下一个五年，是数码化技术对居住领域各行业、各环节重塑的五年。
2018年12月，中央经济工作会议对基础设施建设进行了重新定义，把5G、人工智能、工业互联网、物联网归入「新型基础设施建设」，并将「加强新一代信息基础设施建设」列入2019年政府工作报告。
新基建概念自此成为热门。2020年，建设数码中国再被提到国家级战略高度，中央正式提出「数码化新基建」战略，用数码技术全方位改造传统行业。
截至目前，全国开通5G基站累计已超70万座，又在珠穆朗玛峰海拔6,500米处建成全球海拔最高的5G基站并投入使用；人工智能被广泛应用於新冠肺炎抗疫，辅助快速检测多人体温、分析CT影像；工业互联网不断推动内地制造业数码化转型升级，以实现更高质量的创新和发展；物联网连接数迅速增长，市场规模预期将超万亿。
具体到居住领域，贝壳研究院院长李文杰也认为，线上数码化技术与房地产业的融合将进一步深化， 进入品质提升的新居住时代，下一个五年，是数码化技术对居住领域各行业、各环节重塑一次的五年。
上月，贝壳研究院发布了年度报告《数码化居住：2021年新居住展望》，并对2021年房地产行业的走向做出预判：数码化仍是至关重要的著力点。
● 存量与变革：居住领域数码化20年
公开资料显示，内地的房屋资产已经积累300万亿元人民币，且房屋资产占居民家庭资产六成，这代表着房屋资产实际上已经不仅仅只有居住功能。
如何推动购房需求回归居住本质、促进住房健康消费，更好地推动存量资产的流动和利用？国家在思考，市场在思考，企业在思考，老百姓也在思考：
一. 是盘活存量资产，加快老旧小区改造，解决核心城市新市民住房困难等结构失衡问题；
二. 是提高居住服务品质，将数码化技术应用到新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居以及更多售前售后服务环节中。
前者也称之为「城市更新」，旨在推动新型城镇化发展、加快构建共建共享共治的社会治理制度。据住建部此前披露，各地计划2000年底前建成的城镇老旧小区3.9万个，占全国现存近16万个老旧小区的比例接近四分之一。
目前，就2020年1至11月，全国各类棚户区改造已开工206.9万套，超额完成年度计划任务；
城镇老旧小区已新开工改造3.97万个，惠及居民近725万户。
在以租赁为重心的供给结构下，预计5年内新房年销售额将从15万亿人民币往下稳步回落，二手房市场交易规模保持在7万亿之上增长。REITs、ABS等住房金融化产品加速推出，租赁市场规模将进一步提升。
然而，目前老旧小区改造的居民出资意愿低，企业参与积极性不高，导致过度依赖财政资金，资金缺口大；企业参与老旧小区改造没有可靠的融资机制，也没有形成成熟的商业营运模式，社会力量参与意愿不高。这需要政策进一步加大支持力度，如明确老旧小区改造后的持续服务和营运的保障机制、以法律政策层面保障小区内低效空间资源的特许经营使用方式及使用时限、支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目的收益权的方式来申请金融机构贷款等等。
后者是内地人口数量红利向人口质量红利转变、中高收入群体扩大所带来的对房屋品质和居住综合环境的更高要求，这带来了改善住房需求的增长。在实现全国「两不愁三保障」、人均居住面积得到基本满足的情况下，品质住房不仅仅是居住面积的扩大，也代表著产品质量要高、配套设施要全、社区服务要好，这对开发商和服务者都提出了更高挑战：
根据不同消费者的个性需求采取定制化生产，提升房屋节能、环保、智能等品质；
在房屋流通交易过程中提供更加专业的线上线下全周期服务。
通过数码化技术，开发商可以开拓消费场景，提振消费需求，提升企业抗风险能力；消费者可以获得优化的服务体验，享受服务效率提升；服务者可以得到更多赋能，服务品质得到更多保障，并一齐推动供给端的升级改造——这是一举多得的连贯利好。
