50歲退休都需要起碼1,000萬的現金儲備,以作為生活費使用,更要預某部分的金錢作為醫療開支。不過這個天文數字都叫不少香港人絕望,認為自己無法儲到。


5. One Innovale首批單位沽清 2022-08-08 00:17:54
新盤特色單位備受市場追捧,恒基地產旗下粉嶺北ONE INNOVALE-Archway首輪銷情報捷,推出所有地下連花園單位亦全數售罄,項目落實於周三(10日)次輪銷售共185伙,當中包括8伙同類特色戶,呎價有望創項目新高。
6. 退休空姐賣樓回國 2022-08-08 00:35:18
疫情拖累樓價持續回落,不乏投資者趁跌市入貨。東涌藍天海岸剛錄得一宗低價成交,屬5座中層G室,實用面積388平方呎,一房間隔,日前新放盤,叫價620萬元。原業主為退休外籍空姐,賣樓回國,單位已沒有按揭,見買家誠意十足,放盤三日減至588萬元沽出,折合實用呎價15155元,成交價創屋苑一房單位9個月新低。
7. 退休理財三大組合 2022-08-08 02:23:23
退休理財最重要是建立一個財富組合,第一,當中要持有優質的資產項,物業是這類,第二,要平衡,你唔能夠只集中在某一類,應該建立平衡的組合。第三,要適合你。你到了退休階段,財富分配要比較保守,同時追求現金流。


8. 劉大鎮 2022-08-08 11:57:03
被人鋤左5%賣樓,但其實放左半年估價亦跌。層樓800萬只租到15000左右,扣利息雜費實收9000左右,賣樓拿回500萬,放銀行日後加息有3-4%,一年有15-20萬,好過放租。4/1號銀行已經急急腳加存息,細行已經加到1.5-1.8%,年底向3-4%
9. CD ROM 2022-08-08 17:33:42
先暫且不算中產夫婦為何沒有$1退休金和積蓄, 暫且先當那些是應急錢.

10m物業, 月收18-20k的租金, 轉租比較偏遠大屋苑1房租金10k, 剩下的作洗費如何?

定存3厘是HKD? What if 是上年做的GBP plan? 我收左3厘之後d本係幾多?
10. 巴比達 2022-08-08 20:16:11
10m物業, 月收18-20k的租金, 轉租比較偏遠大屋苑1房租金10k, 剩下八千元的作洗費吾係好夠使喎,仲有,一把年紀住太遠吾方便呀!
不如先番大陸住十年,租4千用一萬,十年只用約150萬,剩番850萬,70歲後回港住老人院咪仲好。
12. 十一嫂 2022-08-09 10:42:25
個個吾買等跌 自然多人租 租金自然升。
13. 一手勁沽681伙 2022-08-09 20:13:58

過去周六(6日)兩個新界區新盤正面交峰,銷情均報捷,帶動過去周末兩天(6日至7日)新盤市場勁沽681伙,為逾3年來周末銷情之冠。前述兩盤乘勢加推,周三(10日)將再度對壘,合共發售325個單位,其中新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期過去周六加推87伙,連同早前未推售的單位,周三盡推該期數最後140伙;至於恒地粉嶺One Innovale第1期One Innovale–Archway同日也加推181伙,周三次輪開售185伙。

NOVO LAND第1A期銷售氣勢如虹,過去周六進行次輪銷售348伙,即日沽清以價單形式發售的336伙。

14. BSD辣招上月大減 2022-08-10 19:59:07

近年內地或海外買家購入本港住宅物業的個案減少,稅務局最新數據顯示,反映此類買家入市的買家印花稅(BSD)在7月只有33宗,創2020年12月後逾一年半新低。

根據稅務局資料,住宅及非住宅從價印花稅(AVD)、額外印花稅(SSD)和BSD的3項辣招稅於7月份共有213宗,較6月的281宗減24.2%,是2014年有紀錄以來新低;7月涉及稅款約4.45億元,按月減18.4%,為近3個月最少。

