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过去三至四年,供应量有没有九万三
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过去三至四年,供应量有没有九万三

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2019年7月29日

  上星期五,政府又公布了一个安定民心数据,就是未来三至四年供应量维持在9万3至9万4。以这个数字,未来三至四年供应是足够的。如果我没有记错,未来三至四年这个数字已经维持了最少六至七年,亦曾经上过10万个单位。但这个数字是有问题,因为只提到未来,但并没有提及过去。简单说一句,在过去三至四年,有没有9万3千个单位出售?一定没有。甚至在过去十年,每年出售2万个单位的年份也不多。所以,未来三至四年有9万3千个单位供应其实是一个报喜不报忧的数字。如果要报,一定要讲在过去三至四年究竟卖出了几多个新楼单位。据我估计,不会超过7万3千个单位,那么消失了的2万个单位去了那里。很简单说,那些单位仍然在地产商手中,他们唔卖楼,楼价唯有步步高升。

  如果我没有记错,未来三至四年这个数字是陈茂波任发展局局长时提出。当时大家非常雀跃,因为如果未来三至四年有9万3千个单位,平均每年超过2万3,大致可以达到目标。在供应充足之下,楼价应该可以受到控制,但这个数字出了很多年,楼价即使有辣招压住,仍然升了很多年。大家都唔明白楼价点解在供应充足之下仍然上升,其实,每年的预测供应与实际供应最少相差5,000个单位,六年就相差3万。如果市场多了30,000个新楼单位供应,楼价一定比现在低。我相信政府亦了解这个情况,所以才推出新楼空置税。本来,这一定没有问题。但以现在政府的情况来看,根本是寸步难行,估计新楼空置税将会胎死腹中。

  政府当初提出这个数字是正确,但官员们可能不知道,数字可以不断重复又重复。只要地产商唔卖楼,未售出单位就会被归纳在未来三至四年供应量,这样是没有意思。因为大家都唔知道究竟有多少单位售出,政府只要用一条简单存货方程式就可以令到市民清楚了解到楼宇供应情况。首先,现在有多少已入纸申请建楼的单位,加上最近一季有多少申请单位,减去同季有多少售出单位,最后会得出一个数字,就是未来的潜在供应量。大家会发觉一件事,就是不会永远定格在9万3个单位,而且每季的变化都会很大,市民亦可以知道真正的潜在供应量以及已出售单位,来决定是否买楼。如果潜在供应量上升,代表供应增加或者买楼的人减少,楼价应该下跌。现在买楼的人有一个错觉,他们会认为在过去三至四年的潜在供应量是9万3千个单位,但楼价仍然上升,代表需求量庞大。其实,他们并不知道,在过去三至四年,只是卖了7万几个单位而已。

过去三至四年,供应量有没有九万三
1. 他们并不知道,在过去三至四年,只是卖了7万几个单位而已
2019-07-29 10:40
他们并不知道,在过去三至四年,只是卖紧贪曾时代建设的货而已
3. 路上行人
2019-07-29 11:25
现在卖的新楼是五六年前甚至更前规划好的土地 !
4. 五六年前甚至更前
2019-07-29 12:46
欲断魂兄, 如果下午阿爷肯定林正同警队, 明日大愚又要上马了。
5. 真真薯片
2019-07-29 13:38
过去两三年我已经系度不断指出所谓未来三四年X万伙供应系呃人,当时有好多人反对,依家终於得到博士平反

未来三四年X万伙供应,系数字上既供应,而且对正苦同地霸都好,因为地霸挤牙膏卖楼,卖楼速度慢过卖地速度,未来潜在供应就会升,正苦“有数交”,可以同人讲做左野,所以未来潜在供应升,同时地霸挤牙膏卖得少,供应短缺楼价又升,升幅补回楼少左既数量所赚既钱,厚利少销,楼当钻石精品咁慢慢卖,结果就系依家咁既款

