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過往預測
4周內6大行 樓市齊「升」唱
(東方) 2019年4月25日
香港住宅樓市經歷短暫調整之後,今年初開始重拾升勢,市場情緒亦隨之轉趨樂觀,短短四個星期內有六家大行發表報告看好樓市前景,最新為滙豐環球研究。該行發表一份題為「雨後陽光」的報告指出,香港住宅樓市下跌周期已經完結,而且復甦速度較預期快,預期今年樓價會漲10%,為六家大行中最樂觀。

加息降溫 勢破去年巔峰

滙豐環球研究今年初發表報告,預期今年上半年樓價會調整10至15%,下半年有機會復甦,全年樓價會下跌5至10%。不過,由於美國聯儲局暫停加息,以及中線房屋供應減少,以致樓價反彈速度及幅度均較該行原先預測來得急。

與此同時,銀行積極批出按揭貸款,股市反彈帶來的財富效應將於下半年顯現,而且空置稅會令樓市交投加快。該行相信,原先持觀望態度的潛在買家會爭相入市,繼而令樓市復甦加速。因此,該行「轉軚」預期今年香港樓價會漲一成,漲幅較去年多,並會突破去年高位。以年初至今樓價累漲3%計,現時到年底會再漲7%。

事實上,評級機構標準普爾於去年九月底時,曾預期未來十二個月樓價會下跌5至10%,但本月初該行發表報告指出,由於樓價已自去年八月高位回落10%,因此預期今年會溫和上升5%。

之後,美資大行美銀美林及高盛雙雙加入「轉軚」看好樓市前景行列,當中高盛現時估計香港住宅樓價今年會持平,二○年及二一年各漲3%,原因除市場憧憬低息環境持續之外,還有港府改變公私營住宅土地供應比例,長遠或令私宅供應緊張。

湯文亮:樓價乾升不健康

不過,專家及投資者對樓市前景反而較審慎。紀惠集團行政總裁湯文亮認為,二手樓業主不斷加價,準買家未能追及,交投維持低位,樓市有價無量情況不健康。發展商隨時因樓市轉靜而減價,雖然樓價暫時不會回落,但當市場持續轉淡,市場勢再度「轉軚」唱淡,屆時樓價就會下跌,料較今年高位回落10%以內。

資深投資者陳清白形容樓市已經「中咗毒」,價格每個月都上漲,但「打工仔」工資不會每個月都加,樓價與回報脫節。他又說,現時買樓風險太大,錄得的成交個案真假難分,就像「結婚時大排筵席,離婚就無人知」一樣。

地產股累彈35% 後市分歧

值得留意是,市場對樓市前景看法不同,對地產股走勢意見同樣有分歧。高盛指地產股股價每股資產淨值的折讓率已經縮窄至量寬後的平均水平,而美銀美林認為地產股自去年第四季起累積反彈35%,超過一六年樓市谷底回升,好消息已反映得七七八八。

不過,滙豐環球研究認為今年樓價持續呈強下,發展商今年稍後會「食住個勢」加快推出新盤及提高售價,地產股現價相對資產淨值平均有四成五折讓,但依然低過歷史平均水平。

該行又認為,跑贏同業的將是售樓最多的發展商,因為他們可以把握合理的成本去增加土地儲備,迎接土地供應減少的時代,中期增長前景因而得以鞏固,看好會德豐(00020)及新鴻基地產(00016),目標價分別調高至79.3元及163.2元,較周三收市價分別有40.85%及22.52%的上漲空間。