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樓市乾坤

代理大蝕非樓市大冧

 

何熊輝

2022年7月30日

  疫情兩年多以來,經濟活動大幅減少,樓市成交反反覆覆,樓價亦有波幅無升幅,地產代理的生意,算比一般行業好了,最少不會像旅遊或餐飲行業,因抗疫原因,有一段頗長的時間要關門而無法營業。不過直至今年初,全球高通脹來襲,本港營商環境亦未有好轉,二手樓成交大幅減少,代理業最終亦守不住,要面對大幅虧損的困局。

  本地兩間代理行美聯及中原,第一季分别虧損1.9億及1億元,代理行業的虧損直接反映了成交量大幅減少,但期間樓價的升跌,則未能反映在該兩行的業績内。

  代理行業是靠成交來賺取佣金,大升市時人人看好,不願減價放售,成交量反而減少,最終代理生意也受影響。直至最近,移民減價盤多了,代理反而有生意做。

  今年首季,移民盤不及第二季多,加上當時疫情趨嚴重,成交量低迷,兩大代理行因成交量不足而出現虧損,原因並不複雜。

  本年第二季中段後,疫情開始受控,一手盤也開始重新啟動開盤,兼且移民價盤又多了,代理的生意額應較第一季好,因此第二季就算未必可轉虧為盈,但相信虧損亦可大幅減少。

  兩大代理行虧損,市場就直接將之視作為樓市大跌市,但事實是量跌價只少跌。第一季一手成交量約1700宗,創六年最低,二手約7700宗,創兩年新低,期間樓價約只跌3%。一手盤佣金高,成交量大減價,代理佣金同步大幅減少,因此該行業虧本,跟樓價沒有直接關係。

  香港七成二手樓已經供滿,加息經濟差令成交量減少非常合理,但對無供樓壓力的業主而言,要他們大幅減價放售,相對困難。

 
 
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1. 2022 2022-07-30 18:12:29
最近好多短期持貨蝕讓個案,都係地產代理員工過去幾年一手開賣時,入票用建築期付款辦法持有。當樓盤落成後,如果樓價升,就可以割禾青。如果樓價唔升,要上會供、又要管理費、差餉地租、執修……; 唯有輸少當贏。
2. 十大屋苑睇樓跌 2022-07-30 19:41:00

美國加息,新盤搶去市場焦點,二手市場續受壓。10大屋苑周末及周日錄得418個預約睇樓,按周下跌10.1%,創19周新低。

美國加息力度大,兩度加息0.75厘,令不少買家暫緩入市決定。在新界新盤低價夾擊下,大批購買力被搶走,二手睇樓量亦大減,加上近日金融市場波動,在缺乏睇樓客及投資客下,二手成交量萎縮。

3. One Innovale忍讓價開售 2022-07-30 20:52:42
新界大西北新盤開價一浪低於一浪!繼屯門NOVO LAND後,恒地北部都會區概念新盤ONE INNOVALE最新公布首張價單,發展商形容項目以「忍讓價」開盤,入場價低至296.2萬元。 ONE INNOVALE首批價單涉及123伙,定價由318.5萬元至929.8萬元,呎價介乎14,093至16,679元;若扣除最高7%折扣優惠,首批折實售價296.2萬元至864.7萬元,折實平均實呎約14,168元。


