近日小型住宅單位呎價持續上升，不少屋苑的呎價更於短期內屢破歷史高位，令不少業內人士大跌眼鏡。預測樓市方向的準確性向來只有百分之五十：估中或估不中。測市的困難在於影響樓市的眾多經濟數據及原因外，還有一大堆的非理性因素。

供求失衡 惡性循環

政府自去年初推出雙辣招後，樓市沉寂了一段時間，但從今年第二季開始，細價樓市場突然活躍起來。雙辣招推出後，市民估計樓價可能下調，故不敢入市，發展商亦不敢推出新樓盤，購房需求便累積起來。

其實，發展商手頭上已囤積了不少新盤單位，不得不於今年內陸續推盤，而定價亦貼近二手市場價格，再加上各式各樣的優惠，把雙辣招的殺傷力大幅降低，並把市場累積了多時的購買力釋放出來。不少未能成功購入新盤單位的準買家，便被地產代理游說購買二手單位，帶動二手市場也復甦起來。

在芸芸眾多買家中，細價樓的買家很多不受雙辣招影響，他們多是以私人名義購入心儀單位，不用支付買家印花稅，亦有不少是第一次置業，不用支付雙倍印花稅，而三、四百萬細價樓的印花稅亦相對低得多。

在供應方面，新界東北發展計劃前期撥款申請幾經辛苦才獲得立法會通過，再加上保育意識日增，令市民相信政府未能有效大幅增加土地供應，樓價不可能下調。而在各項辣招下，投資者樓換樓的成本大增，令他們不敢貿然出售物業，導致盤源大減。在求過於供下，細價樓準買家在恐怕樓價必升的心態下，容易高價追貨，羊群心態造成惡性循環，細價樓呎價便節節上升。

政府當然不會面對樓市再次急升而坐視不理，但實際上可再加辣的空間非常狹窄。近期細價樓的買家多是用家，亦是社會上較基層的階級，任何針對細價樓的新辣招必然會增加這班基層市民置業的難度及成本，而非幫助他們置業，未必能被市民理解和接受，亦不易獲立法會通過。

樓價將隨地價回落

筆者認為再推行政手段，對打擊細價樓需求收效不大。另一方面，市民願意高價追貨，政府若加辣阻止他們買樓，易被錯解為與民為敵。

樓價上升是供求失衡的結果。政府已推出了大量土地，其中不少是限量地，小型住宅單位供應在未來幾年必然急升，樓價沒有必然上升的基礎。若大家細心分析近月政府推出土地的樓面地價走勢，便知發展商預期樓市在未來數年可能下調。樓價與地價背道而馳的情況一般不會持久，未來是樓價回落還是地價回升？筆者估計在供應大幅增加的情況下，樓價走勢追隨地價走勢回落的機會較大。

部分議員為反對政府而反對，政府提出的增加土地供應措施均遇到阻力或反對，例如補地價仲裁先導計劃明顯可增加住宅供應，卻受到議員反對。

巧婦難為無米炊，小型住宅單位樓價非理性上升，基層市民受害最深，議員要負部分責任。政府亦應趁勢再大力開發新土地供應，並加快新市鎮發展。當市民看到未來的土地供應可源源不絕時，高價追貨的情況亦不會再現。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。