最近楼市受中美贸易战及本港的空置税等影响，官方楼价指数连跌两个月，新盘销情大不如前，二手更出现不少亏蚀个案，市况调整也直接拖累地价。继山顶地王流标后，多幅住宅地招标反应都大不理想。昨日开标的启德第4B区3号住宅地，上周只收到8份标书，相比之前动辄十多廿份的情况大相径庭。而且项目位置上於跑道区中属景色较逊的一批地皮，属后排望市景地皮，亦令发展商出价有保留。
估值大降 库房或少收300亿
戴德梁行环球董事、亚太区估价及顾问服务部主管大中华区副总裁赵锦权表示，发展商出价时会同时考虑兴建海滨长廊和行人天桥等配套设施，今次地价反映建筑成本增加，预料落成后实用尺价为每尺约3.3万元。他相信地皮能为区内其余地皮作一个指标作用。
资料显示，今年卖地表内的启德区跑道区一带，一共有9幅住宅地皮待售。其中4幅地皮，政府已安排於今年7月至12月的两个季度推出招标，包括刚批出的第4B区3号住宅地。值得留意，该4幅地皮中，3幅后排望市景、1幅前排望维港景，目前1幅望维港景地皮仍未公布任何招标时间表，其余3幅(包括刚批出地皮)则已有安排，其中1幅将於明日截标。
中原测量师行张竞达亦认为，启德第4B区3号住宅地的成交价，预料将成为其余数幅跑道区后排地皮的地价指标。因此，张氏决定调整同样位处跑道区后排的两幅住宅地，由之前约16,000元，下调9%至14,500元。他指出，该地已先后2次调整估值，每尺楼面地价由最初的18,000元，调低至现时14,500元，累积调减幅度达19%。
分摊风险 组财团料持续
普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典亦调低估值，最新估值为跑道区后排每尺楼面地价15,000元至16,000元，前排每尺楼面地价18,000元至19,000元，与5月时该行估值相比较，下跌18%至23%。对於跑道区9幅住宅地的估值，该行亦由5月时预测的1,425.6亿元，大幅调低至最新仅1,099.7亿元，下调22.9%。
莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文表示，对於明日截标的另一幅启德第4B区4号住宅地，预计约10个发展商入标，预料亦会有财团合资入标，分摊发展风险。据了解，项目可建楼面574,733方尺，估计每尺楼面地价14,500元至15,500元，估值约83亿元至89亿元。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
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