而数码化居住也并非新事物，其变革已经发展20年。自2001年信息化元年以来，从房源存储变革、企业内部ERP及OA系统上线，到2003年互联网化时代房源信息平台崛起、互联网作业工具诞生，再到2014年移动化时代凸显数据定义和积累，再到2018年智能化时代迎来云计算、大数据、AI、VR等数码化技术的全面推进，技术、数据、人才、市场都得到了充分的发展和壮大。
从山洞穴居、村落集聚、城市聚居再到城市的数码化变化阶段，人类已经步入第四次农业居住革命，居住进入智能化阶段是数码经济发展必然的结果。
● 趋势与蓝海：智能化重塑下一个五年
在新冠肺炎疫情袭击全球的这一年，因防疫管控要求导致阶段性停工停产、居家办公等，居住与人们的日常生活联系更为紧密。在睡眠时间之外，人们的大多数时间原本用於办公场所、市政公共空间，如今却将更多时间回归到居住场所。
从年初到年末，贝壳平台上VR看房的每周次数增长了10倍、在17分钟内完成一次跨国客户间的线上带签、在1,000多公里外完成买卖双方的线上交易。
数据化不等於数码化，前者代表了数据的积累，后者则代表了整个服务的重构。这就是智能化时代，也是未来的居住：更多智能工具进入流程服务，AI/IOT不再陌生，各类终端传感器在前台交互，5G、云、晶片技术提供后台支持，应用场景拓展至交易、供应链、生产的每一个环节，引伸到线下服务、物流等种种产业。
2020年，随着信息发现渠道的线上化与多元化、信息筛选的决策智能化、转化体验的线上线下一体化、交易闭环的线上化，房产交易服务数码化进程不断深化。
透过找房应用程式，从搜索、委托、匹配、带看、签约、交易到交付，从装修、入住、社区生活、出租到销售，居住交易服务已经实现了全程数码化。其中，AI找房已经可以提供房屋档案、户型对比分析、用户画像/成交预测、装修效果对比，金融荐客服务可以提供资金监管、银行预审批、系统直连，装修可提供工程可视/小程序全程监管，智能化已经成为大势所趋。这既为找房应用程式带来了业绩增长，也带来了市场信心。
2020年已经接近尾声，智能化时代的下一个五年将会如何发展，又将怎样为人们提供更好的居住体验和服务？
对於前一个问题，以下有三点设想：一是未来的居住服务会从交易服务开始向上下游延展，实现居住服务的全生命周期触达；二是用户体验将从二维变成三维数码化体验，即从数量到质量品质体验的变化；三是从城市和社区的角度出发，未来居住数码化将成为智慧城市和智慧社区发展的必然。
对於后一个问题，作为居住服务提供者、生态的参与者管理者，贝壳研究院强调，数码化进程是一个长期的进程，需要从业者做好长期的心态建设和工作准备——人类居住仍将不断往前发展，营销和创新不是数码化的终结；现有产品和功能仍需要更多时间来见效、改进、落实，无法一蹴而就，需要长期的资源和投入。
认识到这一点的，还有很多电商巨头和开发商。阿里陆续推出淘宝房产、法拍房、家居躺平计划、天猫好房，投入已有10年；京东、苏宁等亦纷纷入局新房销售，协助房企掀起线上营销浪潮。
在开发领域，恒大、富力为首的房企积极探索直播卖房等线上营销手段。但在住宅建造、成本管控等距离消费者较远的智能化系统，数码化应用仍较有限，仍限於工程建设实施节点性管控、装配式建筑等少数尝试。
在物业领域，万科云、碧桂园服务等物业管理公司持续扩大了科技投入；
同时，疫情助推了人脸识别等智能安防在社区的安装，消费者线上缴费、线上工单渗透率大幅提升。
在《城市的胜利》一书中，哈佛大学经济学教授爱德华.格莱泽指出，尽管存在种种问题，城市依然是人类最伟大的发明与最美好的希望，城市的未来将决定人类的未来。在城市发展的下一个五年，居住服务的智慧化进程还将继续深化、加速、变革。
贝壳研究院
App下载
