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蔡志忠
2021年12月29日

虎年樓市展望 何處是投資樂園?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  時光飛逝,轉眼之間2021年即將告別,今年樓市看似平淡無奇,卻也誔生了幾個紀錄。如山頂豪宅Mount Nicholson每呎售價超越14萬港元,創出分層單位亞洲歷史新高;中環新海濱商業地王以508億港元招標售出,締造香港有史以來最高地價紀錄。在這個充滿神奇的城市,筆者謹祝各位新年進步,虎年吉祥!

  回顧過去一年,香港樓市受疫情持續影響,與內地通關遙遙無期,樓價全年仍録得增長,算是有所交待。樓價在前三季大致上有6%-7%升幅,到了第四季,內地房地產出現泡沫危機,一些大型內房地產商資金鏈斷裂,產生債務違約。這情況也殃及池魚,拖累香港樓市,樓價於第四季從高位回落2%-3%。全年整體升幅大約4%-5%,與筆者的預測大致相若。

住宅價格已高 商舖可追落後

  展望2022年,筆者對樓市審慎樂觀,延續今年未季走勢,虎年首季仍然會有疲弱表現,樓價將持續向下輕微調整,這情況要到第二季才會好轉。新樓將一枝獨秀,中小型新盤如訂價合理,仍然會銷情熱烈;超級豪宅的對象是新香港人,雖然銷情緩慢,但仍可創造高價;中大型豪宅可形容為「唔湯唔水」,本地買家不急著入市換樓,內地豪客受封關影響來不了買樓,這個範疇的樓價及成交量,都會較為走弱和淡靜。

  或許很多人不了解,香港是一個真正「房住不炒」的市場,自從10年前開始,炒家已沒有再涉足住宅樓市。然而從投資角度分析,有一個市場愈來愈受重視,就是影響民生較少的工商舖市場。目前國內一連串監管措施,使房地產資金緊張,另一邊廂歐美國家卻大印鈔票,資金流入香港,銀行的15萬億港元存款需要找出路,在銀紙貶值的年代,踫上金融市場波動,物業成了最好的投資工具,而不受束縛的工商舖市場,便是投資者的樂園。

  沒有人知道虎年樓市升跌多少,大家不妨又來一次賽前預測。筆者估計,住宅樓市先跌後升,全年或有3%-5%升幅,不會有太大驚喜;工商舖市場走勢向好,尤以民生旺舖較為突出,預期租售價格會有10%-15%升幅,750萬港人被困香江,迎來的是強勁的本土消費,可以幫助民生旺舖的生意回到疫前。

 
 
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1. 施永青 2021-12-29 10:44:31

之前樓價之所以能夠節節上升,相當程度上靠投資與投機資金入市充撐場面;若只靠用家用自有的資金來支持,市場根本不可能維持這麼高的價格。所以,當市場缺乏炒家支持後,房地產的價格就拾級而下。

在市道回落的初期,大部分開發商仍不肯調低新盤的要價;但隨著銷售速度的放緩與資金壓力的增加,就有愈來愈多的開發商削價求售。一時間,減價之聲四起,市場氣氛驟變。人們對後市的預期漸趨悲觀,負面的連鎖反應遂主導了市場的發展。

房地產是一種投資性強的商品,而非一般消耗性的商品。消耗性的商品愈平就愈多人買,而投資性的商品則愈平愈少人敢買,怕買了會引致虧損。因此,當房地產的價格趨跌的時候,不但投資者不敢入市,連有實際需要的用家也會猶豫。

2. C觀點 2021-12-29 10:55:36
上面係C老闆12月29日C觀點
3. 9叫淡找數未 2021-12-29 11:18:40
年頭說好的2021跌三成呢?


5. 留名等插9叫淡 2021-12-29 11:59:19
6年前,廢淡話講升都要打……

哈哈笑 2015-12-31 12:24:02
大好友都睇跌係識時務,唔通宜家仲講樓價升啊?唔怕俾人打咩,政府講明樓價要跌,有冇人夠膽反對呀?

2021升咁多,儍淡去了殺人未?
有本事買樓係原罪?鬼叫你冇本事!
6. 資泥沼 2021-12-29 12:07:30


虎年樓市展望 ......處處投資泥沼?


7. 說真話 2021-12-29 13:23:45
施老闆估計今年樓市升15%,媒體上強調咗好多次.大家都記憶猶新.
8. 說真話 2021-12-29 13:26:02
有時名人估算都係做參考好了,未必完全準確.
9. 正確 2021-12-29 13:44:16
蔡老闆預測比較中肯,唔係一味唱好果類評論者.
值得睇嘅文章.
10. 引刀一快 2021-12-29 16:14:07
借問投資何處好?牧童遙指大灣區。
11. 那些年 2021-12-29 16:35:44
引刀兄係大灣區嘅代言人,今天仲叫人投資,真係唔好誤導觀眾呀!
12. 9叫淡said the same since 2010 2021-12-29 16:43:05
4. 此一時彼一時 2010-06-02 21:02:28
樓市高增長期已過,未來只會有落冇上,現在樓價已見頂,泡沫爆破後往往要下跌超過50%才能找到支持,將來能否升回高位就未知之數,日本廿多年來都只能在低位上落。況且阿爺已明確表示要打壓樓市,煲呔夠膽唔跟?
13. 9叫淡 not yet 找數 2021-12-29 17:00:26
including him? haha....

