去年第4季樓市顯著回調，市場彌漫觀望氣氛，新盤銷情亦大不如前。據土地註冊處資料，7至10月每月新盤成交量介乎1,263宗至2,357宗，但至10月及11月就跌至729宗及397宗。業內人士認為，除了市況轉差外，一手空置稅的出台亦令發展商推盤失去預算，匆匆推盤後未收其效，令貨尾單位堆積。
去年市況變定價仍進取
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，數年前政府積極推地，導致近兩至三年為推盤高峰期，已批或待批預售樓花的新盤單位有逾2萬伙，但由於發展商持貨力強，借貸比率低，所以過去多年來發展商一直不急於推盤，造成市場「推地多、推盤少」的局面，這亦是為何去年中政府要推出一手空置稅，原因亦是希望加快發展商賣樓步伐。
然而政府辣招下，香港一年內能消化的新盤單位只得一萬多伙，發展商於一手空置稅推出後，加快推出新盤的結果，遇上市況轉變，但當時樓價依然進取，加上中美貿易戰及股市調整，市場承接力大縮，自然令貨尾量上升。至於一手空置稅影響，林浩文相信今年發展商推盤速度會繼續加快，但要視乎市況變化，預期今年整個市場一手成交量亦與近兩年接近，約1.5萬伙至1,8萬伙。
此外，發展商轉賣為租也令新盤售出率下降。正如早前新地寧願將北角海璇第6座轉賣為租，為的只是避開支付一手空置稅。
至於新盤銷情放緩對後市的影響，林浩文認為要留意兩點：一是促使新盤貼市低開，求量不求價；二是發展商放慢項目建築進度，增加發展期數。他指，近期樓價下調，某程度與發展商貨源較多有關，加上一手空置稅下，加快賣樓速度。他預料本港新盤市場未來將走向兩極化，新供應較多的地區，如白石角、元朗、屯門、將軍澳等，發展商賣樓會用貨如輪轉的形式，求量不求價；港島區因為供應少，新盤預料價錢企得較穩，發展商會較惜貨。
料放慢建築進度留彈性
九龍區近期亦有個別新盤以低價策略開售，但要留意該些新盤所在地區並非九龍最優質的地區，發展商當初買地成本亦不高，所以該些項目即使平賣，相信發展商仍然有賺。但他說：「如果有日見到何文田平賣就大件事，因為該批地皮單單地價都萬幾兩萬蚊。如果發展商平賣就代表要散貨。」
他又預期，為了保留更多賣樓彈性，於一手空置稅下，未來會有發展商將旗下新盤拆成幾期開賣。好像新地西貢十四鄉住宅項目早前向城規會申請增加兩成發展密度，單位數量更增至9,500伙，市場就普遍估計新地應會分開多期發展。 ■香港文匯報記者 顏倫樂
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