當中,7月BSD錄33宗,較6月的62宗跌46.8%,創逾一年半新低,同期土地註冊處錄得3671宗住宅買賣登記,反映BSD佔總成交僅0.9%;而7月涉及BSD稅款9300萬元,按月減少42%,為去年2月後新低。

15. 不須再食退燒葯 2022-08-10 21:22:19
香港經濟亦已兩季出現負增長,現時仍不因應市况重新審視辣稅的存在價值,等同已退燒仍食退燒藥,屆時要政府出手救市,社會付出的成本將不堪設想;若政府免除內地買家來港置業辣稅,相信可即時帶旺豪宅市場,2000萬元以上成交可望增30%。
16. 香港耍零十7 2022-08-11 01:23:08
海外和台灣抵港者周五起調整至「3+4」檢疫方案,即3天酒店檢疫和4天家居醫學監察。港大感染及傳染病中心總監何栢良昨稱,相信香港完全有條件「0+7」方案,建議月底前檢視新方案,盡快轉為0+7。醫務衛生局長盧寵茂稱,現時無法承諾貿然將酒店檢疫縮至0天,稱難料措施會否再收緊。
17. 收租佬有難 2022-08-11 09:36:49

陳韻雲在1994年創辦The V Group,早年主要經營服務式住宅,現時除發展地產項目外,亦持有舖位、商場、寫字樓等物業收租,服務式住宅現只佔集團業務三分之一。她坦言,受疫情打擊,該集團的服務式住宅租金收入較高位下跌三成。

陳韻雲指出,集團旗下服務式住宅2018年整體出租率達80%至90%,但自2019年起,市場出現巨大變化,受社會事件及疫情接連重創,出租率下跌,「第五波疫情期間曾經跌至50%」,租金收入則較高位大減三成。

18. Novo Land 三度沽清 2022-08-11 20:08:09
新界區兩個全新盤昨天第二度對壘,兩盤同樣取得佳績。新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期昨天第三度沽清公開發售的單位,不足兩周已售出全盤98.9%單位,第1B期將緊接登場。恒地粉嶺One Innovale第1期One Innovale–Archway同日次輪賣樓並即日沽清全數185伙,即晚加推88伙,折實平均呎價14932元,周日(14日)盡推全盤最後101伙發售。
19. 谷底好快過 2022-08-12 09:50:08
政府根本無條件減辣,因為政府專家都知道谷底快過,下年會接二年三有好消息,今天賣左樓的,好快知錯。

睇下今日兩大新盤,山卡拉15K均價1Q清,記住而家係近10年樓市負面情緒最高既一年,但樓價亦只小幅下跌,所以只要一通關,樓市就爆升。
20. 大媽莎散貨 2022-08-12 22:41:51

近期商舖拆售的市場反應理想,資深投資者蔡志忠夥拍「磁帶大王」陳秉志去年購入荔枝角美孚新邨一籃子舖位,最近亦加入拆售行列,首批推出8個舖位,售價650萬至4250萬元。

是次推售的舖位位於美孚新邨1期、2期、4期及8期的地下或平台層,建築面積413至3969方呎,售價650萬至4250萬元,呎價由9014至31523元,8個舖位合共總值逾1.53億元。

21. Novo Land 加價6.1% 2022-08-13 00:21:19
新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期,不足兩周即沽出全盤約98.9%單位後,發展商旋即推出第1B期,昨天公布首張價單,涉及160伙,折實售價341.27萬元起,折實平均呎價13998元,較7月中開價的第1A期首批高約6.1%,今天開始收票,最快下周開售。
22. 香港經濟食蕉 2022-08-13 11:25:16
港府公布再修訂全年經濟增長預測,由5月時預測增長1%至2%,修訂至負增長0.5%至增長0.5%,為年內第二次下調增長預測。此外,第二季GDP較初值向上調整0.1個百分點,至負1.3%,其中私人消費開支由接近持平上修至升0.1%,主要因為派發電子消費券刺激,整體投資維持跌3%,基本通脹率維持2%。政府經濟顧問梁永勝表示,只要疫情持續穩定受控,在消費券刺激下,加上勞工市場改善,相信下半年經濟將恢復,並錄得增長,惟加息影響可能抵消部分增長。
23. 人口急跌 2022-08-14 08:59:42
近年移民議題成為港人熱話,根據最新數據顯示,本港人口進一步下跌。政府統計處昨日(11日)公佈,今年中本港人口臨時數字約729萬人,與一年前比較,減少約12萬人,跌幅1.6%。除了死亡人數較出生人數多約2.5萬人,在減去1.83萬移入的單程證持有人後,仍錄得9.5萬人淨移出。
24. 風之谷 2022-08-14 20:50:05

