上周香港中华总商会举办楼市讲座，笔者获邀请作为演讲嘉宾，与众多工商界朋友分享自己对未来楼市的看法。本人在中华总商会演讲已经很多年了，幸运地每年对市况的预测尚算准确，难得他们听到现在还没有厌倦，笔者也就乐意继续讲下去。

　　正当楼市热烘烘，楼价回升10%左右时，中美贸易谈判在接近尾声出乎意料地恶化，美国总统特朗普出尔反尔，宣布向中国加徵25%关税，消息震荡全球金融市场。人们开始意识到美国霸权主义的狰狞面孔，中美两国未来恐怕还会有科技战、货币战、甚至军事战等等，在这样的环境下，向来供不应求的香港楼市能否独善其身？

置业与否 个人身份决定

　　很多朋友本来想加入置业大军，不禁为之却步，买不买楼犹豫不决，於是都想了解现在是否应该入市？笔者认为，置业与否主要是似乎个人身份而定，假如属於首次置业身份，何时入市都不必太担心，因为本身有居住需要，而且买楼印花税只在楼价4.25%之内，相对来说比较便宜，能力所及就别再磋跎岁月。

　　其次，如是楼换楼者，也是有需要的一族，应该也可以买，不过笔者提议先卖后买，先卖楼不用预支楼价15%的买楼印花税，成本相对较轻，同时让自己有充分的财政预算准备，遇上俗称「笋盘」的楼盘可即时拍板落订，以免错过「执笋盘」机会。反观先买后卖，会担心遇上市道不稳，急於卖楼时被买家大幅压价。

　　至於倘若是投资者身份，我不建议投资住宅物业，原因当然是成本关系，投资者买第二层楼要支付楼价15%的印花税，加上其他杂费，成本已达楼价20%左右，纯粹以收租计，要大约6年才可收回此笔费用，可谓「未见官先打三十大板」，从投资角度看，目前楼价处於历史高位，不值得投资住宅市场。

　　概括来讲，首置人士或楼换楼者可以考虑买楼，投资者就暂时别沾手。不过目前市况不稳，不必过於心急，有耐性者会遇上心仪的好盘。至於何时买楼？笔者认为今年第4季至明年中之前，会是最佳入市时机。另一方面，假如有多余的资金想作投资，工商物业相对较为可取，原因当然是要考虑印花税成本和资金走向。