近日在報章、雜誌、網上論壇有多篇文章爭論香港樓市有沒有泡沫,我感覺他們都是用傳統經濟學分析,但由於使用不同的數據因而得出不同的結果。林奮強認為現今香港樓市是用家主導、炒作少、過度借貸不多,因而聲稱香港樓市無泡沫。關焯照則以香港住宅房屋總值相對本地GDP已升至5倍,遠高於上世紀90年代初日本地產泡沫爆破時的3.7倍,因而他認為香港樓市已有泡沫成分。
2013年有三位美國經濟學大師一同獲得了諾貝爾經濟學獎,分別為尤金·法瑪(Eugene Fama)、彼得·漢森(Peter Hansen)、羅伯特·希勒(Robert Shiller),以表彰他們對資產價格所做的經驗分析。 這次授獎狀況是非常有趣的,眾所周知,芝加哥大學的法瑪教授是有效市場假說(Efficient Market Hypothesis)的首要奠基者和支持者,主要觀點為股票價格是沒法預測的,因所有公開的資訊已反映在價格上,未來價格的變動只會基於沒法預測的新資訊。可是,來自耶魯大學的希勒教授,自1980年代初開始,一直是有效市場假說的質疑者和批評者,他卻認為現實是可預測三年至五年內的價格走勢。更甚的是希勒是與傳統經濟學風格迥然不同的「行為金融學」的大旗手。
希勒教授在一次演講中表示他和法瑪對「泡沫」的定義亦有很大的分別,他認為法瑪所持的是家喻戶曉的泡沫定義,意思是價格泡沫是指資產價格逐步向上偏離由產品和勞務的生產、就業、收入水平等實體經濟決定的內在價值相應的價格,價格穩步上升而至高漲,然後突然而不可逆轉地崩潰是泡沫。我相信林先生和關先生都是以這泡沫定義分析香港樓市有沒有泡沫,這亦是大眾對泡沫的認知。
但羅伯特·希勒在他的「非理性繁榮」(Irrational Exuberance)一書中,他以「行為經濟學」對泡沫的定義就完全不同,他認為泡沫現象是一種想賺大錢的「社會流行病」,泡沫的形成在於價格上漲,以及新聞媒體的刺激令投資者情緒高漲,加大對一種投資產品必賺的「思想病毒」(thought virus),讓病毒可以通過心理感染在人群中傳播,並在此過程中放大可證明價格上漲合理性。1999年希勒教授在「非理性繁榮」的第一版成功預測2000年的美國科網股市泡沫,而他的第二版亦能以這泡沫定義預見美國2008年的房地產泡沫。
現在我們可試從希勒教授的「思想泡沫」定義分析香港樓市有沒有泡沫,從報章、電視、網絡媒體我們不難發覺過去幾年香港已充滿「買樓必賺、香港樓市只升不跌」的思想病毒,香港市民大多認為樓價有無窮上升空間,一切阻力變成助力,壞消息都可以變為樓市上升的好消息,如利息上升代表經濟好,政府加辣越加越會升等等。現時香港樓價已大大超出市民的負擔能力,但近期海之戀的大排長龍的買樓情景,可見樓市仍然熾熱,為上車市民更要求父母加按現有物業作為兒女買新樓首期,可說買樓必賺的社會流行病已在香港廣泛傳播。
簡單總結,香港大眾市民多已感染「樓價只升不跌」的「思想病毒」,「買樓必賺」已在香港成為「社會流行病」,大多市民已染病,近期此病毒已變種,若父母不幫忙子女買樓已變成罪人的變種病毒,因此從「行為經濟學」的泡沫定義角度分析,難以說香港樓市沒有泡沫,應可說泡沫已相當明顯。
Reference:
Nobel Prize Prof. Robert J. Shiller on Market Efficiency and the Role of Finance in Society