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樓市乾坤

全球硬扛樓市調整

 

何熊輝

2022年7月23日

  踏入七月份,全球通脹來襲,加息消息不絕於耳。股市因各國加息,早已作出深度調整。香港雖然仍低息低通脹,但因移民盤增加,導致個別單位以筍價成交。六十及七十後退場,八十及九十後進場,新舊交替,誰笑到最後,有待時間作出判斷。

  美加等地,因通脹高企,近兩年瘋升的樓市,近月樓價急速回調一至兩成,英國上月份成交量按年大跌五成,隨着息率上升,樓價也有調整壓力,反觀香港,樓市不斷被傳媒看淡,但減價盤迅即被剛需客吸納,買家則多是八九十後的新生代。

  香港樓市相對美加等地平穩,主因是過去兩至三年幾乎零增長,計及通脹,就算平手成交,業主實際損失已達5%,如業主再減5至10%,實際減幅已達10至15%。這對用家而言,有這減幅,已有一定吸引力。

  未來一年,美加等地樓市必會進行一次深度調整,主要是高通脹加息,將導致經濟衰退職位減少,香港也會加息,又有移民盤,但失業率正下跌,人工仍有正增長,樓市仍有一定承接力。

  作為用家,現在可擇肥而噬,誰要急售,誰就是這批用家的囊中物,作為業主,如非看淡,也無須現階段趕出貨。這是最好時刻,也可能是最壞時刻,無論如何,誰能扛到最後,誰就是赢家。

 
 
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1. 租舖王 2022-07-23 13:15:47
有見地!
2. 銀行結餘下午乾塘 2022-07-23 19:54:58
美國鷹派加息下,金管局5月以來已23次入市托匯,累計承接1,730億港元,使銀行體系結餘由2至5月的3,380億港元,縮減至目前約1,650億港元,估計美國進一步加息將推動更多資金外流和金管局干預,使下月底總餘額將接近零。在此情況下,金管局可選擇在市場贖回超過一萬億港元的外匯基金票據,為同業市場注入資金,惟有關措施是否起到作用仍為未知數。
3. SYB 2022-07-23 20:49:06
等做遺產盤
4. 港樓成抗通脹英雄 2022-07-23 23:35:39

通脹爆升令歐美多國消費者叫苦連天,現在這痛點終於波及香港,政府公布六月整體物價按年升1.8%,水電煤升幅更達14.1%,唯獨租金有輕微通縮,以往是通脹火車頭的港樓,會否成為抗通脹英雄?6月份涉及生活各項環節的物價,幾乎都錄得升幅。除了升幅最凌厲的水電煤,衣物升5.5%、基本食物升4.8%、外出用餐及外賣升3.5%、交通升2.1%,都跑贏唔少打工仔的人工加幅。唯獨租金出現通縮,私樓租金下跌0.8%,公營房屋租金下跌0.1%。

經濟學家解讀上月本港通脹,指出撇除房屋開支,衣、食、行升幅介乎3.5%至4%,換言之,如果沒有租金通縮頂住,整體物價升幅將更觸動市民神經。

5. Novo Land超額14.8倍 2022-07-25 00:41:36

新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期以今年最平新盤出擊,開價策略明顯奏效,該盤周五(22日)首日收票,6小時內收逾2600票,打破由信置牽頭發展的港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏I(柏瓏發展項目第1A期)首輪首日收逾1500票的紀錄,膺今年首日票王,暫超額認購約14.8倍。


6. 沽清等炒底 2022-07-25 08:16:42
家裡有數個物業, 得一間放租, 其他都係自住自用。
你話會唔會突然之後全數出清跟住等機會炒底? 根本唔會咁做啦, 咁樣做當初都唔會存到幾間。
現在好多好多人身上都有100幾十萬, 要買樓唔難。 仲未計個班好有錢家境好的人, FULLPAY都仲得
7. 向饭民说不 2022-07-25 09:03:32
4楼,全世界的通胀计化都差不多啦,所以西方国家现在衣、食、行升幅超过20%。真系要多谢美国破坏供应链,和挑拨俄乌战争了。