4. Novo Land即日售馨 2022-07-30 21:57:06
本港一手銷情仍熾熱,新地(0016)屯門兆康NOVO LAND 1A期今進行首輪銷售共336伙,經過近9小時的銷售,首推單位全數售罄,此是繼信置(008)、嘉華(0173)及招商局置地(0978)在上月底推售將軍澳日出康城凱柏峰I後,一個月內再有新盤即日沽清。
5. SARs 的入時良機,是否又再錯過? 2022-07-30 23:53:14
今年加完息,下年便減息,這是在製造入市良機。過去幾十年,加過四次息,最終樓價都是升的。香港經濟,單是建設明日大嶼及北都,已可將未來十年 , GDP 拉上每年 3%。六九年美孚2萬多元成交一個單位,叉燒飯0.5元一碗。銀紙長遠是 貶值的,物業長遠是 抗通脹的。香港更受惠於中國高速經濟發展。不用光刻機,中國用高超 封裝技術,已可生產 7 納米晶片,成本比西方國更低。 短版的事情, 變成彎道超車。中國太空站、6 G 、高鐵、空中巴士、人造太陽、超音速導彈,這些更不用說。前英 首相指出,中國成為超級大國是很自然的事。計及外國排華及內地樓供應過多,現在入市香港樓,無得書!英國一般家庭在冬交電費,一個月可以成六、七千元港幣。 通脹只會不斷惡化。可是, 香港只會更受惠於 中國的供應鏈低通脹。
7. 三少爺 2022-07-31 04:35:57

在香港,恒生銀行最新的調查是600萬元,除以22歲,即每月近2.3萬元,以香港家庭入息中位數看,有點天方夜譚,但恒生的訪問對象是630名持有100萬元或以上流動資產者,這數字便變得較合理,甚至乎是低估。

就以一個偽中產的標準看吧,即不多作出昂貴消費,卻未必用到最相宜的選項。例如,幼稚園就不上私家的,但部分免費幼稚園還需要補上一千幾百元學費,再加上約2000元保姆車資,就算中小學亦不讀私校,但直資學校補上幾千元相當普遍,而且幾千人爭百幾個位,有得讀已偷笑。

9. Novo Land 加價2.4% 2022-08-01 20:35:14

今年新盤票王新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期,挾累收逾2萬票氣勢,於過去周六(7月30日)首輪發售336伙,即日沽清。發展商乘勢在昨日加推第4號價單共168伙,並首推8伙特色戶,折實平均呎價14385元,較上一張價單折實均價高約2.4%,更部署短期內再加推單位,於本周末進行次輪銷售。NOVO LAND第1A期過去周六首度推售336伙,新地代理總經理陳漢麟表示,累收逾2萬票,超額認購逾58倍。