藝人鄭欣宜早前正式繼承母親沈殿霞(肥姐)遺產的新聞受到關注。已故港星沈殿霞女士生前留下約6000萬元遺產,但她離世前並不是把遺產直接交給唯一的女兒,而是設立了一個信託,把分布在香港和加拿大等地的不動產、銀行資產、投資基金和珠寶首飾等轉入信託。鄭欣宜作為信託受益人,35歲之前每個月只能從信託中領取2萬元作生活費,到年滿35歲才能正式支配所有遺產。

現在看來,沈殿霞的做法的確是未雨綢繆,深謀遠慮。母親離世時鄭欣宜尚年輕,信託的安排即提供了基本的生活保障,又避免了女兒繼承遺產一朝巨富後的揮霍無度或被人欺騙。

25. 樓市不死三大原因 2022-08-14 22:33:30

香港住宅投資一直被視為對抗通脹的最有效投資工具之一,主要原因有3個。

首先,因為房屋既是必需品,又是供應有限的資產。通脹令建築成本包括物料及人工上升,當發展商無可避免需要提高新樓售價時,亦會同時帶動二手物業價格上漲。

其次,在通脹下,業主可以透過加租將全部或部分成本轉嫁給租客,藉此維持合理投資回報。香港住宅供求失衡由來已久,新冠疫情發生後問題更趨嚴重,可供出租物業數目減少。在超低空置率情況下,租金自然有進一步上升空間,業主因而受惠。

再者,若果與其他資產市場如股票、加密貨幣或非同質化代幣(NFT)比較,房地產市場表現相對比較穩定,因價格不會因資金流向或市場情緒波動而突然驟升暴跌;加上可以透過按揭帶來槓桿效應,足以令投資房地產更具吸引力。

26. 回25樓 2022-08-15 12:13:59
3點回應:
(1) 價格同成本無關。成本高同加價沒有關係,市唔好地產商都要蝕讓。
(2) 現時正值樓盤入伙潮,將軍澳、元朗、屯門、啟德、白石……都有大量新盤入伙放租。
(3) 槓桿效應即係話,只要樓價跌幾個百分點,好多按揭物業即刻變成負資產。
27. One Innovale88伙掃清 2022-08-15 22:59:12

恒地粉嶺One Innovale第1期One Innovale–Archway再度開紅盤,昨天公開發售的88伙,約2小時已被搶購一空,令該盤三度公開發售同取得即日沽清佳績,連同招標售出的單位,項目9天沽出591伙,佔全盤總數603伙的98%,套現超過28億元,發展商正積極籌備One Innovale第2期,惟仍待批預售樓花同意書。One Innovale–Archway昨日進行第三輪銷售,盡推全盤最後101伙,其中88伙公開發售,13伙招標。而公開發售單位折實售價323.82萬至631.19萬元,折實平均呎價14932元,並於過去周六(13日)截票,截收9952票,超額認購112倍,平均113人爭1伙,屬於今年開售新盤之中最激烈。