德国佬已经决定冲凉洗4个部位,和用石头木支吻K(没有厕纸),救系要激死普京。
8. NOVO LAND一萬票 2022-07-26 07:26:22
新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期上周開價後,觸發新一輪大型新盤推售部署,其中會德豐地產等合作發展的九龍東啟德承豐道23號第1期,命名為MIAMI QUAY I,料本季內推售;恒地旗下粉嶺北馬適路8號第1期,亦展開軟銷。至於正收票的NOVO LAND第1A期,短短4天購樓意向登記已突破1萬張,料日內再加推單位應市,最快本周末首輪銷售。
9. 屯門弦海成蟹貨 2022-07-26 07:41:13
屯門新盤低開,區內半新盤即成「蟹貨」。市場消息稱,區內弦海7月份錄至少3宗二手轉讓,當宗兩宗為帳面貶值個案。包括中層S室,實用面積約348方呎,剛售約475萬元,呎價約13,649元。原業主2019年購入,帳面貶值逾50萬元。
10. 加息樓價升 2022-07-27 04:30:03
加息因為通漲,通漲=樣樣升
美國八十年代通漲猛升,也猛烈加息,香港一簽聯合聲明,樓價也開始飛升
11. 物流張出貨 2022-07-27 07:37:39
港府積極發展新界西北,區內業主趁機放售物業;世邦魏理仕表示,由資深投資者「物流張」張順宜持有的屯門洪祥路3B號工業大廈,現正推出市場招標,並於9月7日截標,現市值介乎13.5億至13.8億元。上述項目佔地約36,314方呎,屬丙類地盤、三面單邊,總樓面面積約317,636方呎,新買家可選擇重建大廈或進行改裝。
12. 美加息0.75厘 2022-07-28 07:42:27
美國聯邦儲備局決定加息0.75厘,以應對通脹高企,是連續兩次此幅度加息,聯邦基金利率目標介乎2.25厘至2.5厘之間,符合市場預期。主席鮑威爾表示,對於是否會再作出大幅度加息,將取決於數據,又談及放慢加息節奏的可能,指在某個時候放慢加息幅度可能是合適的,但若有必要,會亳不猶豫地採取更大幅度的行動。
13. 今年加完息,下年便減息 2022-07-28 22:10:39
今年加完息,下年便減息,這是在製造入市良機。過去幾十年,加過四次息,最終樓價都是升的。香港經濟,單是建設明日大嶼及北都,已可將未來十年 , GDP 拉上每年 3%。六九年美孚2萬多元成交一個單位,叉燒飯0.5元一碗。銀紙長遠是 貶值的,物業長遠是 抗通脹的。香港更受惠於中國高速經濟發展。不用光刻機,中國用高超 封裝技術,已可生產 7 納米晶片,成本比西方國更低。 短版的事情, 變成彎道超車。中國太空站、6 G 、高鐵、空中巴士、人造太陽、超音速導彈,這些更不用說。前英 首相指出,中國成為超級大國是很自然的事。計及外國排華及內地樓供應過多,現在入市香港樓,無得書!英國一般家庭在冬交電費,一個月可以成六、七千元港幣。 通脹只會不斷惡化。可是, 香港只會更受惠於 中國的供應鏈低通脹。
14. 未入衰退 2022-07-29 02:44:42
白宮認為經濟並未陷入衰退,國內生產總值疲軟是一次性因素造成的,包括公司補庫減少,這可能無法反映更廣泛趨勢,長期來看通脹將會下降,原因是其努力清理港口積壓、從戰略儲備中釋放石油和重建關鍵基礎設施。
美國還從來沒有在就業市場表現強勁的背景下宣布過經濟衰退。美國失業率自2月以來一直保持在4%下方,每月新增超過35萬個工作崗位。
15. 長實出手撈筍貨 2022-07-30 04:08:56
長實集團回覆查詢時確認,已入標競投灣仔告士打道中國恒大中心。 項目是中國恒大在香港的總部物業。 英國金融時報較早時報道指,恒大放售項目的成交價遠低於之前,降至接近90億港元,集團出售有關物業以償還債務。
17. 香港銀行加息意願都不大 2022-08-02 22:01:18
美國聯儲局連續兩個月均加息0.75厘,本港銀行暫時未有跟隨。不過,近期港元拆息(HIBOR)明顯回升,市場關注本港銀行何時上調最優惠利率(P)。香港總商會總裁梁兆基表示,香港銀行業於8月宣布加P息的機會不大,即使聯儲局在9月議息會議決定加息0.5厘,港銀仍然有空間考慮不跟隨上調利率,如果年底前美國累計加息1厘,「香港銀行加息意願都不大」。
18. 港息最多加四分一厘 2022-08-02 23:49:21

香港總商會總裁梁兆基稱,聯儲局剛於6月及7月,連續兩次大幅度加息0.75厘,導致港美息差拉闊,過去兩周有約800億元資金流出港元體系。對於港銀加P息的考慮因素,梁兆基認為,主要視乎HIBOR的走勢。

「如果(聯儲局)在9月只加半厘,在11月、12月再加息時,我想年底(本港)銀行加息的機會相對較大。若美國未來再加整體1厘息,我估計1個月拆息升到2厘至2厘半,該水平(本港)銀行加息意願都不大,如果銀行間有較大的競爭,可能銀行只可能加八分之一,或最多四分一厘。」

梁兆基又說,如果聯儲局明年掉頭減息,相信本港銀行很快便會重新下調利率,情況類似2018年及2019年。他同時估計,本港樓價下半年可能呈緩慢回落,幅度約為3%至4%,明年持續偏軟,屆時將無可避免出現負資產數字增加,但本港住宅需求仍然強勁,樓價無大跌風險。

