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地產新聞
癥結與建議:業權分散 拖低活化成效
(文匯報) 2019年9月21日
香港經濟經多年轉型,工業早就式微,但本港許多工廈卻依然長租長有,差估署數據顯示2018年工廈空置率為6.3%。政府呈交立法會文件中亦坦言上述空置率並不高,但某程度是因為違規的非工業用途日漸增多所致,增加工廈消防安全風險。為善用工廈的土地資源及解決違法問題,政府先後兩輪推出活化工廈政策,但總體成效仍不見顯著,其中工廈業權分散是最大致命傷。

政府2010至2016年啟動首輪活化工廈政策,最終收到172宗申請,當中129宗獲批,佔當時整體工廈數目僅約8%。去年施政報告提出重啟工廈活化措施,按照今年首8個月的申請進度,估計3年後只有80宗申請左右,十年後也只有270宗。若果要淘汰舊工廈,釋放珍貴的土地資源,對比目前香港有1,400多幢私人工廈,進度顯然未如理想。

倡市建局增收購賠償額

值得留意,無論新舊活化工廈政策,由大業主所持有的工廈都明顯更受惠,但社會上更急需要重建或全幢翻新的舊工廈,卻大部分已拆售並由小業主持有,要收集業權、或者提起小業主活化工廈興趣難度極高,亦是導致措施效力不彰的主因。

雖然市建局有就工廈進行收購,但進度非常緩慢,好像長沙灣的永康工廠大廈,被該局納入重建先導計劃後,5年以來,仍有逾三成業權不願接受收購,令局方放棄收購,改以「改造重設」模式推展項目,將地舖改作地區資源中心,下一步會考慮將部分已收購的樓上單位改裝成藝廊或共享空間,供非牟利團體或年輕藝術家租用。

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示,市建局收購價有既定機制計算,可能根據現時工廈價值去計算,但不少小業主其實正違規操作,並享受較高租金水平,其單位的價值亦非一般工廈可比,造成小業主與市建局於收購價上存有差異。即使小業主將單位自用,日後要搬遷就自然會想搬去較新的工廈之中,亦會希望賠償額更高,導致工廈收購難度高。

他認為,如果政府想要加快工廈活化進度,首先清晰政策原意,是想善用工廈空間、還是想拆除工廈作其他用途。他建議市建局可以適度調高賠償額,又或放寬收購工廈業權等。此外,亦可以放寬工廈內的不同用途。

適度放寬地契豁免範圍

事實上,去年政府於公佈活化工廈2.0的同時,亦放寬地契豁免書申請政策,新安排初步為期5年,有關安排將容許工廈個別單位業主,在毋須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用的情況下,把單位用作5項特定非工業用途,包括文化藝術、創意產業及創新科技等。

立法會工業界(第二)議員吳永嘉今年初於專欄亦提議當局擴大放寬措施的涵蓋範圍,以容許更多工廈進行「新工業用途」,例如展覽、市場推廣、品質監控,以及培訓等工作,上述用途與傳統工業環環相扣,但屢屢被指違契,與政府推動「再工業化」的理念背道而馳。

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)