6. 鸟5
2019-07-30 00:51
水终要落。。石终系要出。。。 香港 而家系水浸眼眉。。。 做到软著陆。。 都唔会开升。。。 未来两年系硬著陆。。香港系要找数... 唔讲得咁白。。。 好爆
7. 鸟5
2019-07-30 00:57
有冇谂过地产商, 如果乖乖咁样 每年派两万几个单位出街。。。 楼价系会 高位 跌4成嘅呢? 如果跌咗四成, 咁有几多个业主 畀人call窿, 有几多个小老板系要即时拉闸。。。 流动性 陷阱, 即入。。。 而家仲有钱返地产商喺度顶.. 一旦有啲中小型地产商 大规模 挑选? 咁你觉得会点呢? 香港瓜左㗎啦。。。
8. 鸟5
2019-07-30 00:58
更正 系中小型地产商大规模跳船。。。
9. 鸟5
2019-07-30 01:05
当年八万五... 其实 根本冇喺市场真正出现过.... 同工求根本冇关系... 死因系 借过龙。。。 讲多次系 。。。偣个龙... 250万个单位 ...只有十万个单位。。( 估价 )跌穿按揭 担保额.... 即时几十万人失业.... 同个楼市 供应 根本无关 ...明唔明呀?
10. 鸟5
2019-07-30 01:06
楼市系人人皆赢嘅时间 跟住就系人人皆输... 呢个系金融特性
11. 鸟5
2019-07-30 01:09
当大家攞一件抵押品去借钱 习以为常 最后嗰件抵押品 唔值钱全部人都要call窿 呢个就系问题.... 桃花可弃不可平卖 一平卖 所有抵押品都会跌 跟住啲问题就大q镬.... 仲谂 供应。。。
12. 鸟5
2019-07-30 01:12
唔好再谂地产商呀,平卖出货。。 地产商而家喺谂紧点甩身, 唔系点发达呀。。。 夹紧春... 李昭走得好靓
13. 鸟5
2019-07-30 01:21
美汇... 唔讲都讲埋... 阿爷要去 两三年内打爆... 香港死路一条开边个个都要死... 摆到明先死而后生... 呢两年香港 做任何投资.. 最佳选择就系5做任何选择。。。 我都唔讲咁白, 得罪人。。。 一旦火药桶爆 。。。其实一支火柴 ,同几支火柴, 边支火柴著火先 。。根本冇分别。。
14. 鸟5
2019-07-30 01:28
唔好再谂供应啦.... 唔系嗰科。。 升紧可以谂 因为系(相对)。。 嚟紧发生嗰啲 系(绝对)... 尝试下放弃一般人嘅谂法,你揸住几万十万个盘 要甩身 ,你会谂紧乜。。。 平过市价酒 都有钱赚。 唔怕平。。。 但走唔甩 就大9镬。。。
15. 鸟5
2019-07-30 01:29
谂清楚 。。。不动产 ,系指乜嘢概念?
16. 鸟5
2019-07-30 01:32
再讲埋畀你哋听 嗰啲什么cds 一旦死起上嚟, 根本系流.. 平都唔好上车。。。 就嚟到 订。
17. 鸟5
2019-07-30 01:42
如果有留意我呢几年嘅 讲嗰啲嘢。。。 一般都系做12个月 后发生。。。 今日我好恐怖咁同你哋讲。。。 凡事睇开啲
18. 引刀一快
2019-07-30 02:40
鸟5兄

就算唔跌,就算一路到2047都唔跌。
一样系天价买大陆楼,天价买个就脚。
19.
2019-07-30 09:31
到底系发展商唔卖楼?
定系政府唔卖地?

发展商理论上系加工行业,赚加工价。

20. 十一哥
2019-07-30 10:06
雀仔 赌钱最怕单边、太负面就失咗短线入息、好多人睇中远景都食唔到、关键在平时要搵到银…识藏富…先有能力执行战略部署。

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