19. 搶到爆 2022-08-04 23:44:20
新地屯門兆康NOVO LAND第1A期將於今晚8時截票,新地代理總經理陳漢麟表示,項目截至昨晚暫收1.3萬票,以周六採價單形式推售336伙計,超額認購逾37倍。陳續指,連日收票理想,客戶以年輕人士為主,當中不少為新入票人士,最快次輪銷售後加推新一批單位應市。
20. 供款今年已升兩成 2022-08-08 05:05:16
1個月港元拆息上月底企穩1.2厘以上,H按實際利率因而升至封頂水平2.5厘,對本港銀行上調最優惠利率(P)構成壓力,市場普遍預期P年底前將會出現近4年以來首次上調。目前實際按息較年初已累升約1厘,按揭客戶每月供款較年初已增15.29%,經濟師預期最優惠利率至今年底將上升0.25厘,按揭每月供款再較現在再增3.32%,以現時新造按揭平均貸款額500萬元計算,每月供款將會增加656元至20,413元,較今年初則累增19.12%或3276元。
21. 通關救市 2022-08-08 09:44:42

現時樓市相對極之沉寂,絕對有需要有新的動力來刺激,如果回復國際與內地通關,資金與各種生意將大量增加,令樓市回復生機勃勃,推動成交量回到疫情之前的熱烈景象。

但另一方面,亦有擔心如果香港正式通關,政府方面是否已經作好準備。由於過去數年因疫情方面,香港整個社會可以說是局部停頓了很久。如果防疫政策放寬,各行各業亦需要時間準備,政府方面亦需要準備充足,以迎接在正式通關後,將會有機會面臨交通、人流、生意及其他配套流量大幅增加的問題,這亦會是影響香港經濟在恢復的道路上其中一個關鍵。

24. 縮短隔離期救經濟 2022-08-09 05:47:14
政府宣布縮短酒店隔離檢疫期的措施,減少香港與區內及世界各地經濟體聯繫的障礙。仲量聯行研究部執行董事黃志輝表示,政府今天公布的新措施將為香港11月舉辦國際七人欖球賽及金管局的國際投資峰會等活動鋪路。
25. 歌莉亞 2022-08-09 20:26:41
依家葉劉咁岩「放風」取消dsd,代表乜嘢?代表香港本地人唔買樓,你到時就要求個大陸業主租樓俾你。中國都想香港吸引多d大陸人赴港留港呀,加速全面換人。
所以香港只會繼續吸引大陸有錢同專業果班移居工作,成為新香港人
26. 減辣搶人才 2022-08-11 01:44:17
港府自2010年起引入「辣招稅」,再加上金管局多番收緊按揭政策,皆屬針對樓價上漲之「逆周期」措施,意味在樓價轉勢向下之時,當局將有很大空間「減辣」,反過來為樓市帶來支撐。例如單是放寬內地買家BSD,輔以輸入內地人才政策(甚至重啟在2015年被凍結的投資移民計劃),便可望創造為數不小的潛在買樓需求。
27. 新盤氣勢如虹 2022-08-11 09:42:39
過去周六(6日)兩個新界區新盤正面交峰,銷情均報捷,帶動過去周末兩天(6日至7日)新盤市場勁沽681伙,為逾3年來周末銷情之冠。前述兩盤乘勢加推,周三(10日)將再度對壘,合共發售325個單位,其中新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期過去周六加推87伙,連同早前未推售的單位,周三盡推該期數最後140伙;至於恒地粉嶺One Innovale第1期One Innovale–Archway同日也加推181伙,周三次輪開售185伙。
28. 租舍續升兩月 2022-08-11 20:12:09
主要反映私人住宅租金走勢的城市租金指數(CRI)今年7月報112.17,按月漲0.06%,連漲兩個月共0.5%。CRI連續兩個月向上,確認租金止跌回升,隨着私人住宅市場進入傳統暑期租賃旺季,租務宗數持續增加,有跡象顯示租金踏入復甦階段,相信今年第三季租金將穩步向上。
31. 維景灣畔減8.3%售 2022-08-12 22:47:28

本港出現移民潮,「移民盤」業主須積極降價才獲承接,部分並出現蝕讓。將軍澳維景灣畔有3房單位原業主減價近百萬元,以1036萬元沽出,賬面輸164萬元離場。維景灣畔6座中層C室,實用面積664方呎,3房間隔,外望山景,單位原本開價約1130萬元,由於原業主要移民,願意擴大議價幅度,最終減價94萬元或8.3%,以1036萬元成交,呎價15602元。

33. 預約睇樓反彈 2022-08-14 23:27:09

部分二手業主願意減價賣樓,加上新盤向隅客回流二手市場,帶動周末兩天(13日至14日)預約睇樓量回升。十大屋苑周末兩天錄得400組客睇樓預約,中止3周跌勢,按周反彈5.3%。

新盤熱銷帶動下,二手交投氣氛回升,加上業主陸續接受現實,主動調低叫價求售,樓價正在尋底,吸引買家出動執平貨,令二手睇樓氣氛升溫。

34. 不尋常低息難再現 2022-08-16 09:28:13
內地樓市泡沫是多年來過度投資所致,屬非一般樓市泡沫爆破,並非一年半載可解決。歷年的各地樓市泡沫,卻大多是由加息潮所戳破,美國、加拿大、澳洲、南韓等地樓市,就正正經歷加息潮而推倒樓市。暫時還不知道這一波樓市下調幅度有幾大,不過疫後的不尋常低息,相信很多年都不會再次出現。