28. 劉大鎮 2022-08-16 01:15:26
本港過去一年整體建築成本增約百分之五至七。香現時建築材料不斷上升,以一般的分層住宅單位為例,近年每方呎建築費已由以往介乎四千至五千元,增加兩成至五六千元水平,不排除發展商將需要削減物業發展的利潤應對。以此價錢作一個參考計算,若興建一個五百方呎的兩房單位,建築成本已上漲十五萬至二十一萬元。現時樓市氣氛不好,即使建築成本持續攀升,料發展商也不敢開價過於進取,或只能削減利潤應對。
29. 回26樓 2022-08-16 07:49:09
三點回應
⑴價格同成本有高度關連性。成本高加價機會大,市唔好香港地產商放緩賣樓也不輕易減價,蝕讓機會更低,皆因發展商儲備豐厚。
(2) 現時正值樓盤入伙潮,將軍澳、元朗、屯門、啟德、白石……都有大量新盤入伙放租,結果租金受壓,不是樓價受壓。
(3) 香港人買樓大多卑三成首期,即樓價跌三成以外,才變負資產,現在話樓價跌,年初至今,樓價跌幅不足5%,香港樓市非常稳。。
30. 回29樓 2022-08-16 19:46:29
(1) 讀過經濟學嘅人都知道,價格同成本無關。你完全未聽過,唔怪你。
(2) 又係你話:『香港住宅供求失衡由來已久,新冠疫情發生後問題更趨嚴重,可供出租物業數目減少。』,你有些善忘。
(3) 過去兩三年,好多“呼吸 plan”
31. 梅艷芳舊居獲重建 2022-08-16 22:23:29
梅艷芳在1993年透過公司名義以2000萬元購入恒安閣一單位,以單位面積4069方呎計,折合呎價4915元。另一方面,新地一直就恒安閣進行收購,自梅艷芳2003年離世後,物業由她的遺產管理人接管,並於2013年以1.47億元將物業售予新地,新地正式完成收購,並獲批重建為全新住宅。
32. 長實入標購恒大中心 2022-08-17 20:27:52
中國恒大持續賣樓套現以解財務危機,香港首富李嘉誠家族旗下的「長實集團」也證實,已投標購入恒大香港總部大樓,28日截標。據悉,目前該大樓估值約90億港元(約11.4億美元),較當時購入價格虧了三成。
33. 回30樓 2022-08-18 01:27:22
(1) 做過生意嘅人都知道,價格同成本有關。你未做過生意,唔怪你。
(2) 『香港住宅供求失衡由來已久,但部份區份例如屯門及將軍澳等區,近年新盤相繼落成,可供出租物業數目大增,區內租金有下跌壓力。』,你應知道。
(3) 過去兩三年,好多“呼吸 plan”推出,但用的人不多,又有壓力測試,低首期入到市又如何,根本供吾到,。
34. 回33樓 2022-08-18 11:04:33
(1) 好多做生意嘅土佬未讀過經濟學,所以破產;因為佢地相信“價格同成本有關”,死咗都唔知點死。你唔知道,唔怪你。
(2) 又係你話:香港住宅供求失衡由來已久,新冠疫情發生後問題更趨嚴重,可供出租物業數目減少。』,跟住你又話:『現時正值樓盤入伙潮,將軍澳、元朗、屯門、啟德、白石……都有大量新盤入伙放租,結果租金受壓……』
你一時賣矛,一時賣盾,究竟知唔知道自己噏乜?
(3) 大量銀主盤開始湧現,正正就係因為有太多“呼吸plan”。
35. 林達民指加息能承受 2022-08-18 23:00:46
對於有大型銀行調高H按鎖息上限,恒基物業代理營業(一)部總經理林達民稱,其實是意料中事,香港確有加息壓力,但香港供樓利率實際徘徊在歷史新低,即使銀行加息1厘,相信本港樓市仍然承受得起。
36. 啟德啟朗苑三年賺一倍 2022-08-19 09:57:00
雖然二手連錄移民盤蝕讓個案,但新晉居屋仍有價有市。啟德啟朗苑A座中層5室,實用面積471方呎,2房間隔,以712萬元未補價易手,實呎約15117元。原業主2019年4月以約350.8萬元未補價向房委會一手購入,持貨不足3年半,帳面獲利361.2萬或逾1倍。