10. 恒大中心蝕入肉 2022-08-01 23:19:17
恒大重新標售恒大中心截標,項目估值約90億元,長實其後回應確認已參與入標,惟未有透露出價。以90億元的估值計算,已較去年越秀的洽購作價跌近15%,按總樓面34.5萬平方呎計,呎價約2.6萬港元,即是恒大虧損35億元,跌價跌28%,名符其實「蝕入肉」。
11. 恒生少賺46% 2022-08-02 20:58:24
恒生銀行公布上半年度業績,按年少賺46%,只有47.04億元。行政總裁施穎茵解釋,保險業務收入顯著下跌,原因是市場走勢及利率上升對人壽保險投資組合帶來不利影響;另一方面,恒生上半年度撥備大增逾5倍至20.96億元,主要受內地商業房地產企業財困影響,預料下半年內地房地產市場仍然受壓,尤其離岸市場流動性未見改善。在加息周期下,同業拆息上升已令不少按揭利率已經觸頂,該行料下半年加最優惠利率(P)的機會很大。
12. 上半年跌،2.4% 2022-08-03 10:24:34
根據萊坊2022年上半年《亞太區住宅市場回顧》報告,上半年亞太區住宅樓價平均按年上升5.6%,當中19個城市同期樓價錄得按年增長,鄰近的廣州及深圳樓價,分別錄得0.3%及3.7%的升幅,而新加坡同期更升9.8%。其餘4個城市上半年樓價按年回落,以香港跌幅最大為2.4%,其次新西蘭城市奧克蘭跌約2.2%。
13. 萬票再搶Novo Land 2022-08-03 19:55:02
新地屯門兆康NOVO LAND已落實本周六次輪銷售348伙(包括12伙招標),並將於明日截票。新地代理總經理陳漢麟表示,認購登記反應理想,連同「復活票」(即指早前入票的向隅客重新入票),估計可錄得超過1萬票。
14. 滿記 2022-08-04 21:37:19
大國真的起動了,亞州各國只會更靠近中國。世界已分兩邊。從三日台軍演,美航空母艦避席,南韓總統不見老妖精,世界對中國軍力, 已經肯定咗成為亞洲大佬!單是同東盟十國做生意,以中國 高科技、完全生產鏈及高成本效益建設,大國已崛起!香港住宅物業,看高一線!很多外國基金,這幾個月已在港開始買入商業物業!
15. 中佬躺平宣言 2022-08-04 23:37:04
中佬阿雄分享精彩人生另類看法,他認為無老婆、無子女、無樓、無學位的五無人生,手握逾百萬元積蓄,支付1.5倍租金住公屋,毋須做樓奴,反而樂得輕鬆自在。
中佬進一步解畫,觸發他有此想法,是一名六、七十歲親戚去年忽然過身,親戚大半世為層樓工作再工作,但晚年時子女搬走只剩低自己獨居,令他想到住公屋,避開兒女債、樓債反而更實際。
16. 二手估價不跌反升 2022-08-06 06:16:46
本港備受加息陰霾困擾,二手住宅不時出現低價及蝕讓成交,但今年7月銀行網上估價卻未見進一步下調,反而按月錄得升幅的單位數目卻較6月為多。中銀香港及滙豐銀行的網上估價系統,就15個主要屋苑的27個相關單位截至7月底(7月)網上估價走勢顯示,中銀共有7個單位估值向上調升,較6月底(6月)的1個大幅增加5倍,而下調的單位更由6月的23個大幅減少82.6%,至7月的僅4個。
17. 富力成內房債王 2022-08-08 02:31:24
內房債王之一的富力公布去年經審核業績,受內房市場氣氛及經營情況急劇下行影響,集團按年由盈轉虧,淨虧損錄得164.7億元(人民幣),去年同期賺90億元,原因是入賬均價售價較低及存貨估值的一次性撇減,毛利率下跌,以及由於較高的營運開支。去年集團總營業額跌11%至762億元,包括按平均售價每平方米8300元入賬建築面積831萬平方米。
18. 小倩 2022-08-08 20:05:48
樓價居高不下,為求子女有個安樂窩,不少「廿四孝父母」都甘願用積蓄貼錢資助子女首期置業。不過有父母早年用打工時儲下來的積蓄,全力資助女兒上車做業主,但該名獨生女最近決定瞞著父母賣樓,帶同仔女移民英國。得知女兒即將移民,父母即時聲淚俱下,但女兒去意已決,堅持要離開香港。


20. 英倫人 2022-08-08 23:11:41
阿女賣樓移民係個人決定,除非阿女不願帶父母同行,否則哭也沒有用。作為父母,阿女走當然不拾,但為了一下代有更好教育,這抉擇也可理解。
21. 機師沽樓賺14% 2022-08-09 20:34:30
過去為機組人員集中地的東涌,本月暫錄4宗成交,市場錄得有外籍機師沽貨套現回國個案。東涌藍天海岸1座高層C室相連特色戶,實用面積1304方呎,3房1套間隔,以2400萬元沽出,實呎18405元。買家為外區客,而原業主為外籍機師,是次賣樓回國,早於2018年6月2050萬元購入單位,持貨約4年,帳面獲利350萬元或17%。
22. 撤海外買家BSD救市 2022-08-10 20:06:14
很多內地及海外專才對於在香港買樓須繳30%稅率(較本地人高7倍)深感不滿,或多或少有礙政府吸引更多人才來港。惟2019年之前本港樓價「癲升」,被視為造成社會深層矛盾,當局不得不「兩害取其輕」。反過來看,在目前樓價下滑、人才流失之際,港府倘若按照葉劉淑儀建議豁免內地買家BSD,將可為樓市注入額外購買力,又有助於吸引人才,一舉兩得,可算非常「正路」。
23. 向辣招說不 2022-08-11 00:07:27
賣樓不一定要移民嘅,醒目的話,01年賣樓,依家就爽那。現在政府再吾減辣招,到時通街負資產,香港就欲求無從。
24. 香港好蝕底 2022-08-11 09:33:30
香港的防疫隔離政策嚴謹,有不少跨國公司已把辦公室撤離香港,外籍員工數量大減,影響旗下服務式住宅的出租率。若現行的防疫隔離政策持續維持,「香港將會好蝕底,唔少企業都唔會再以香港作為總部。
25. 屯門灣區人 2022-08-11 21:15:19

