现时置业利率风险高过97

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地产新闻
现时置业利率风险高过97
(文汇报) 2017年6月19日
回望1997年楼市泡沫爆破,大量负资产个案出现,经济衰退下很多人无力偿还贷款而被收楼。观乎现在一手楼热销,市民排队抢楼似曾相识,楼价指数亦超越1997年,以致市场忧虑楼市泡沫再现。随着美联储加息,香港息口虽无跟随上扬,但金管局多次提醒市民息口最终趋同,置业时需充分考虑能否承受未来20年至30年的风险。至於香港会否出现1997年负资产情况,陈德霖认为,收紧按揭成数后楼价需下跌更多才会出现负资产,不过买家需面对的利率风险却不可小看。

利率周期与97不同

金管局在2009年起推出8轮逆周期措施,收紧按揭借贷,新造按揭借贷比率由2016年9月的64%,下降至2017年4月的51%,买家只借五成,承受楼价下跌的能力较强。陈德霖指出,「如果你向银行借五成一,楼价下跌五成才是负资产」。相对1997年普遍银行借出七成,很多人向发展商再借两成二按,「九成(按揭)跌一成以上就负资产,所以当时很多负资产。」

不过,陈德霖亦提醒,1997年楼市的周期与现时不同,现时置业的利率风险比当年更高。1997年的按息高达11%至12%,在高失业率下,楼价下跌很难支撑,最终出现断供、收楼,后来因为美国利率政策令利率跌至5%,才令借款人较容易渡过难关。现时楼价与收入比是16倍,比1997年的14倍脱节得更严重,一旦楼价逆转,供款人面对的将会是利率上升周期,「如果利息一样是11%、12%,香港的负资产会点捱,我认为这一点大家要切记」。

出招增银行防御力

陈德霖认为,现时银行防御能力较1997年更强,首先是降低按揭贷款比率,有助减少银行风险水平。金管局在2010年引入计算收入对负债比率和压力测试,现时规限家庭整体负债不可超过收入的五成和六成,使借款人的收入对负债比率由2010年8月的41%下跌至现时的34%。此外,金管局设立机制查核借贷人有否其他按揭,避免借款人无力偿还手上的多个按揭。香港文汇报讯(记者 欧阳伟昉)