乱世资金落荒逃 港楼泡沫梦醒时

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地产新闻
乱世资金落荒逃 港楼泡沫梦醒时
(东方) 2019年8月22日
环顾全球,当前难有投资乐土。在贸易战下,全球经济步向衰退,投资者信心每况愈下。香港既受累於外围市场不利气氛,加上内部社会动荡,令经济加剧下滑,触发资金落荒而逃。次季以来股市持续大波动已响警号,危如累卵的楼市泡沫一旦爆破,潜在冲击难以承受!

美国十年量宽,造就大量平钱充斥市场,资产泡沫全球化,楼市泡沫不是香港独有。可是,香港楼市泡沫却冠全球,港人不吃不喝廿年才够钱买楼,连续九年成为全球楼价最难负担城市。虽然美国下月很大机会减息甚至启动新一轮量宽放水,但未必就能支撑资产价格不堕,皆因如今宏观经济已出现剧变,危机处处。

欧洲经济持续低迷,德国十年期债息已见负利率;美息目前水平不算高,再大减空间有限;中国经济备受贸易战冲击,但碍於债务问题严重以及汇率贬值压力,对减息之途一直有保留。尚未计及全球不少央行已率先减息为经济保底,即使过去被视为高息货币的澳元及纽元,亦已不再称得上是高息。况且全球贸战烽烟四起,中美、日韩、美欧关系都在起变化,憧憬减息可撑起楼价未免是一厢情愿。

再讲,如今香港市场发生了两个根本的变化,令支持楼市的资金面难以维持。第一乃经济进入下跌周期,第三季势现技术性衰退。第二乃香港社会不稳,由反修例风波引发的问题持续发酵,两大新股取消来港上市。政不通人不和,日后要推动任何大政策,必阻力重重,更甚是激化两地矛盾,乱局难以收拾,各路资金正无鞋挽屐走。有投资银行预计,在最坏情况下,今年股市会在现水平再跌逾三成,楼价跌一成,GDP呈负增长,而拆息波动下,港汇或会重返弱方水平。

其实,楼市「供不应求」支持楼价不跌亦非必然。一则发展商可因应销售前景调整新供应速度,二则用家若预期收入不稳定,楼价下跌,将促使转买为租。回归后至沙士期间,几十万元一个市区细单位亦乏人问津,关键不在於供应,而在於经济景气转差和对前景信心低迷,大大压抑需求面,未来香港将再面对类似窘境。

说到底,全球央行再次减息放水,充其量只能延迟泡沫爆破,并不等於可救经济,相反却令迎面而来的调整周期变得更长。港股调整既已先行开始,后市展望并不乐观;楼市在风险飙升而回报下跌之下,也不大可能可以长久反地心吸力,泡沫必爆绝非危言耸听。