政府根本無條件減辣,因為政府專家都知道谷底快過,下年會接二年三有好消息,今天賣左樓的,好快知錯。

睇下今日兩大新盤,山卡拉15K均價1Q清,記住而家係近10年樓市負面情緒最高既一年,但樓價亦只小幅下跌,所以只要一通關,樓市就爆升。
27. 生意吾掂賣樓套現 2022-08-13 05:11:15
疫情打擊本地經濟,環球金融不穩又對本港造成反噬,近期本港既有資金外流情況,資產市場亦出現業主大折讓急售的情況,萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出,有個別業主經營的生意於第5波疫情下虧蝕,又或是物業「未斷供」的市民陷入失業困境,擔心無力供樓,為免單位成為遭銀行強制售賣,慘變「銀主盤」,有人主動放售單位,但相關物業只能以低於市價20%的價格放售,上述情況雖未普遍,但已引起各方關注。
28. 明年停止加息 2022-08-13 20:26:12

滙豐預料,歐洲央行在今年結束之後將會停止加息,因為屆時歐羅區經濟衰退,以及物價壓力減輕,令貨幣政策緊縮帶來約束。滙豐分析師Simon Wells等在給客戶的報告中表示,俄羅斯減少天然氣供應和由此導致的能源成本飆升,將推動通脹率高於先前預期,並在今年10月達到10%的高峰,其對家庭收入的擠壓將使經濟衰退「或許不可避免」。分析師們表示:「到明年第一季,隨着我們現在預測的經濟衰退的影響變得愈來愈明顯,以及通脹開始下降,我們認為緊縮周期將結束,我們不再預計明年會加息」。

29. Full Pay買家型 2022-08-14 09:08:30
長實及新地合作發展的屯門飛揚今推售138伙,其中買家馬先生表示,約以1,200萬元Full pay形式購入項目722平方呎,3房間隔單位自住,故無懼加息。馬先生又指,因鍾情青山公路環境清幽,平常以車代步,不認為不方便,項目附近具有不少公共設施,足夠應付生活所需。
他亦指,曾經考慮過其他新界區新盤,但認為項目售價相對公道,故選擇飛揚。
30. Novo Land愈賣愈旺 2022-08-14 21:00:30

新界區爆發一手搶客戰,新地(00016)屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1B期周四(11日)以折實均價13998元推出首批160伙,發展商預告周六(13日)加推單位應市。恒地(00012)粉嶺One Innovale第1期One Innovale–Archway周日(14日)盡推全盤最後101伙,暫收超過9500票,以公開發售88伙計,超額認購約107倍。