樓爆煲 2021-01-14 20:01:33
18樓:

樓價跌3成好合理,唔通跌1成半成叫做大跌?
宜家咁嘅經濟環境,政治環境,移民潮唔通假嘅,分分鐘跌5成都講唔定.
樓主唔好刪除我嘅留言,香港言論自由,講跌都唔係原罪.唔該.
14. 專玩踢爆 2021-12-29 18:35:50
11年前的9叫淡今日有樓未?

CCL已經升了100%。

煲呔由特首淪為監躉再放埋監。

今天9叫淡仍唱11年前支歌仔,可惜30歲青年變了41歲大叔,仍活有嫉妒中。
15. 智者 2021-12-29 19:27:50
有睇開筆者文章便知道,他之前預計首三季樓價升,尾季有些回,全中!!感謝蔡老板!!
16. 自然一派 2021-12-30 01:55:59
講得好啱.

[或許很多人不了解,香港是一個真正「房住不炒」的市場,自從10年前開始,炒家已沒有再涉足住宅樓市。然而從投資角度分析,有一個市場愈來愈受重視,就是影響民生較少的工商舖市場。目前國內一連串監管措施,使房地產資金緊張,另一邊廂歐美國家卻大印鈔票,資金流入香港,銀行的15萬億港元存款需要找出路,在銀紙貶值的年代,踫上金融市場波動,物業成了最好的投資工具,而不受束縛的工商舖市場,便是投資者的樂園。]
17. 自然一派 2021-12-30 02:00:11
又再睇睇準唔準?作者估住宅升幅比其他投行保守好多,個個都估明年至少升5%至10%以上.

[沒有人知道虎年樓市升跌多少,大家不妨又來一次賽前預測。筆者估計,住宅樓市先跌後升,全年或有3%-5%升幅,不會有太大驚喜;工商舖市場走勢向好,尤以民生旺舖較為突出,預期租售價格會有10%-15%升幅,750萬港人被困香江,迎來的是強勁的本土消費,可以幫助民生旺舖的生意回到疫前。]
18. 9叫淡 not yet 找數 2021-12-30 10:01:04
Don't forget this man....

 回浪子 2017-12-11 18:09:54
你是其中一人


" 香港有不少業主的確是落錯車,時間集中在政府推出SSD的前後,當時曾特首話如果政府出招,樓價必定下跌兩三成,不少業主十分相信曾特首能力,所以他們先將自住單位賣走,希望樓價下跌兩三成之後再買回,結果當然是事與願違"
14. 浪子心聲 2017-12-11 18:44:00
講咁多嘢都無一點新意,月月有新盤,我就唔擔憂無樓買,供應只會越來越多,你想釣愚都要有創作力和分析能力,無point就無point,點寫都無point。

錢我有就係唔買住,你吹我唔脹,我依然以我的投資原則「唔低唔買、唔高唔賣」,我雖然買賣不多,但到今天還是100%成功率,你真的吹我唔脹。
19. 樓唔爆煲 2021-12-30 15:20:32
還是浪子兄有POINT!
升又好跌又好,都係個人承擔,某啲好友自吹為救世主,扮正能量,只許唱高不得他人睇淡,貽笑大方啦!
20. 9叫淡 not yet 找數 2021-12-30 17:02:22
浪子兄有POINT? 

Ha Ha..........

淡友真面目 2021-05-21 23:23:43
浪子2017年講……
月月有新盤,我就唔擔憂無樓買,供應只會越來越多……錢我有就係唔買住,你吹我唔脹,我依然以我的投資原則「唔低唔買、唔高唔賣」,我雖然買賣不多,但到今天還是100%成功率,你真的吹我唔脹。

但2021年又話……
住房是必須品,如今供應不足,令大部分人負擔不得起……

究竟供應“越來越多”定係“供應不足”?

如果今天的你又打倒昨天的你,咁你自認買賣100%正確又是否成立?

你多年唱淡目的都係想入平貨再上車,既然睇錯市,又可以100%正確咁得意嘅?

預咗你避而不答,只係想網友認清你D淡友真面目。
21. 樓唔爆煲 2021-12-31 02:14:47
20樓係文化水平低嘅表現,浪子兄意見中肯.
每人都有睇升睇跌嘅權利,就好似中港官員希望香港樓價平啲,都係一種期限.

22. 吃不到的葡萄是酸的 2021-12-31 08:21:08
明啦。
23. 自然一派 2021-12-31 18:08:57
升跌少少無傷大雅都係得啖笑,反正估估下又冇責任.
爭爭吵吵又一年,祝各位新年進步!
24. 又到年尾 2021-12-31 23:02:13
年頭鳩叫到年尾
上唔到車送燈尾
有樓有女人生美
儍淡拜年食雞尾
條女一句講到尾
冇樓拜拜你條尾

25. 2022 2022-01-01 10:31:37
↑ 講緊地產神童羅兆輝。

加多一句,“最後燒炭”。
26. 2022 2022-01-03 08:52:54
“最後燒炭冇人理”
28. 講得啱 2022-01-04 13:05:12
今年睇唔通,疫情咁玩法,有排拖累經濟,樓市認真要審慎,跌1成唔奇.
29. 說跌市 2022-01-04 18:30:50
疫情重返,跌市可能會來臨,各位審慎.