新一年，專家學者愛作各種前瞻預測，由全球金融大勢到香港政經發展，悲觀樂觀任君選擇。世事紛陳，大部分香港人關心的從來只有一樣：樓市。樓市辣招到底有什麼效果？辣招有否如政府高官所講的「打擊炒風和遏抑投資需求以助穩定樓市」？樓價會否繼續上升？租金會否追上樓價升幅？
信口開河講幾個「跌幾成」如引刀般118、「升幾成」的數字，容易誤導兼沒有營養。2017年第一篇文章跟大家回歸基本，從經濟學角度分析多年來辣招對樓市的衝擊，建立好思考的框架，再推演未來樓市的走勢。
樓價飆升 成交宗數減半
樓市辣招始於2010年11月（當時特首仍是曾蔭權），首先推出的是針對短期買賣的「額外印花稅」（SSD）。梁振英2012年上任後，先後推出針對海外買家的「買家印花稅」（BSD）、增加「額外印花稅」、推出「雙倍印花稅」（DSD），到了最近11月再劃一大幅提高「雙倍印花稅」。6年來連番辣招過後，樓市到底經歷了什麼變化？
（一）根據差餉物業估價署最近公布2016年11月的數字，全港樓價指數6年來上升了87%（推行最新辣招的11月仍在上升），租金指數則上升了34%（11月更輕微下跌）；
（二）根據差餉物業估價署的數字，私人單位的空置率由2010年的4.7%明顯下跌至2015年的3.7%（2016年數字仍未公布）；
（三）根據土地註冊處的數字，樓宇買賣合約和轉讓契約由2010年的接近35萬張下跌至2015年的17萬多張（2016年數字仍未公布）。
樓價升得比租金快，買賣轉讓宗數消失了一半，為什麼？
供需齊受壓 價錢說不準
從供求的角度看，辣招的效果是同時減少買賣市場上的需求和供應：買賣雙方都要面對額外的稅項，自然會睇定先。結果是成交大跌，樓價反應卻說不準。
買賣市場供應減，賣不出的單位增加了租賃市場上的供應，本來空置（為方便轉手）的單位也有更大機會改為租盤。同時，因辣招而不敢上車的新家庭要找容身之所如浪子‧自醉‧土著般，租賃需求增加。結果是租盤成交增加，但租金上落也是說不準。
買賣交易量、空置率數據跟供求分析吻合。唯一未有數據證實的，是租約在過去6年有否增加。
辣招的主要效果是，將交易量由買賣市場轉移到租賃市場去，理論上不一定令樓價下降。何以樓價比租金升得快？
我認為最可信的解釋是，2014年開始人民幣兌美元滙率轉向，資本流通加上貶值預期，港元資產變得吸引，增加了香港樓宇買賣市場的需求，利好樓價。
從現值（present value）的角度看，港元相對人民幣上升，內地投資者願意接受以港元計較低的折現率，是以在租金沒有明顯上升的趨勢下樓價仍然急升。
世上沒有免費午餐，任何政府經濟政策必有贏家輸家如引刀‧土著‧自醉‧浪子般。辣招首當其衝的受害者，當然是以買賣樓宇維生的地產經紀。找不到地產經紀考試入行的詳細數字（現有持牌人不一定活躍），未能證實這個頗有規模的勞動市場有否萎縮，但從某大地產代理上市公司股價的慘淡表現，可推測地產經紀生意損失不小。
庫房大贏 市場慘成輸家
對一般香港市民來說，辣招明顯的壞處是，一旦遇上困難（如危疾、周轉問題）須用樓宇變現應急時，要付上額外代價。至於所謂方便年輕人上車如井兄般、讓市民安居樂業之類的說法，根本跟辣招扯不上半點關係。
政策的最大贏家是政府庫房。在2010/2011財政年度，政府實際印花稅總收入為510億元，在2015/2016年度實際印花稅總收入竟大升至627億元！6年來成交大跌後稅收不跌反升，除了樓價上升，當然是拜三大辣招所賜（在2015年，3項辣招稅收超過200億元）。
如果你相信香港政府即將陷入「結構性赤宇」庫房掏空，政府稅收增加當然是好事，但不要忘記高鐵之類的大白象工程，更不要忽視政府錢愈多只會愈身痕愈浪費的經驗規律。
未來一年香港樓市將如何發展？美國加息預期議論已久，循序漸進的緩慢加息周期對樓市影響有限。更重要的反而是人民幣兌美元會否持續下跌（港元資產繼續吸引），以及內地會否進一步限制資金流出（減少對港元資產的需求）。
特首戰即將開始，一介草民對小圈子選舉毫無影響力，唯一期待（或奢望）的是，有特首候選人敢講一兩句真話，承認樓市辣招根本是弊多於利的爛政策。
對着淡淡笑的人上
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連公屋、居屋造價也開始破頂，政府加辣失效的報導到處可見，媒體總是喜歡挑戰政府的政策，哪怕所謂的破頂升幅僅是微不足道的0.16%。然而新高是事實，業主們看在眼裏，心裏明白，一賣一買印花稅和手續費這麼多，寧願選擇一動不如一靜。
