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地產新聞
放寬按保有利有弊
(東方) 2019年11月12日
房屋問題一向是施政報告的重中之重,然而今年政府所提出的房屋政策,大多是新瓶舊酒,未見破格思維去應對這嚴峻的民生問題;唯一引起熱議的,是針對首次置業人士,放寬按揭保險樓價上限的措施。

○八年雷曼破產引發金融海嘯,聯儲局史無前例地推出零息及量化寬鬆非常規貨幣政策,大幅刺激資產價格。○九年十月,金融管理局便推出逆周期宏觀審慎監管措施,收緊豪宅的按揭成數。一○年八月起收緊供款與入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR)上限,及引入假設利率上升兩厘的供款壓力測試。金管局先後推出八輪逆周期措施,多次收緊按揭成數及DSR上限。

政府自一○年十一月起推出額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD),為首項需求管理措施。首輪SSD下,出售持有期少於兩年的物業,便需要支付樓價5至15%為稅款。其後政府先後加推多輪需求管理措施,包括一二年調高SSD,同時向非本地買家徵收買家印花稅。一三年向買入第二個物業的投資者徵收雙倍印花稅,及後於一六年以劃一15%稅率的新住宅印花稅取代雙倍印花稅。

負資產個案或湧現

上述逆周期及需求管理措施有其政策目的,然而卻扭曲了自由市場、影響深遠。SSD的確可減低炒賣需求,但同時壓抑了二手業主的賣樓意欲,二手供應減少下,用家被迫流向一手市場。金管局大幅收緊樓按,減低樓市泡沫風險及維持銀行體系穩定,但同時導致有一定收入的市民,因無法繳付首期而上車無望;有居住需要的市民,要不是捱貴租,就是光顧一手樓花,因為發展商能提供八成甚至九成的高成數按揭。

今次施政報告讓首次置業人士透過按揭保險計劃,敍做九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元,有其積極意義。首先,如今400萬元的物業,要不是樓齡較舊,就是納米樓,買家實在無法透過置業改善生活質素。放寬按揭讓買家有更多二手樓可選擇,毋須再被迫流向一手市場,樓市定價權不再由一手樓主導。此外,八成按揭按保的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元,亦有助換樓人士。

樓價升浪料受限制

有意見擔心在中美貿易戰時晴時雨,加上局勢動盪令經濟陷入低谷的大環境下,放寬按揭會否是好心做壞事?在九成按揭下,只要樓價下跌一成,便會變成負資產。差估署數據顯示,一五年內地加大槓桿爆股災,樓價半年間下跌11%;去年中美貿易戰開打,樓價半年內亦下跌9%。

此外,政府依然保持DSR上限50%來守尾門,以800萬元樓價、做九成按揭、供30年計算,每月入息要求為5.8萬元,是家庭入息中位數2.85萬元的兩倍,相信已平衡了風險。合資格申請的首置者亦要經銀行審批把關,相信會限制了放寬按揭令樓價大升的可能性。