內房泡沫會殃及香港嗎？

　　很多朋友問筆者，近日全國多個城市發生爛尾樓事件，會不會影響國家金融體系，又會否殃及香港樓市？內地樓市出現泡沫危機，筆者早在一年多以前就已經提出警告，如今再從下面幾點重新分析：

　　首先，自從80年代内地改革開放以來，土地財政帶動地方經濟增長，地產商受到政府及銀行支持，業務得以急速擴張，樓價和地價大幅升值，相關行業如鋼筋、混凝土、銀行、地產代理等行業紛紛受惠，使經濟蓬勃發展。地產業和相關行業佔全國GDP高達3成，可是到了今天，過高的房價出現負作用，綑綁了個人的消費力以及其他行業發展，隨著國家政策轉向內循環，力谷內需消費市場，在嚮應「房住不炒」的號召下，民眾開始不再熱衷於買房，土地財政措施也似乎已完成歷史任務。

　　其次，近10年，龍頭開發商在全國各地瘋狂舉手投地，不理地價有多高照樣搶，反正都可以順利融資或發債，由於大多數是以「清水樓」交房，蓋房像流水作業一樣，速度變成世界第一，當時有一句熱話是「今日高價，明日低價」。到了今天，瘋狂搶地的後果出現了，全國房屋興建過多，據非正式統計，新建房屋數量可供應每個家庭3套房，許多地產開發商由於借貸過多，賣樓速度又緩慢，引致沒有資金蓋房，爛尾樓事件由此而生。

　　還有，我們常批評香港房價是世界最高，市民的人均收入要不吃不喝23年才能買到一套房，其實，内地大城市的樓價更高，就以「北上廣深」為例，居民要不吃不喝40年才能買得到一層樓。另外有幾點也需要留意，例如內地買樓首付比香港多兩成，供樓利率比香港多一倍，出租回報比香港少一半，還有利得稅又比香港高一半等等，這些都看得出兩地樓市有明顯的分別。

兩地房產 截然不同

　　為什麼說香港的房地產沒有泡沫危機？且看以下這些對比：許多內房公司借貸高達資產的八成甚至以上，而香港地產集團的借貸率僅是一至三成；内地民眾新買房屋平均銀行按揭貸款約72%，而香港樓宇新做貸款率平均在40%左右，且有66%樓宇已經供滿按揭；內地樓價從97年開始計算升了5至8倍，而香港於25年間平均只升了約90%。

　　雖然如此，筆者相信內地房地產仍然屬於可控範圍，國家自有政策穩住市場。民營房地產公司固然在掙扎求存，但市場上還有不少國企和央企地產龍頭，這些資金充裕的內房企業正在重塑市場秩序，出手收購資產。而香港樓市看起來較為穩健，沒有爛尾樓情況出現，房屋仍然處於供不應求階段，應該還有很長的發展空間。加上通關總有一天會來臨，資金將再度流入自由經濟體，作為國際金融中心的香港，樓市沒有被疫情和封關打倒，累積了一段時間的購買力，隨時可以再爆發出來。