本港樓價頻頻破頂，中原城市領先指數（CCL）2017年累漲逾13%，創近5年來最大升幅。摩根大通發表香港地產行業報告，預期今年二手住宅價格將會再升10%至15%，尤其是政府增加財政開支將刺激通脹升溫，令市民更希望「買樓抗通脹」；惟發展商樓盤供應正在增加，估計一手樓價升幅僅5%。
摩根大通亞太股票證券研究部董事總經理梁啟棠接受本報訪問時認為，本港房屋供應水平沒有問題，但市場預期樓價繼續上揚，大量投資需求消化了市場供應，「樓價愈升愈多人想買樓，幾多供應都唔夠」。
梁啟棠：難估何時見頂
梁啟棠相信，樓價升勢已步入牛市最後一期，不過難料何時見頂回落，除非有出乎意料之外的動盪衝擊事件發生。
過往本港地產股股價未有跟隨樓價攀升，反映投資者認為樓價愈升，市場風險愈大，這個情況自2009年開始出現，往後料會持續，「市場看不清樓價可以捱多久，所以未必敢入市買股票，驚會回調」。
他又稱，本屆特區政府不再保守，為了收窄貧富收入差距，會增加長期及短期開支，勢將帶動通脹升溫，令市民更希望透過置業保值，對沖百物騰貴。
上車門檻愈來愈高，財政司司長陳茂波日前明言，政府有意放寬按揭成數，正等待合適時機推出有關措施。然而，梁啟棠反對鬆綁，強調港人買樓賺錢的心態沒有改變，放寬措施只會令更多人有能力入市，受樓價上升預期影響，恐進一步推高樓市。
明年才有加P壓力
對於美國進入加息周期，梁啟棠分析，樓價水平受實際利率左右，而非名義利率，雖然美息逐步上揚，卻被通脹所抵消，實際負利率情況仍會持續，從而支持樓價。由於息率走勢在預計之內，「息魔」未必會對樓市造成太大衝擊。
梁啟棠說，香港會否跟隨美國加息，要視乎本地流動性鬆緊，若然港元兌美元跌至7.85弱方兌換保證，便會引發加息。
現時銀行同業拆息按揭（H按）已由去年底約H加0.6厘，升至H加0.94厘，除非與最優惠利率（P按）的差距明顯收窄，銀行才有加息壓力，即是要待H按較現時增加100個點子，才有需要上調P按，故市場估計今年美國加息3至4次後，P按息率至明年始有機會調升。
採訪、撰文：陳遠威
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