NOVO LAND第1B期周四公布首張價單,涉及160伙,折實均價13998元

31. 舒永精 2022-08-15 05:50:19
買賣樓租樓網上睇樓,3d視頻睇樓已經攪掂晒。業主再裝個密碼指紋門鎖或將鎖匙放在管理處大堂,
個客同業主通電話拿密碼自已開門睇根本成個流程好容易自動化,甘咪可以慳番俾代理以萬元計的代理佣金。
32. 北上廣深樓價仍升 2022-08-16 05:26:01
北京的銷售價格指數和去年同期比升5.5%,和6月比微升0.5%,兩者升幅都較6月回落0.3個百分點。上海的銷售價格指數和去年同期比升幅擴大至3.5%,較6月升0.5%。深圳的銷售價格指數較去年同期升3%,較6月下跌0.6%。廣州的銷售價格指數和去年同期比升0.4%,較6月升0.3%。
33. 大水喉斷了 2022-08-16 21:07:26
房地產滯銷引起的連鎖效應,可能比預期嚴重。更大件事在於地方政府財政,近年地方政府極度依賴賣地收入,變相與內房結成策略夥伴,現在沒了這支「大水喉」,地方政府如何搵錢還債是一大頭痛問題。內地個人與企業對潛在危機或許清楚過外人,故此都不敢消費、貸款與投資。
34. NovoLand今日賣樓 2022-08-17 09:49:23
新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1B期將在今日(17日)展開第一輪銷售涉188伙,當中8伙屬招標形式發售。過去4天累收12887張入票,較明日以價單方式首輪開售180伙,超額認購約71倍。
35. 嘉峯匯尺價4萬新高 2022-08-18 10:12:05
新盤成交量上升,當中不乏大額交投。嘉華國際(00173)旗下啟德嘉峯匯,周三(17日)透過招標以新高價沽出頂層連天台特色戶。據項目成交紀錄冊顯示,上述為2B座41樓A室,實用面積1,202方呎,採四房間隔,連734方呎平台及1,007方呎天台,連同兩個車位,成交價為4,900萬元,呎價約40,765元,成交價及呎價均創項目新高。
36. 新地雷霆加按息影響微 2022-08-19 09:44:34
匯豐公布上調H按鎖息上限0.25厘,新地(0016)副董事總經理雷霆表示,加息屬預期之內,而買家亦有心理準備,事實上,如大家參考歷史,過去多年,包括美國加息周期,本港按揭利率絕大部份時間均處於低位,銀行態度亦有利置業者,故今次按揭利率調整對樓市影響不大。
37. 二手樓連跌五周 2022-08-19 21:14:36
中原城市領先指數CCL最新報175.65點,創81周新低(去年1月低見175.04點),按周跌0.82%。CCL快將跌破175點,估計將跌穿去年175.04點及2020年174.03點兩個低位。CCL連跌五周,是去年10月後(近42周)以來首見,樓價跌勢未止,繼續向下尋底。他相信短期CCL再下試170點水平,現時與2019年169.95點低位相差5.7點或3.35%。
38. 馬雲警世預測 2022-08-19 23:49:12
時間回溯到2017年,馬雲曾放出豪言,“過去8年房價經歷了大幅上漲,未來8年,中國最不值錢的可能就是房子,未來房價如蔥。” 馬雲說了:不要買房,七年後(2025年)房子如蔥!
39. 倫敦核心區樓價跌一成 2022-09-01 21:54:03
英國為港人熱門的移居地,亦是環球物業投資者的首選,有研究調查顯示,英國倫敦Zone1的樓價自2016年脫歐以來已下跌一成,但同期英國其他地區的樓價卻大幅上升,Zone2及Zone3地區樓價分別上升2%和8%,而倫敦以外的地區平均要價自脫歐以來已上升28%。

40. Larchood即沽34伙 2022-09-04 01:20:42

宏安地產大角咀洋松街單幢項目Larchwood,周五(2日)首輪開售83伙,即日售出34伙,佔首批約41%,套現逾1.64億元。

9月頭炮新盤Larchwood首輪推售83伙,折實售價383.3萬至652.5萬元,折實呎價18448至25109元,早前截收604票,超額認購約6.3倍。宏安地產執行董事程德韻表示,Larchwood即日賣出34伙,套現逾1.64億元,買家看好區內成熟交通配套及發展潛力,超過半數買家計劃把單位作自住用途。

