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减租破坏了楼市的基本结构
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减租破坏了楼市的基本结构

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2019年9月6日

  零售业协会登报要求业主减租一半,为期六个月,但六个月之后是否一定会交回原有租金,协会又没有明言。我估计六个月之后香港经济环境比现在还要严峻,交回原有租金基本上不可能,不再要求减租已经偷笑。另一个协会就要求中环甲级写字楼减租24%,他们的理由当然很充份。大家亦都明白香港近日受到中美贸易战以及逃犯修例影响,经济急速下跌,租客生意大幅减少,要求减租亦是无可厚非的事。不过他们不知道,如果业主减租会对楼市有结构性影响,减租的事,不是不可为之,而是不能为之。

  在经济急速下滑,业主首先要考虑的并不是租金多与少,而是楼价会不会急速下跌。在2008年,在测量师突然将物业估价大幅调低,不少物业投资者被银行追收差额。而事实上当时楼价并没有下跌,甚至租金亦保持平稳,只不过测量师认为环球金融海啸一定会令楼价下跌,比较急进的测量师认为楼价会下跌一半。在银行追收差额之下,不少投资者要将自己的优质物业出售才能渡过困境。点解要卖优质物业?因为不是优质的根本卖不出去。

  如果有业主现在减租,除非他们的物业欠债很少,否则就自投罗网。在半年后,如果租客不能交回原有租金,或者他们认为生意是很难做而结业。欠债太多的话,银行有权认为租金收入不能支持楼宇供款而向业主追收差额,即使租客交回物业,银行亦会以减租后租金来计算。如果业主没有能力还款,唯有低价出售一些物业,供应多了,楼价自然会下跌。在经济不稳定情况下,银行向客户追差额是不会手软,香港楼市受到结构性破坏,楼价急速下跌,全港业主都是输家。业主唔减租,就算租客退租,银行亦会以现在的租金收入计算,不会立刻追收差额,楼市跌势比较缓慢,业主便会有喘息机会。本来,减租是业主与租客之间的事,现在变成协会一纸公文,业主就要减租。其实,那些协会不知道,减租破坏了楼市的基本结构,要重建就很困难。

减租破坏了楼市的基本结构
1. 要重建就很困难
2019-09-06 11:20
咁即是业主唔应减租, 等租客退租, 或拉闸等约完? (利申: 哩个都系见过嘅例子, 纳吉租等约完, 悭返灯油火蜡人工)
2. LC1
2019-09-06 11:23
  租金有升有跌,地铺租金从自由行弹升了不少,铺主这期间如都没能供断铺是不可能,只有新接手铺主和己借钱的铺主不能减,断层式减租是个问题,因为就算你借钱银行都唔会借多过四成比你,即系如果你借足四成,租跌一半,你只需要科多两成水,以 1000 万的物业来说,你就要科两百万,以 1 亿来说你就要科 2000 万,只有你用晒所借来既钱,先会有要卖铺卖楼既可能。
3. 十一哥
2019-09-06 11:44
又系返祖现象、中央集权…计划经济…嘅心态。
喺香港得闲…一支公都可以走去注册个乜乜协会玩下…过下瘾…好自由嘅。

4. 孔明
2019-09-06 11:54
文亮兄此言差矣, 要知道经济有上升周期, 就自然有下跌周期, 当楼市慢慢跌, 有很多人会捱不过恐惧痛苦而自杀. 就如同日本经济软著陆一样, 软著陆会造成人口老化, 单身人仕愈来愈多, 社会亦会持续动荡不安.

正所谓长痛不如短痛, 楼市一两年来爆煲, 直插谷底, 一可以消除民怨, 二可以吸引海外资金来港再投资,
反而长期漫漫下跌, 社会只会一直动荡不安, 恐怕香港将会变成臭港, 死城.
5. 上车客
2019-09-06 11:59

地产霸权又多一个不能减租金的藉口

经济市况好就不断加租, 经济差却不减租与小商户共度时艰. 地霸就是这样把香港的瓜摘的一个不剩

6. 十郎
2019-09-06 12:42


      明白了 , 不过减租已经成定局了。


7. 路过
2019-09-06 13:53
依家个楼市有啲似啲女仔生暗疮烂哂块面再用厚粉摭住搏嫁得出,一日嫁唔出,一日唔落妆
8. 哈哈你
2019-09-06 14:21
以此方式推断 楼价上升就不应加租。输打赢要也
9. 女仔生暗疮烂哂块面
2019-09-06 14:42
有啲块面唔系咁烂嘅旧年已经求奇搵个人嫁左去, 净低嘅自己谂
10. 鸟5
2019-09-06 14:44
Loan calling...Ring...Ring...... 住宅退后12个月。。。。Ring Ring....
11. 鸟5
2019-09-06 14:48
4F ,,.. 呢个又去杠杆 会减少僵尸企业僵尸消费者 ...不过未到下年 玩(估神)。。嗰时 在 慢慢谈
12. 不过未到下年
2019-09-06 15:08
到时加息其中一个因素系反映了风险胃纳, 钱庄水浸唔代表可以接受债仔赖债。
13. 又睇到废文
2019-09-06 15:20
银行收水,正常唔会咁收。
估值系根据现时租金计系真,但好多老板唔系现在先买,好多都系一早买左。 可能现在有超过10%回报。
其次,铺/工商度咪最多借3-4成,本身买得大多都比较有实力,除非个业主本身有不良信贷记录,否则唔会因估价,就用估价理由做收楼。
14. 好多都系一早买左。 可能现在有超过10%回报。
2019-09-06 15:33
但好可能老板收紧超过 10% 嘅回报又用左黎养住第三样野嘛, 第三样野唔生性, 第二样野第一样野又唔生性...
15. 自我陶醉
2019-09-06 16:35
输打赢要,明显唔明咩系共渡时艰。 唔减一半租都可以隔月免租,免两、三个月, 问题系租客是否值得留呢!
17. 鸟5
2019-09-06 17:20
13F, 收水 系要视乎。 本身资本, 抵押品价格。。。 简单啲讲, 边个call窿嗰得狠,股价企得稳。。 唔一定call loan个衰客先。。。 其实正常系好客行先 咁衰客条数。。 未必系大家谂嗰个逻辑
18. 鸟5
2019-09-06 17:22
更正。好客 冚哀客条数。。??明5明
19. 鸟5
2019-09-06 17:28
哀客条数,边个咩呢? 真实嘅商业运作 ....5好用学校 嗰啲逻辑
20. 鸟5
2019-09-06 17:33
15F, 唔系值唔值得留系走咗仲有冇 客人。那埋间铺 吉半年一年。。??? 隔离铺靓过你个位 都急半年 咁你系业主你点谂呢
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