启德发展区商业地上周流标之呼声甚高，但最终以高价批出，其必被市场解读为发展商看好后市。这个原因当然是发展商投地的重要因素之一，但高银之所以勇猛地出高价，另一原因是为其旁边的住宅用地提高价值，因为只有投得这两幅地皮，才能综合发展，令两个地盘都有单位望到维港海景，变相为住宅地提高价值。
调整设计 手上邻地升值
高银目前在启德跑道区有两幅地，打开地图一看，两幅地位置正好相邻。其中，启德第4B区4号住宅於去年11月投得，每尺楼面地价15,497元，望向九龙湾市景。而刚中标的第4C区4号商业 / 酒店用地，每尺楼面地价为12,888元，望向全维港景。
试想像，如果今次商业 / 酒店地由其他发展商投得，建筑物设计必然尽量望到更多维港海景，变相抑制后方住宅地的潜在发展价值。而今次高银将两幅地囊括，明言将综合策划两个项目作整体发展，合理发挥两地协同效应，意味将来望维港海景的商业 / 酒店地更可以作出适度的调整，令后方原本景观较逊色的住宅地受惠，进一步提高住宅地价值。
莱坊：长期租金回报率3%
莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文昨日坦言，中标价较预期为高，反映中标发展商看好该区，再加上项目与中标集团在区内其他项目有协同效应，形容今次高银的出价属「志在必得价」。不过，始终发展规模大及资金回收期长，林浩文估计发展商会以长线投资及收租为主，估计长期租金回报率约3%至3.5%。
林浩文指，地皮虽然拥有全维港烟花海景，但缺点是交通配套未完善及区内商业气氛不足。但长线而言，启德有CBD 2效应，项目已具备相当优势，估计未来会发展5星级酒店、写字楼、零售及其他商业配套。
戴德梁行香港估价及顾问服务部执行董事黄俭邦亦估计，今次发展商出高价，是看好未来区内发展日趋成熟，待将来区内的运输系统完成，地盘的向外交通将变得更方便。他续说，目前启德及观塘一带写字楼租金跟核心区有颇大差距，将来建好的写字楼有能力吸引大型企业用作集团总部，反映高银是为长远的发展作部署。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
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