百亿铺王黎永滔：再升有限可劲跌 港楼不值博
【明报专讯】近日不论一二手楼市均价量齐升，楼价直扑去年8月历史高位，不少人已深信港楼「有买贵、无买错」，但有「百亿铺王」之称的资深物业投资者黎永滔却有不同看法。他预测，美国经济在未来5年继续向好，除了令总统特朗普有筹码继续藉贸易战向中国施压外，估计明年第四季总统大选后，联储局会再次加息，港息亦会跟随上扬，拖累楼价掉头下跌，甚至认为下跌空间达30%至40%。
上期本栏专访安泓投资研究总监马伟信，他指联储局货币政策或转向鹰派，可能促使资金从本港流走，再次令楼价调整，故他对港楼谨慎，指领展（0823）及冠君（2778）等房托更有投资价值；结果过去一星期新盘销情已略为减慢，而领展及冠君股价分别上升1.3%（曾创新高）及仅跌1.9％。
高手所见略同，有「百亿铺王」之称的黎永滔近日接受专访，同样对香港炽热的楼市提出警告，认为拟置业者目前不应低估中美贸易战的风险，「在去年底我已预测中美贸易战不会这样容易搞掂，原因是中美是次不单属经济角力，而且亦已上升到政治层面，美国唯一目的便是打压我们中国，你看华为被封杀就知道，这是一项政治任务，不止有经济层面的考虑，也有政治目的」。
料美经济中长期俏 特朗普续向华施压
黎永滔分析，美国上季经济按年增长3.2%，而且上月失业率跌至3.6%近50年低位，可见美国经济基调向好，是次经济扩张周期料可再持续至少5年，故美国总统特朗普在未来一段时间料会继续向中国施压，中长期为本港股市及楼市带来挑战。
特朗普前周日宣布向2000亿美元中国产品加徵关税至25%后，恒指过去一个多星期已从高位回落近2000点，港股对中美贸易战升温的潜在影响已有所反映，惟近日楼市气氛仍然炽热；黎永滔提出另一个拟置业者不可忽视的变数——息口走势，「2008年金融海啸后本港楼价大涨小回屡创新高，很大原因是港息维持在低位，资金无出路，小部分转投股市，大部分投资物业，令楼价易升难跌；但日后一旦息口上升，楼价便会下跌」。
明年总统大选后 联储局料再加息
黎永滔认为，港息低企只属暂时现象，当联储局在明年第四季总统大选后会再次加息，港息始终要跟随向上，「虽然近月特朗普多次要求联储局减息，但我相信他只是给压力该央行继续维持低息环境，为他竞选连任取得筹码而已。按常理来说，经济向好便会产生通胀，息口便会向上，美国也不能扭转此经济定律，故我估计明年第四季总统大选后，联储局便会再次加息」。
值得注意的是，渣打及富邦昨日分别宣布提高港元及美元定期存款利率，而经富邦由港元兑换为美元后，1个月及3个月10万元或以上美元定存息率分别为3.73厘及3.45厘，可见港美息口的确再次有趋升压力。
黎永滔认为，投资者可以参考美国在上世纪90年代加息周期对本港楼价的影响。记者翻查彭博数据，美国联邦基金利率在1994年2月至1995年7月期间由3厘加至6厘，期内楼价先升后跌，由高位回落近三成；联储局在1999年6月再次启动加息周期，联储基金利率由4.75厘攀升至6.5厘，楼价至2000年12月加息周期结束前亦下跌逾两成。
黎永滔强调，目前市场风高浪急，会以保守态度应对，不会太进取，「现时住宅楼价无疑处於高位，我不是说楼价不可以再升，而是上升空间不大，下跌空间却好大，对吗？你会否为了这么小的上升空间仍去博呢？我便不会了，始终我们已持有不少物业。退一步来说，就算你无货在手亦不一定要急於入市，因为你目前这个时间去博，是在高位去攞少少利润，即使日后高位沽货可能赚8%至10%，但下跌空间却高达30%至40%，入市与否你要自己取舍……凡事都会物极必反，没有任何资产价格可以永远上升，楼价亦始终会下跌，问题是到底是1年后、2年后或3年后开始跌浪而已」。
投资物业首重时机 其次地点
既然目前并非买楼的好时机，黎永滔认为普通市民即使现有自住需要，若没有「第二注钱」可在低位沟货，应该暂时租楼住，不一定要买楼，「假如你有1000万元流动资产，目前拿500万元去买楼，我觉得没问题，因为即使楼价日后下跌三至四成，你可在低位买多一两个单位拉匀成本价。但如果你只有500万元身家，一掷落去买楼便无晒，我建议你不要心急买楼，来日方长，因为在高位瞓身买楼后可能令你一世人也不舒服，在1997年有些人高位买灏景湾后便患上抑郁症衰足10年」。
黎永滔总结说，虽然本港楼价长期睇升，但期间的波动亦不容忽视，如何把握升跌周期作适当部署十分重要。例如是次记者在黎永滔的湾仔办公室做访问，该地皮原先由广州市经济开发区在1996年以1.9亿元买入，经历金融风暴及SARS后蚀让，由黎永滔在2004年以2800万元接手，再斥资6500万元重建为酒店及写字楼，目前该项目估值达11亿元，他由此分享投资物业置胜之道，「我经常也说，投资物业最重要时把握时机（Timing），之后便是地点（Location），你看我们这里的地点多好，全海景」。
明报记者 叶创成
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