新手炒工廈5大貼士

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新手炒工廈5大貼士
(東方) 2018年10月23日
香港地手持數百萬元的大有人在,但因「辣招」措施所限,或無法以首次置業名義買私樓,而買股又怕輸!究竟想令財富增值有何出路?大家不妨留意一下受「辣招」影響相對輕微的工廈市場。今次請來兩位專家教大家5個投資工廈貼士,趁機賺番一桶金!

近日政府提出活化工廈的新建議,美聯工商舖行政總裁黃漢成料,政策效益不大,過往政府曾推活化工廈政策,是次提出的新點子不多,加上工廈改裝成過渡性房屋涉及高昂裝修成本,可行性不高,不會帶旺工廈市場,反之中美貿易戰對整個市場衝擊更大。

他指,近月貿戰持續升溫,加上本地銀行開始加息,影響入市步伐。而投資工廈要留意概念、心儀地區的發展,隨着高鐵開通及港珠澳大橋快將落成,有助中港兩地經濟發展,部分地區仍有投資潛力。

選擇地區 長沙灣低水 具升值力

黃漢成稱,大部分買入工廈的多為資深投資者,他們財力足夠,可購一整層,甚至一整幢工廈改建或分拆出售,涉資逾千萬元起。

觀塘及荃灣仍有筍盤

然而,即使個別投資者無意購入分拆的工廈,市場亦有多個面積逾千方呎,但價格相宜的盤源。

他指,黃竹坑工廈呎價貴,已沒有炒作空間,觀塘及荃灣區因交通方便,已成投資者熱門選擇,並屬優質地區,平均呎價雖達7,000元,但區內仍有筍盤。他最看好地區則為西九龍區如長沙灣,該區價錢仍低水,平均呎價約4,000至5,000元,當港珠澳大橋開通後,料能吸引更多租戶,具升值潛力。

市場需求 「劏廈」受網店初創追捧

坊間對分拆出售的物業無好感,認為「劏出嚟一定無好嘢」。他認為,「劏廈」跟「劏舖」不一樣,商舖視乎經濟環境變遷,人流是重要元素,但工廈不盡相同,近年不少網店或初創公司租工廈,部分公司所需寫字樓空間有限,租金預算低於1萬元。部分拆售工廈以共享空間為主題,租戶除辦公室外,亦能享用其他公共空間。

另住宅面積趨細,在儲物空間不足下,業主喜歡月花數千元租地方存放雜物,令拆售工廈需求增加。他指,分拆出售的工廈均有獨立樓契,並有獨立水電錶。

徵收稅項 購入需付雙倍印花稅

購入工廈要否繳付稅項呢?黃漢成表示,購買工商物業毋須繳付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),但要支付雙倍印花稅(DSD),稅率以物業交易額計算,為交易額的1.5%至最高8.5%。

倘合資宜用公司名義

購入非住宅物業,無論是以個人或公司名義買入,均要繳付雙倍印花稅。

另一方面,因為工廈所需繳付的首期較高,部分工廈新手會選擇合資投資,若果用此方式,則可以公司名義購入物業,可以分清楚股權佔比,透明度較高。不過,若以公司名義購入,並且在三年內轉手,或需要繳付額外稅項,因此建議持貨年期要較長。

每月開支 管理費普遍每呎1.5元

黃漢成又指出,投資工廈與住宅不同,收樓之後毋須再作裝修已經可將物業出租,而大部分工廈的管理費每呎只有約1.5元,甚至更低,故租金回報不會被管理費大幅分薄。

敍做按揭 工商舖最高可借四成

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,現時工商舖按揭成數最高為四成,但若新申請的工商舖物業已屬第二套房按揭(不論是住宅或非住宅),按揭成數則會下降至三成。

由於工商舖物業質素參差,銀行對工廈按揭較保守,估值會偏低,而工商舖按揭年期亦較短,最長為20年。若以公司名義購入,同時為非自用的話,壓力測試要求會因而上調10%。

銀行審批貸款要求嚴

與此同時,銀行在審批貸款方面相當謹慎,特別是舊式工廈、消防設備未及完善的物業,以及分拆出售的物業。銀行會要求買家提供物業圖則,甚至進行實地視察或物業照片等。