41. 朱錦春 2022-09-04 06:52:15
我個單位都跌咗7%,但係仍然比我買入價升咗>300%,再跌一成又如何?買多間囉。
42. 代理深度調整 2022-09-04 21:31:52
樓市交投極速轉淡,地產代理經營再陷困境。有大型代理行預期,本月二手交投量將「差過沙士」,打定輸數之餘更料會蝕入肉,預計年底前,業內有機會多達兩成人手被淘汰。若以現時約兩萬名活躍在職經紀計算,涉及流失人數多達4,000人。
43. 封控斷供應鏈 2022-09-05 02:11:07

自今年初以來,因為疫情而進入「靜態管理」的中國城市並不少,單是沿海大城市便有深圳、上海等,西部多個邊境城市也一度封城,只是知名度及影響力較小,沒有受到太大關注。

上海及深圳作為長三角及珠三角地區的龍頭城市,其封城不但影響內地經濟,對全球供應鏈亦帶來明顯影響。

44. 0十7愈早愈好 2022-09-05 23:10:11
何栢良指,現時輸入個案佔確診個案比例小,認為放寬檢疫對疫情影響是微乎其微,故應愈早放寬檢疫至「0+7」愈好,若在年尾冬天才決定放寬,屆時輸入新變種病毒的風險將會較大。
46. 香港採購指樓續跌 2022-09-07 01:07:07
標普全球公布,香港採購經理指數(PMI)由7月的52.3,進一步下跌1.1百分點,至8月的51.2,雖然仍高於50的盛衰分界線,卻屬5個月最差,主要是新冠疫情復熾,導致市場需求放緩,各分項指數當中,產量與新訂單量升幅皆放緩,就業亦呈收縮。標普指出,近期本土個案激增,對經濟構成下行風險,企業對未來一年經營前景由看好變為看淡。
47. 小丸子 2022-09-09 02:46:47
從最新HIBOR和銀行體系結餘水平估算,銀行應會在聯儲局9月下旬議息會議後跟隨加息。預計未來半年本地銀行加P幅度,將不少於1厘。雖然加息不一定導致樓價回落,惟近半年價格行為顯示,樓價指數持續低於34個月線,確認「牛去熊來」機會甚高。
48. 甲厦租金跌三成 2022-09-15 03:06:26
過去3年香港經歷反修例運動及新冠疫情,寫字樓市道備受影響,世邦魏理仕最新發表《演化.蛻變 - 香港寫字樓市場三年論 2022》報告,截至今年3月3年內,香港共有948間企業(或佔所有甲級寫字樓租戶的9.5%)縮減租用甲級寫字樓空間,令空置率上升,甲級寫字樓空置率今年3月達到960萬方呎的歷史新高,上月更進一步上升至1130萬方呎。截至今年3月,租金亦由2019年中累跌近30%。
49. 香港百萬富翁大減14% 2022-09-16 04:43:55

英國投資公司 Henley & Partners 的最新報告顯示,香港「百萬富翁」人數同比下降 14% ,香港跌出全球十大最富有城市之列。該研究將百萬富翁一詞定義為擁有至少 100 萬美元(約 780 萬港元)流動資產的高淨值人士。Henley & Partners週二發布了《2022 年第三季度亨利全球公民報告》,其中香港的排名跌至第 12 位,約有 125,100 名百萬富翁仍然留在香港。報告寫道:「香港是跌幅最大的,從去年的第 8 位下降了 4 位。」

50. 執笠潮無限上演 2022-09-21 06:39:03
不少商戶將會借助「禁追租令」,在3個月期內「盡做生意」,待期滿後便執笠了事,事關不太可能「一炮過」補繳多月租金。最終大部分損失將由業主承擔,相當於要這班「收租佬」讓利回饋社會。就像連鎖餅店Crostini上周宣布全線結業,正是按照這個「劇本」上演;而據黃家和估算,同類個案恐怕陸續有來。