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地產新聞
摩通預警港府三招謀壓樓市
(東方) 2019年5月23日
今年初香港住宅樓市開始反彈,之後樓價愈漲愈急,美資大行摩根大通發表報告預期,下半年香港住宅樓價還會再漲5%,令到全年樓價漲幅約達10%。不過,該行同時預警政府或再「出招」壓抑樓價,更估計可能會有「三招」,包括加強對非香港居民置業的限制、遏抑投資需求及提高銀行按揭貸款風險權重。

摩通指出,香港住宅樓市氣氛顯著改善,今年三月份二手住宅成交量較去年九月顯著反彈1.8倍,較去年首季平均每月成交亦高30%。此外,今年首季一手住宅成交量達4,700個單位,按年增加33%,預期新盤成交量將持續增加。該行又稱,未來四年半市場上可供出售的私宅單位估計約93,000個,連同未來三年每年約有17,000個公營房屋單位落成,意味未來三年香港公私營住宅每年總供應量約37,000個單位。不過,政府改變公私營住宅用地供應比例,藉此增加公營房屋供應,將影響未來可供預售私宅的供應。

政府過去推出多項遏抑樓價措施,可惜實質成效不大。隨着樓價上揚,摩通預警政府可能會再度透過行政措施冷卻樓市,其中兩招是進一步限制非香港居民在港置業及壓抑投資需求。

辣招反效果 學者籲撤銷

政府之前推出針對非香港永久居民、稅率為15%的買家印花稅,及將購買第二個住宅單位的印花稅劃一至15%。該行認為政府或需將印花稅顯著提高,或參考內地的限購令,透過行政措施限制非香港居民置業或限制買入第二個單位。

中大經濟系副教授莊太量認為,政府每次加辣之後,樓價反而繼續向上,所以現時根本沒有需要再加辣,反而是要撤辣。事實上,過去私宅供應增加,對減慢樓價升勢沒有幫助,他認為未來只需要在公營房屋措施着手便可。

有「白旋風」之稱的資深投資者陳清白表示,現時樓價高企,投資者紛紛以高價出貨,就只有「傻仔」才會入貨,所以政府根本不用再「出招」去壓抑樓市。樓價漲勢早已與基本因素脫節,遲早會回落。

至於摩通估計的第三招壓抑樓市措施,是提高銀行按揭貸款風險權重。該行指出,目前低息環境是買家繼續爭相入市的誘因,因此香港金融管理局宜提高銀行按揭貸款風險權重(即增加銀行承做按揭貸款時佔用的資本水平),意味將會增加銀行承做按揭的成本,甚至可能間接刺激銀行上調按揭利率。

金融界撐提高按揭風險權重

有資深零售銀行家表示,金管局難再收緊按揭成數,否則會令上車買家因首期不足,以致「愈買愈細」的情況進一步惡化。今年來加息預期降溫,港元拆息疲軟,令大型銀行及中小型銀行在資金成本上的差距擴大,按揭市場上只有大行取態仍積極,相信提高按揭貸款風險權重,可以令按揭市場及樓市降溫。

香港銀行計算資本主要分為兩大方式,分別為滙豐銀行、中國銀行(香港)(02388)、恒生銀行(00011)及渣打銀行(香港)等八家銀行採用的內評法,以及其他銀行採用的標準法,而內評法的模式較複雜,但現時計算按揭貸款的資本成本時,要求會較低。

金管局在一三年二月首次從資本入手,調高內評法銀行的新做按揭貸款風險權重,下限一律設定於15%,並於一六年六月底擴大至適用於內評法銀行的所有按揭貸款,一七年更進一步將相關最低要求提高至25%,但仍低於採用標準法銀行的35%,意味八間大型銀行爭奪按揭時,資本上更有優勢。

該名銀行家又認為,政府要活化二手市場,或會研究將空置稅由一手市場擴大至二手物業,但可能會面對投資者及退休人士的反對。